Альтернативная сделка с недвижимостью

Преимущества и недостатки альтернативной сделки с недвижимостью

В число преимуществ проведения альтернативной сделки входят:

  • Короткий по времени срок организации переезда в новое жильё.
  • Сохранение финансового ресурса семьи за счёт аналога мены объектами недвижимости, допускающими непосредственное вступление в фактическое владение.
  • Гарантии приобретения жилья, предоставленные договором сторон.
  • Допустимость использования кредитных средств.
  • Гарантия проведения взаиморасчётов между контрагентами сделок.

В качестве недостатков можно выделить:

  • Сложность организации процедуры, взаимная зависимость участников друг от друга.
  • Зависимость договорённостей от ситуаций, складывающихся у контрагентов.
  • Повышенная степень рисков при вмешательстве объективных обстоятельств.

В силу обстоятельств, способствующих форс-мажору и требующих повышенного внимания при организации альтернативной сделки, покупка таких квартир может представляться привлекательной за счёт снижения стоимости жилья приблизительно на 10% в сравнении со стандартными видами продаж.

Подводные камни

Не все потенциальные покупатели или продавцы недвижимости понимают, что значит свободная продажа. Часто под таким названием подразумевают сделки по продаже квартир, которые совершаются без посредничества риэлторов или без комиссионных.

Но участие агентств недвижимости в таких операциях вполне возможно. Продажа свободна от поисков жилья для продавца, что часто затягивает процедуру, делает ее более сложной, заставляет обе стороны тратить много нервов.

Владелец квартиры продает ее без каких-либо условий, за цену, которая устраивает обе сторона. Процесс завершается быстро, ведь достаточно просто найти подходящего покупателя, проверить все документы, подписать договор и зарегистрировать недвижимость за новым владельцем.

Но все же, «свободная продажа» имеет несколько проблематичным моментов, о которых следует знать и той, и другой стороне договоренности:

  1. Те же риэлторы, опытные работники рынка недвижимости, могут давать объявление о свободной продаже, которая, на самом деле, таковой не является. Таким способом они хотят просто привлечь покупателей. Иногда даже термин используется и с целью мошенничества, что очень опасно.
  2. Продавец квартиры может сначала найти для себя подходящий вариант жилья, и только потом начать поиски покупателя, привлекая его «свободной продажей». Но продавец альтернативной недвижимости может изменить условия сделки или совсем отказаться от него. Из-за этого вся цепочка операций с квартирами станет невозможной, многие из участников ее потерпят убытки.
  3. Как и при обычной продаже, при свободной нужно тщательно проверять количество собственников квартиры. Часто недвижимостью владеет несколько человек на правах долевой собственности. Чтобы быть спокойным в данном вопросе, самостоятельно или через юриста, риэлтора следует проверить жилье в Росреестре.
  4. Если собственников несколько, они могут не договориться между собой о стоимость своего недвижимого имущества. Тогда такой вариант продажи также сложно назвать свободной, лучше всего отказаться от такой сделки еще до передачи задатка. Скорее всего, покупатель просто потеряет время и другие привлекательные варианты для покупки.
  5. Продавец, зная о привлекательности свободной продажи, может, наоборот, выставить завышенную немного цену на квартиру. И уже покупателю решать, стоит простота сделки более высокой цены или нет.

Блок: 4/8 | Кол-во символов: 2320
Источник: https://zakon.wiki/obshhee/poleznye-stati/svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html

Что это такое

Допустим, я живу в однокомнатной квартире и хочу перебраться в двухкомнатную.
Обращаюсь в агентство, с которым делюсь своим желанием: мол, собираюсь продать свою однокомнатную хрущевку, доплатить тысяч 500 и купить симпатичную двушку в том же районе.
Конечно, хорошо, если моя квартира приглянется «чистому покупателю» с полутора миллионами в кармане, а владельцам выбранной мной двушки нужны будут деньги и ничего кроме денег.
Но все может сложиться и иначе: в мою квартиру влюбится хозяин комнаты, готовый продать свои 15 метров в общежитии, чтобы, наконец, стать владельцем отдельного жилья. А его комнату захотят купить своей дочке родители из области: пусть, мол, учится и живет в Нижнем… Так выстраивается один вариант цепочки.
Второй вариант цепочки растет вверх: предположим, я найду двухкомнатную квартиру, но ее владельцы ищут не денег, а трехкомнатную улучшенку для разросшегося семейства. Хозяева трехкомнатной, наоборот, мечтают разъехаться…
Когда уже попала в цепочку, приходится играть по ее правилам, то есть ждать, когда найдут желаемое все, кто со мной в связке.

Можно ли избежать альтернативной сделки? Можно. Например, сначала купить себе вторую квартиру, спокойно в нее переехать, а потом, не торопясь, ждать, когда найдутся желающие на первую квартиру. Этот вариант хорош при растущих ценах на недвижимость и наличии свободных средств. Можно сначала продать свою квартиру, встать на регистрационный учет в другом месте (на съемной квартире, у родственников), а потом покупать квартиру новую… Практики подсчитали, что это поможет сэкономить до 250 тысяч рублей, а, кроме того, не связывает временными рамками и дает большую свободу выбора. Но далеко не у каждого есть достаточные средства на покупку квартиры или хлебосольные родственники, готовые приютить на полгода ваше семейство с вещами и живностью. В большинстве случаев приходится одновременно продавать свою и приобретать новую квартиру. В этом и заключается сущность альтернативной сделки.

Главное действующее лицо и источник финансирования всей цепочки альтернативной сделки — покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой. На сленге риэлторов он называется «большой покупатель». Кроме прочего, именно он оплачивает комиссию агенту. А без агента провернуть альтернативную сделку объективно сложно.
Рискует «верхний», пожалуй, сильнее остальных. Если сделка по каким-то причинам не состоится (например, один из собственников откажется продавать) и цепочка распадется, все останутся при своем, а «верхний» покупатель потеряет время.
«Нижний» продавец — фигура не менее значимая. К его квартире предъявляется отдельное требование — она должна быть юридически свободна. То есть на момент заключения договора купли-продажи в ней никто не должен быть зарегистрирован, а к моменту получения документов из Росреестра (бывшей службы ФРС) бывшему хозяину необходимо вывезти свое имущество.

Читайте так же:  Оформление передаточного акта передачи имущества

Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски

Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

Как минимизировать риски покупателям и продавцам

Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости

Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.

Альтернативная сделка с недвижимостью

Фото: https://bigthink-img.rbl.ms

Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.

Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.

Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.

Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.

Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.

Альтернативная сделка с недвижимостью

Фото: https://www.accela.com

Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:

  • в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;

  • собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;

  • в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.

Этапы проведения сделки

Первое, с чему начинают обучение менеджеров, это этапы проведения сделки. Компании прямых продаж уделяют этому особенное значение, поэтому в план постоянное вносятся корректировки, их число колеблется от 6 до 8:

  • подготовительный;
  • предварительный;
  • приветствие;
  • презентация;
  • заключение сделки;
  • продажа;
  • администрирование;
  • анализ.

Подготовка

От нее зависит, насколько удачно сложится ситуация. Профессионалы не надеются на удачу, они знают, что лучший экспромт – это тот, который был хорошо подготовлен. Поэтому необходимо изучить качественные характеристики товара, условия поставки, уникальное торговое предложение. И подготовить презентацию, а так же все необходимые материалы – образцы, товар, файлы презентации.

Необходимо заранее договориться о встрече с клиентом, только после этого имеет смысл переходить дальше. Если не обращать должного внимания на подготовку, с клиентом можно даже не встречаться, это будет зря потраченное время.

Предварительный этап

Альтернативная сделка с недвижимостью

Например, в каталоге компании есть продукция различных ценовых категорий. По предварительной информации решено, что на данной встрече будут предлагаться товар из эконом-сегмента.

Читайте так же:  Узнаем как продать комнату в коммунальной квартире от А до Я

Однако на встречу пришел джентльмен, одетый в хороший костюм и с дорогими часами. У торгового представителя есть всего несколько мгновений, чтобы поменять презентацию и сделать джентльмену предложение, от которого он не сможет отказаться. А именно – предложить товар из сегмента премиум.

Приветствие

Человеку необходимо 5 секунд, чтобы оценить собеседника. Скорость работы подсознания на порядок выше обычного мышления. Поэтому требуется соблюдать следующие правила, которые позволят добиться успеха:

  • Держите себя уверенно. Даже ошибочное мнение, высказанное уверенным тоном, способно победить в дискуссии. Но уверенность надо высказывать не только словами. Осанка и прямая голова, расправленные плечи.
  • Деловой или фирменный стиль одежды, которая должна быть вычищена. Грязные ботинки – это потерянная сделка.
  • Дружелюбие. Но не стоит улыбаться, как одичавший клоун, приветливого взгляда будет достаточно. Иногда к концу рабочего дня сил почти не остается, и чтобы привести себя в порядок, достаточно перед встречей вспомнить смешную шутку или анекдот.

Надо всегда помнить, что человеку продается не товар, ему продается услуга. И в нее входит хорошее настроение, которое очень хорошо оплачивается.

Альтернативная сделка с недвижимостью

Если собеседник сказал «Петр», то ни в коем случае не стоит называть его «Петенька», если он намного моложе.

А если он старше, то нельзя выспрашивать отчество. Или называть его по имени-отчеству, даже если отчество было известно заранее. При этом обращаться необходимо на «вы». Переходить на «ты» можно только после того, как собеседник сам это предложил.

Презентация

Каждый, кто имеет представление о том, как продавать, прямые продажи любит именно за этот этап. Здесь можно отдохнуть и расслабиться, язык сам произносит заученную речь.

Презентация готовится заранее, в ней недопустимы запинки и замешательства, а на каждый каверзный вопрос уже должен быть готовый ответ. Из презентации собеседник должен понять:

  • что ему предлагают;
  • какую выгоду он получит, выразив согласие;
  • как осуществить сделку.

При этом обязательно использовать рекламные материалы, а лучше всего – дать клиенту подержать товар в руках. Психологически она уже его, осталось только завершить это заключением сделки.

Продажа

Альтернативная сделка с недвижимостью

  • имеется полный ассортимент продукции;
  • готовы сопроводительные документы;
  • и такой банальный на первый взгляд момент, как сдача, отсутствие размена станет непреодолимым препятствием.

После того, как сделка заключена, не стоит кричать «ура» и бежать, пока клиент не передумал. Следует поблагодарить за уделенное время. К слову, это стоит сделать даже в том случае, если клиент отказался становиться покупателем.

Такое уважение поможет встретиться еще один раз, и добиться поставленной цели, управление прямыми продажами не терпит суеты, это длительный процесс.

Администрирование

Покупатель далеко, осталось время привести в порядок бумаги. Если отложить это на конец рабочего дня, то будут неизбежны ошибки, и навалившийся бардак плохо скажется на следующих переговорах. Или не окажется нужных документов, или товар в необходимом количестве. В конечном счете администрирование после каждой встречи сэкономит время.

Анализ

Плох тот солдат, который не мечтает. Еще хуже тот продавец, который не хочет стать директором. Для этого надо стать лучшим  в компании, а стать им возможно только при постоянном обучении.

Анализ успешных переговоров позволит выяснить удачные моменты, которыми стоит воспользоваться в будущем. Анализ неудач позволит выявить ошибки и не допускать их в дальнейшем.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:

  1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
  2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
  3. Поиск альтернативного жилья.
  4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
  5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
  6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
  7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
  8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

  1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
  2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
  3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
  4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
  5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
  6. Копия финансово-лицевого счета.
  7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Читайте так же:  Вся информация о том, что такое кадастровый паспорт земельного участка и для чего он нужен

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Внимание! В регистрации договора может быть отказано, если права на квартиру обременены.
Провести сделку купли-продажи квартиры можно разными способами. Рекомендуем прочесть следующий материал для выбора наиболее подходящего способа: .
Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца.

Покупка квартиры, если она в залоге у банка.

Продажа квартиру в рассрочку между физлицами.

Купля-продажа квартиры за наличный расчет.

Покупка квартиры по переуступке прав.
Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку.

Приобретение и продажа квартиры без посредников.

  • Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца.
  • Покупка квартиры, если она в залоге у банка.
  • Продажа квартиру в рассрочку между физлицами.
  • Купля-продажа квартиры за наличный расчет.
  • Покупка квартиры по переуступке прав.
  • Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку.
  • Приобретение и продажа квартиры без посредников.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  • Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  • Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам. Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: