Договор купли-продажи садового участка между физическими лицами

Регистрация сделки

Регистрация покупки дачи с участком проводится путём внесения сведений о новом владельце в реестр недвижимости. Для этого стороны сделки обращаются в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • Копиями паспортов.
  • Тремя экземплярами подписанного договора покупки.
  • Квитанцией об оплате госпошлины (350 рублей за каждый объект недвижимости).

Регистрация осуществляется в срок от 7-ми до 10-ти дней.

Для покупки дачного участка с жилым домом продавцу следует подготовить документы на недвижимость, а покупателю – паспорт и согласие супруги на сделку. При заключении договора стороны подписывают договор и акт приёма-передачи недвижимости. Указание в договоре всех возможных спорных моментов и тщательный осмотр участка перед подписанием акта приемки позволит сторонам избежать судебных разбирательств в будущем.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: .

Обстоятельства непреодолимой силы

7.1. Каждая Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если неисполнение обязательств явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Сторона не может оказать влияния и за возникновение которых она не несет ответственности.

Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана немедленно информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме. Информация должна содержать данные о характере обстоятельств, а также, по возможности, оценку их влияния на исполнение Стороной своих обязательств по настоящему договору и на срок исполнения обязательств.

Сторона, которая не может из-за обстоятельств непреодолимой силы выполнить обязательства по настоящему договору, должна приложить все усилия к тому, чтобы как можно скорее ликвидировать последствия невыполнения своих обязательств. При прекращении действий указанных обстоятельств Сторона должна известить об этом другую Сторону в письменном виде. При этом Сторона должна указать срок, в который предполагается исполнить обязательства по настоящему договору.

Если Сторона не направит или несвоевременно направит необходимое извещение, то она обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные неизвещением или несвоевременным извещением.

В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы срок выполнения обязательств по настоящему договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

Освобождение от ответственности действует лишь на тот период, в течение которого действуют данные обстоятельства непреодолимой силы и их последствия.

7.2. При наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств, Сторона должна немедленно известить об этом в письменной форме другую Сторону.

7.3. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств и об их влиянии на исполнения Стороной своих обязательств по договору, а также предполагаемый срок его исполнения.

7.4. В вышеуказанных случаях срок исполнения Сторонами обязательств по договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

7.5. В случае, если такие обстоятельства продолжают действовать более [значение] месяцев, каждая Сторона имеет право отказаться от настоящего договора.

7.6. Наличие обстоятельств непреодолимой силы, на которые ссылается одна из Сторон по настоящему договору, должно быть подтверждено сертификатом Торгово-промышленной палаты Российской Федерации или ее Отделением.

Договор

В соответствии с ГК (ст. 554, 555) в договор купли-продажи недвижимости, требуется обязательное включение существенных условий, к которым относятся:

  • описание участка;
  • цена участка.

Из текста договора должно быть понятно, какой участок продается, есть ли на нем дом. Индивидуальность участка может быть определена через характеристики участка, которые содержатся в Реестре – адрес, вид (земельный участок), площадь, кадастровый номер, описание местоположения границ, кадастровая стоимость участка.

В договоре обязательно должна присутствовать цена участка в рублях (ст. 417 ГК). Цена может устанавливаться с учетом индивидуальных и общих характеристик участка. При этом в договоре цена может быть приведена одной цифрой или стоимостью единицы площади земли. Во втором случае в договоре обязательно должна присутствовать величина всей площади участка.

Наряду с основными условиями договора в нем присутствуют и дополнительные условия. Эти условия необходимы для защиты интересов как продавца, так и покупателя.

При этом в договоре не должны присутствовать условия, ущемляющие возможности покупателя в части распоряжения купленным участком. В частности, в ст. 37 ЗК приведены конкретные условия договора, которые не могут включаться в текст договора:

  • возможность обратного выкупа участка продавцом по своему желанию;
  • какие- либо ограничения по распоряжению участком его покупателем;
  • ограничения по ответственности продавца при возникновении прав на участок со стороны третьих лиц.

Структура договора

Обычно договор включает следующие пункты:

  • дату и время заключения договора;
  • данные покупателя и продавца;
  • расположение участка и его основные характеристики (площадь, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование);
  • правоустанавливающий документ;
  • цену участка;
  • порядок уплаты;
  • подписи сторон.

Что надо предусмотреть

  1. Наличие на участке строения обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае могут возникнуть трудности при его легализации.
  2. Если в момент покупки участка продавец находился в браке, то при продаже участка у него должно быть согласие супруги на продажу этого участка.
  3. Если участок принадлежит нескольким людям, то в договоре необходимо учитывать всех собственников.
  4. После продажи участка в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) продавец выходит из членов этого товарищества. Вопрос о вступлении в СНТ покупатель решает индивидуально. Если он откажется войти в СНТ, то ему придется заключать с товариществом отдельные договора о пользовании инфраструктурой СНТ электричеством, вывозом мусора, общими дорогами, охраной сторожа.
  5. Если у продавца, члена СНТ, есть долги перед товариществом, то это не влияет на возможность продажи участка. В таком случае вопрос выплаты долгов решается между покупателем и продавцом, о чем может быть записано отдельное условие в договоре.
Читайте так же:  Как написать в прокуратуру

Формат документа

Договор купли-продажи составляется в письменном виде и включает подписи продавца и покупателя. К нему может быть приложено приложение.

Важно то, что при самостоятельном составлении договора несоблюдение каких-либо нюансов может привести к возврату договора на доработку и отнимет дополнительное время. . В общем случае договор не требует нотариального удостоверения

Такое удостоверение может быть выполнено дополнительно для обеспечения безопасности сделки. При обращении в нотариальную контору можно получить дополнительные преимущества:

В общем случае договор не требует нотариального удостоверения. Такое удостоверение может быть выполнено дополнительно для обеспечения безопасности сделки. При обращении в нотариальную контору можно получить дополнительные преимущества:

  • гарантию чистоты сделки;
  • более быстрое оформление документов.

Скачать образец договора купли-продажи садового участка.

Предварительный договор

На первом этапе проведения сделки по купле-продаже садового участка желательно заключить предварительный договор и внести задаток.

Внесение такого задатка означает серьезность намерений покупателя. По предварительному договору (ст.429 ГК) стороны обязуются в дальнейшем заключить договор на условиях, приведенных в предварительном договоре. Такой договор отличается от основного тем, что в нем прописаны намерения сторон. Эти намерения состоят в том, что каждая сторона обязуется подписать основной договор купли-продажи. В предварительный договор могут быть включены следующие пункты:

Договор купли-продажи садового участка между физическими лицами

  • сумма внесенного задатка;
  • обязательства, принимаемые на себя сторонами;
  • условия будущего соглашения:
  • сроки подписания основного договора;
  • цена садового участка;
  • штрафные санкции при невыполнении условий договора.

.

Обязательные пункты

В договоре должны содержаться следующие сведения:

  • дата и место сделки;
  • реквизиты участников соглашения с указанием полных имен, паспортных данных, адресов регистрации;
  • предмет договора с подробным описанием приобретаемого земельного участка (местонахождение, регистрационный и кадастровый номер, площадь надела, наличие или отсутствие обременений, ограничений или арестов, вид разрешенного использования и иные характеристики, которые могут идентифицировать конкретный участок среди подобных). Если участок находится в составе СНТ и не выделен, то необходимо указать его номер в товариществе;
  • правоустанавливающие документы продавца на землю;
  • стоимость надела, а также способ передачи средств от покупателя продавцу;
  • в случае продажи земли и жилого строения с рассрочкой платежа в соглашении прописывается график с указанием сроков внесения платежа, его размера и порядка оплаты;
  • недвижимость по договору может быть приобретена с привлечением заемных банковских средств. Тогда в тексте документа указываются сведения о кредитном договоре и прикладывается его копия;
  • к существенным условиям относятся также наличие лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Если таковые имеются, то они прописываются в договоре с указанием прав;
  • иные существенные условия, которые стороны хотят закрепить договором;
  • реквизиты и подписи сторон.

Рекомендуется внести в соглашение пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие задолженностей в отношении налогов и обязательных платежей на землю, а также установить срок по передаче участка после государственной регистрации прав на него.

Особенности купли-продажи

Перед тем, как заключить договор надо убедиться в наличии и правильности оформления документов. В частности, на участок должны иметься правоустанавливающие документы, он должен быть зарегистрирован в Реестре и у него должен быть кадастровый номер.

Договор купли-продажи садового участка между физическими лицами

При покупке садового участка покупатель должен учитывать следующие особенности такой сделки. По закону №122-ФЗ любые действия с участком возможны лишь в случае, если этот участок прошел . Исключением из правила являются некоторые участки, в том числе садовые, которые зарегистрированы в Росреестре по закону №93-ФЗ (Закон о дачной амнистии). Такой участок, даже не пройдя межевание и не имея границ, может пройти государственную регистрацию и иметь кадастровый номер. До конца этого года такие участки разрешается продавать и покупать. Но в дальнейшем при попытке совершить с ними какие либо сделки покупателю придется вначале пройти межевание.

Существенные условия договора

Помимо описания предмета договора текст соглашения должен включать в себя иные условия, относимые законодательством к существенным, а именно:

  1. стоимость отчуждаемого дома, земельного участка и построек на нем;
  2. способ расчета – наличными, безналичный расчет, банковский перевод, рассрочка и т.д.;
  3. сведения об отсутствии у отчуждаемого имущества любого вида обременений;
  4. сведения о наличии либо отсутствии сервитутов, то есть прав третьих лиц на использование части дома или земельного участка в силу договора о сервитуте;
  5. сведения о согласии сособственников на отчуждение дома или его доли. Согласие должно быть заверено нотариально и приложено в письменном виде к договору;
  6. сведения о согласии органов опеки и попечительства на отчуждение дома, в котором проживают и прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица;
  7. список лиц, за которыми будет сохранено право прописки и право пользования домом и земельным участком.

Договор купли-продажи садового участка между физическими лицами

На что стоит обратить внимание при заключении договора купли-продажи

Чтоб избежать возможных проблем в оформлении недвижимости, на стадии составления договора нужно:

  • идентифицировать все хозпостройки на территории земельного участка;
  • самовольные строения также внести в акт приема-передачи;
  • предусмотреть фактический и юридический срок передачи дома в собственность;
  • в случае, когда у строения и участка разный состав совладельцев, прописать в отдельных договорах условия купли-продажи;
  • составить расписку на передачу задатка или аванса.
Читайте так же:  Владелец.ру

Кроме того, до совершения сделки не лишним будет проверить разрешительную и техническую документацию на коммуникации и законность построек на участке

Обратить внимание следует на узаконивание проведенных перепланировок.

Важно! Иногда постройки могут быть зарегистрированы как незавершенное строительство. В этом случае возможны перепланировки без регистрации.
. Для уверенности в том, что будет куплен именно осмотренный дом и участок, обязательно пропишите в документах адрес, этажность, материал

Для уверенности в том, что будет куплен именно осмотренный дом и участок, обязательно пропишите в документах адрес, этажность, материал.

Стоит быть внимательным при общении с продавцом. Если есть подозрения, что лицо имеет психические заболевания, лучше отказаться от сделки. В случае заключения сделки с таким лицом, она может быть оспорена в органах суда.

Какие проблемы могут возникнуть

Чаще всего при соглашении купли-продажи стороны сталкиваются с тем, что предмет договора имеет определенное обременение. Это может быть ипотека, аренда, арест и т. д. Некоторые обременения не позволяют совершать сделку купли-продажи или влияют на цену недвижимости.

Договор купли-продажи садового участка между физическими лицамиЕще одно препятствие для осуществления сделки заключается в том, что у дачного участка могут быть совладельцы. И они не давали свое согласие на сделку. При этом право пользоваться имуществом есть не только у владельцев, но и других лиц. Это наниматели, наследники, получатели ренты и т. д. Опять же, следует проверить, являются ли стороны дееспособными. В противном случае сделка будет аннулирована.

Если дачный участок продается по доверенности, на это также необходимо обратить внимание. Особенно, если документ был выдан давно, а доверитель — пожилой человек и не является родственником представителю

Обычно доверенности на представление являются краткосрочными, а если сроки не указаны, то документ действует только 1 год.

Поэтому покупателю лучше связаться с доверителем и выяснить всю информацию. Стоит повременить со сделкой покупателю, если имущество было получено продавцом по наследству совсем недавно. Вполне возможно, что могут объявиться и другие наследники.

Блок: 7/8 | Кол-во символов: 1273
Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kupli-prodazhi-dachnogo-uchastka.html

Основные характеристики предмета купли-продажи

2.1. План Участка указан в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.2. Местонахождение Участка: [город, область, район, поселок, деревня].

2.3. Регистрационный номер Участка: [вписать нужное].

2.4. Кадастровый номер Участка: [вписать нужное].

2.5. Общая площадь Участка: [вписать нужное].

2.6. Обременения земельного Участка: [вписать нужное].

2.7. Ограничения использования: [вписать нужное].

2.8. Разрешенное использование: [вписать нужное].

2.9. Разрешение на застройку земельного Участка: [вписать нужное].

2.10.Сведения о согласовании мест размещения объектов: [вписать нужное].

2.11. Использование соседних земельных участков: [вписать нужное].

2.12. Качественные свойства земли: [вписать нужное].

2.13. Иная информация [вписать нужное].

2.14. Земельный Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

Как оформить куплю-продажу дома

При оформлении такого рода договоренностей, лучше всего лишний раз перестраховаться и обратится к квалифицированному юристу, который точно знает куплю продажу дома без негативных последствий. Юрист поможет Вам избежать «подводных течений» и условий мелким шрифтом.

Сражу должно насторожить то, если одна из сторон заявляет, что знает как оформить куплю-продажу дома и берет решение вопросов по договору на себя. Даже если основные пункты договора (реквизиты сторон, предмет договора, цена) сразу бросаются в глаза и их тяжело незаметно изменить, то в пунктах, где прописаны права и обязанности сторон есть широкое поле для обмана.

В договор обязательно вписывается:

  • дата оформления договора;
  • стороны, подписавшие договор;
  • площадь дома и адрес где он находится, а также пристройки возле дома;
  • площадь участка земли возле дома;
  • прописывается, что дом не в залоге и не под арестом и право собственности никем не может оспариваться;
  • цена договора, период и форма оплаты (наличными, чеком аккредитивом, банковским переводом);
  • кто берет на себя расходы, связанные с оформлением договора (одна из сторон или обе стороны в равной части);
  • гарантии сторон, со стороны продавца документы подтверждающие право собственности, со стороны покупателя наличие денежных средств или внесение задатка, что при просрочке платежа останется покупателю как компенсация;
  • отметка про осведомленность сторон договоренности, про ст. ст. 106 и 107 ГК РСФСР;
  • договоренность подлежит оформлению в нотариальном порядке.

Договоренность составляется, как правило, в трех экземплярах каждой из сторон и нотариусу, потом подписывается сторонами и заверяется печатью нотариуса.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

земельного участкаг.

«» 2019 г.

ПродавецПокупательДоговор

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. 1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым № в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью кв.м., расположенного на землях находящихся в ведении предоставленный для .

2. ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ

2.1. Цена проданного земельного участка, определенная по составляет: рублей, в том числе оценочная стоимость объектов недвижимости на земельном участке рублей.

2.2. Покупателем перечислено:

2.2.1. Продавцу на счет № в банке рублей по платежному Документу .

2.2.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора обременен залогом) на счет № в банке рублей согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет договора, подтвержденному Продавцом.

2.3. Покупатель передал Продавцу сумму в размере рублей наличными (в случае оплаты цены участка полностью или частично наличными).

2.4. Другие формы оплаты: перечислено рублей в качестве залога, внесенного при участии в аукционе, на конкурсе по платежному документу .

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Часть земельного участка, находящегося в собственности Продавца и приобретенного в собственность Покупателем, обременена правами других лиц на площади кв.м. и на площади кв.м. имеет ограничения пользования. Границы земель, обремененных правами других лиц и содержание этих прав, а также имеющиеся ограничения пользования указаны на прилагаемом к настоящему договору плане (чертеже) земельного участка.

Читайте так же:  Можно ли бесплатно получить участок по программе Родовое поместье

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

4.1. Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободным от любых (кроме изложенных в п.2 п.2.2.2 и п.З настоящего договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не мог не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Договор вступает в силу с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

5.2. Настоящий договор составлен в экземплярах. Первый передан Покупателю, второй – Продавцу.

5.3. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

  • план земельного участка или чертеж границ земельного участка (прилагается во всех случаях);
  • сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строении, помещений и вооружений в предмет договора);
  • условия приобретения земельного участка по конкурсу (прилагается в случае продажи земельного участка по конкурсу);
  • требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);
  • доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным продавцом);
  • доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицам, уполномоченным покупателем).

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________________
Покупатель _________________

Что нужно знать о даче

В силу нового закона в Российской Федерации останутся две формы некоммерческих товариществ, а именно:

  • СНТ, или садовое некоммерческое товарищество;
  • ОНТ, или огородническое некоммерческое товарищество.

Поскольку новый закон предусматривает, что наличие капитальных строений на территории огороднических хозяйств недопустимо, то все дачные участки с возведенными на них капитальными строениями отнесены к садоводческим товариществам.

Соответственно, изменился и статус дачного дома. Теперь он приравнен к жилой недвижимости, в нем можно прописаться и использовать как жилое помещение в течение всего года.

Для владельцев капитальных строений на бывших дачных участках предусмотрена возможность преобразовать садово-огородническое товарищество в товарищество собственников жилья.

Правильное оформление договоров

На сегодняшний 2019 год имеются некоторые особенности связанные с оформлением документации на право собственности при приобретении недвижимости. Как составить договор, чтобы в дальнейшем не возникло проблем у покупателя? Для этого придерживаются установленного законодательством порядка. К частной собственности относят землю, домостроение, с полным пакетом правоустанавливающих документов, оформленных на владельца. Поэтому дальнейший процесс продажи будет происходить без проволочек. Нужные бумаги для оформления:

  • документ удостоверяющий личность двух сторон сделки, оригиналы паспортов;
  • нотариальная доверенность на представителя, если покупатель и продавец не могут лично участвовать в сделке;
  • кадастровый паспорт на земельный надел;
  • выписку из БТИ;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
  • свидетельство о государственной регистрации собственности продавца;
  • нотариально заверенное согласие на заключение сделки одного из супругов;
  • договор, акт передачи надела.

Образец договора 2019 года на куплю-продажу дачи и земельного участка можно взять у нотариуса. Он заключается в письменном виде, в нем должны указываться:

  • Личные данные покупателя и продавца.
  • Адрес объекта сделки.
  • Площадь земельного надела.
  • Данные о доме, его площадь, этажность, наличие пристроек.
  • Кадастровый надел, категория.
  • Стоимость недвижимости.
  • Документ разрешающий использование объектом.
  • Способ оплаты за объект.
  • Обязанности и права участников сделки.
  • При наличии ограничений требуется их указание.
  • Дата совершения сделки.
  • Подписи всех участников.

Договор купли-продажи садового участка между физическими лицами

Договор дублируется в трех экземплярах. По одному получают стороны сделки, третий остается у нотариуса на случай его утери. Покупателю следует знать все сведения о приобретаемой недвижимости. Бывают ситуации, когда сделку признают недействительной, и человеку вернуть свои вложенные в объект финансовые средства невозможно.

Сейчас необязательно такую сделку заверять у нотариуса, однако приобретенную недвижимость следует зарегистрировать в государственном органе Росреестра. Иначе, если дача, земельный участок, проданы по всем правилам, но не прошли регистрацию новым владельцем, право владения объектом остается за продавцом.

Понятия дачи, дачного, садового и огородного земельного участка

Действующее законодательство не содержит понятия «дача». В повседневной жизни под ней понимается небольшой земельный участок с жилыми или вспомогательными постройками, расположенный на территории, выделенной некоммерческому дачному, садовому, огородническому объединению граждан (садоводческому товариществу, дачному кооперативу и т. п.).

Такой земельный участок в соответствии с законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от № 66-ФЗ (ст. 1) может быть трех видов:

  • Дачный. Предназначен для отдыха, выращивания плодово-огородных культур с правом возведения жилого строения / дома и хозпростроек. В жилом доме может быть разрешена регистрация по месту жительства.</li>
  • Садовый. Имеет аналогичное дачному участку назначение, но право регистрации по месту жительства в жилых постройках, возведенных на нем, не возникает.
  • Огородный. Предназначен исключительно для выращивания овощей и фруктов и различных сельскохозяйственных культур. На нем не разрешено возведение капитальных жилых домов, но может быть разрешено строительство хозпостроек.

Таким образом, говоря о даче, мы подразумеваем садовый, дачный либо огородный земельный участок с постройками или без таковых.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С вступит в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» от № 217-ФЗ, который заменит собой закон № 66-ФЗ. Данным законом устраняется понятие дачного участка

То есть будут существовать только две разновидности участков подобного назначения: садовые и огородные.

Блок: 2/6 | Кол-во символов: 1588
Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/dogovor_kupliprodazhi_dachi_obrazec/

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: