Договор управления многоквартирным домом

Еще по теме 43. Управляющая организация. Договор управления многоквартирным домом. Общая характеристика. Содержание. Отличия от договора доверительного управления имуществом.

  1. Управление многоквартирным домом управляющей организацией: порядок избрания такого способа управления, выбор управляющей организации органом местного самоуправления, условия договора управления.
  2. Договор управления многоквартирным домом: понятие, стороны и условия договора, порядок заключения, срок договора. Изменение и расторжение (прекращения) договора управления многоквартирным домом.
  3. Вопрос 31. Управление многоквартирным домом управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом.
  4. 69. ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ. СТОРОНЫ ДОГОВОРА
  5. 70. Договор управления многоквартирным домом.
  6. 71. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
  7. 70. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА
  8. 20. Управление многоквартирным домом. Общая характеристика
  9. 84. Доверительное управление имуществом: понятие, признаки, субъекты, форма, содержание, ответственность, порядок заключения, изменения и расторжения договора
  10. 55. Договор доверительного управления имуществом.


Авторское право —

Аграрное право —

Адвокатура —

Административное право —

Административный процесс —

Арбитражный процесс —

Банковское право —

Вещное право РФ —

Гендерные правоотношения —

Гражданский процесс —

Гражданское право —

Договорное право РФ —

Жилищное право —

Земельное право —

Избирательное право —

Инвестиционное право —

Информационное право —

Исполнительное производство —

Исторя государства и права —

Коммерческое право —

Конкурсное право —

Конституционное право России —

Корпоративное право —

Медицинское право —

Муниципальное право —

Налоговое право —

Нотариат России —

Образовательное право —

Права человека в России —

Право социального обеспечения —

Правовая статистика —

Правоведение России —

Правовое обеспечение деятельности юриста —

Правоохранительные органы РФ —

Предпринимательское право —

Прокурорский надзор —

Семейное право —

Страховое право —

Судебные и правоохранительные органы —

Таможенное право —

Теория государства и права —

Транспортное право —

Трудовое право —

Уголовно-исполнительное право России —

Уголовное право —

Уголовный процесс —

Финансовое право —

Хозяйственное право —

Экологическое право —

Ювенальное право —


Аудит —

Банковское дело —

Бухгалтерский учет —

География —

Журанлистика —

История —

Маркетинг —

Математика —

Медицина —

Менеджмент —

Общеобразовательные дисциплины —

Педагогика —

Политология —

Право зарубежных стран —

Право Р. Беларусь —

Право России —

Право України —

Психология —

Реклама, PR —

Технические науки —

Физика —

Философия —

Финансы —

Экономика —

Юриспруденция —

Ответственность обеих сторон

В большинстве договоров с УК очень подробно указано, какие обязанности есть со стороны владельцев, а вот ответственности исполнителя перед многоквартирным домом уделяется мало внимания. Это связано с тем, что подобного рода отношения являются новинкой для большинства владельцев квартир, что и порождает подобное. Наниматель должен диктовать условия и иметь инструменты контроля за исполнением и, в случае чего, спрашивать должный объем и уровень с подрядившегося лица. Договор управления многоквартирным домом Контроль за тем, как выполняет свои обязанности организация, должен осуществляться инициативной группой, выдвинутой многоквартирным домом, которая, в свою очередь, должна учитывать пожелания и замечания собственников и доводить сведения до УК. Следует предусмотреть сроки устранения недочетов, ответственность (вплоть до штрафных санкций) за несвоевременность выполнения работ и особенно отметить возможность оценки качеств. Для последнего существуют акты приемки, которые подписываются советом дома.

Многие УК отказываются брать на себя какую-то дополнительную ответственность, которая напрямую не оговаривается в разработанном муниципалитетом типовом документе и принимаемом многими за образец. Но это означает, что стоит сделать выбор в пользу более сговорчивого исполнителя. Отчетность исполнителя перед всем многоквартирным домом также должна быть прописана в договоре. Указывается периодичность отчетов, к примеру, текущие – раз в квартал, а итоговый – раз в год. Это позволит наглядно оценить такие моменты, как:

  • прозрачность расходования средств;
  • качество исполнения услуг;
  • своевременность проведения работ;
  • общее состояние отношений с управляющей компанией.

Выбор критериев для оценки эффективности подрядчика достаточно велик. Если отношения расторгаются, то должна быть отражена необходимость составления акта приемки-передачи дома, так как новая УК потребует дополнительную плату за все ошибки, которые совершила предыдущая фирма. Таковых недоделок и недоработок может быть достаточно много

И важно, чтобы согласно акта старый исполнитель устранял свои недочеты за свой счет.

Отдельно следует сказать о форс-мажоре. Как это ни смешно звучит, но стандартная часть договора, которая посвящается обстоятельствам непреодолимой силы, зачастую пишется управляющей компанией «под себя», и потому могут появиться такие пункты, как:

  • отсутствие средств у управляющей компании;
  • отсутствие нужных материалов;
  • неисполнение субподрядчиками своих обязательств.
Читайте так же:  Какие документы будут нужны для оформления временной регистрации

Договор управления многоквартирным домом

Каждый из пунктов следует тщательно проверять — настолько уж ли непреодолимы обстоятельства и можно ли их действительно отнести к форс-мажору? Стоит также предусмотреть, какие последствия и в какие сроки повлечет за собой форс-мажор, то есть отношения будут приостановлены, изменены или расторгнуты?

Условия договора

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, условия договора с управляющей организацией являются типовыми, то есть любой договор в обязательном порядке должен включать в себя следующие сведения:

  1. адрес дома и юридический адрес управляющей организации;
  2. перечень имущества многоквартирного дома;
  3. список услуг и работ, которые возлагаются на управляющую организацию;
  4. цена договора, то есть условия и объем оплаты услуг управляющей организации и условия и сроки оплаты коммунальных услуг;
  5. полномочия собственников жилья по контролю за деятельностью управляющей организации.

Договор управления многоквартирным домом

В перечень услуг и работ входят работы по текущему и капитальному ремонту.

Так, услуги по текущему ремонту включают в себя:

  • устранение деформаций стен и фундамента;
  • консолидационные работы;
  • прочистка воздуховодов;
  • ремонт подвалов;
  • ремонт кровли с заменой фрагментов кровли;
  • покраску стен, ремонт архитектурных элементов;
  • ремонт лестниц, балконов, козырьков над дверями подъездов;
  • ремонт и поддержание в состоянии функциональности системы центрального или домового отопления;
  • ремонт системы водоподачи (горячей и холодной), водоотвода и канализации;
  • поддержание порядка во дворах, ремонт тротуаров, детских площадок, создание зон отдыха и защита зеленых насаждений.

Обязанности управляющей организации по капремонту включают в себя:

  1. экспертные работы по оценке состояния здания;
  2. заключение договоров с подрядчиками на осуществление ремонта;
  3. восстановление стен и несущих конструкций, замена элементов здания;
  4. меры по модернизации, в том числе перепланировку, достройки и надстройки;
  5. замену водопроводных, отопительных и канализационных труб;
  6. утепление зданий;
  7. установку счетчиков и т.д.

Особенности эксплуатации

Договор управления многоквартирным домом Как только будет определено, что будет находиться в ведении исполнителя, придется сделать выбор, что именно владельцы квартир, нежилых помещений (представители муниципалитета) хотят сделать с этим. А сделать можно много чего, вплоть до установки аквариумов на каждом этаже, размещения ковровых покрытий на лестничных маршах и хрустальных люстр на потолках. Поэтому, прежде чем пускать свои фантазии в полет, стоит прислушаться к мнению представителей УК, которые могут в экспертном порядке дать множество дельных советов.

Но если все собственники действительно мечтают об аквариуме в подъезде, то почему бы и нет? Ведь наниматель определяет перечень работ и услуг, которые должен сделать исполнитель, и некоторые вольности вполне допустимы. «Излишества» просто следует включить в проект документа, разрабатываемого многоквартирным домом. Главное, не забывать, что за всю роскошь придется платить.

При определении особенностей стоит взять за базу Закон «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Здесь оговаривается тот минимум, который необходим для поддержания многоквартирного дома в исправном состоянии. Стоимость указываемых в Правилах работ и услуг также может базироваться на тарифах техобслуживания, которые разрабатываются ежегодно муниципальными властями. Но здесь стоит сразу отметить, что:

  • стороны при согласии могут сделать выбор в пользу собственных тарифов;
  • базовый тариф на техническое обслуживание не включает в себя даже таких обыденных вещей, как домофон или металлическая подъездная дверь;
  • придомовая территория также обслуживается на минимальном уровне.

Правила определяют, что нужно делать, чтобы постройка скоротечно не разрушилась. Их можно использовать при разработке собственных требований как основополагающую документальную часть, по сути – образец.. Этот пункт документации можно считать базовым, который определяет права хозяев жилья.

Предмет эксплуатации

Договор управления многоквартирным домом В соответствии со статьей 162 ЖК РФ на плечи управляющей компании возлагаются обязанности по эксплуатации не всего дома, а только общедолевого имущества. Понятие это до такой степени очевидное и, вместе с тем, туманное, что определение подобного рода имущества необходимо специально отражать в документе. Попытка ограничиться ничего не значащей фразой позволит компании выполнять свои обязанности по своему усмотрению — закон это позволяет.

К примеру, стояки водоснабжения вдруг окажутся «на балансе» владельца квартиры со всеми проистекающими из этого последствиями. И УК будет права, если откажется обслуживать их при условии, что они не определены в документе

Следовательно, перечислению этого имущества должно уделяться большое внимание. Желательно, чтобы сюда входило все то имущество (закрепленное за домом), которое закон относит к этой категории

Кроме того, следует добавить в договор такие объекты:

  • придомовая территория;
  • коммуникации, в том числе на придомовой территории;
  • инженерные сети внутри дома;
  • почтовые ящики;
  • двери, домофоны (или иные средства контроля доступа), окна;
  • мусоропровод;
  • домовые антенны;
  • уличное и внутриподъездное освещение.

Список, можно продолжить, поскольку даже принадлежащие одному человеку права на имущество, расположенное за пределами его квартиры, относится именно к общедолевому и закреплено уже за домом. Инициативной группе следует скрупулезно переписать все то, что по мнению собственников должно обслуживаться выбранной фирмой, но при этом не противоречит ни логике, ни здравому смыслу и о чем не выпущен специальный закон.

Читайте так же:  Медицинское свидетельство о смерти

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Законодательство в жилищной сфере четко регламентирует порядок подписания и реализации доверительного договора управления МКД между владельцами помещения и управляющей компанией. И в то же время, ЖК РФ не предусматривает конкретного порядка расторжения сделки. Чтобы разорвать договорные обязательства следует прибегать к основам и нормам Гражданского кодекса страны. Основываясь на положения ГК России, расторжение доверительного договора управления многоэтажным домом может проводиться по решению или предоставлению согласия от сторон или в порядке, предусмотренном в самом договоре.

https://youtube.com/watch?v=RgyWQRHRIl8%3Ffeature%3Doembed

Специалисты в сфере права отмечают, что не стоит спор собственника помещения и управляющей компанией доводить до суда, ведь если конфликт перейдет в судебную плоскость, это повлечет ряд временных и финансовых расходов для всех участников судебного производства. При возникновении конфликта интересов, необходимо попытаться мирно урегулировать вопрос, возможно, обсудить условия доверительного договора и внести в документ поправки.

Расчет и составление счетов

Поскольку именно УК представляет интересы многоквартирного дома перед сбытовыми организациями (водоснабжение, электроэнергия, газ и пр.), основной расчет с поставщиками владельцы дома ведут через нее. Чтобы выплаты за коммунальные услуги, осуществляемые всем многоквартирным домом, дошли до адресатов, закон дает возможность сделать выбор между такими вариантами:

  • формирование единого счета дома, через который и осуществляется движение средств;
  • можно воспользоваться услугами единых информационно-расчетных кассовых центров, если таковые органы созданы муниципалитетом (как, например, в Костромской области).

Стоимость услуг должна быть четко оговорена, равно как повышение или понижение расценок в течение года. Причем делать это нужно не в самом тексте документа, а выпускать отдельным приложением, которое дополнительно подписывается владельцами квартир в доме. И стоит даже предусмотреть возможность досрочного расторжения, если подрядчик и заказчик не договорятся по цене. Таким образом домовладельцы избегут неприятных сюрпризов в очередных счетах и смогут безболезненно сменить подрядчика. А УК сможет спасти себя в случае наступления форс-мажора, который может быть связан, к примеру, с состоянием экономики (гиперинфляция и пр.).

Важно отметить необходимость установления отдельного контроля за средствами, которые выделяются на капитальный ремонт. Здесь стоит предусмотреть максимальную прозрачность и выделить финансирование на отдельный общедомовой счет, откуда деньги будут браться именно на работы капитального характера по многоквартирному дому, согласованные либо с домосоветом, либо с домовладельцами

Некоторые подрядчики могут установить собственные тарифы на услуги естественных монополий, то есть диктовать стоимость тепло-, газо-, электро- и водоснабжения. Таким образом нарушается закон и правила предоставления услуг, что выливается в: ничтожность сделки (договор, регулирующий ее, нарушает текущее законодательство; в ничем не оправданное удорожание стоимости проживания или владения квартирой в многоквартирном доме; в теоретическую возможность на срок, необходимый для судебного разбирательства, лишиться «благ цивилизации» даже при исправной оплате квитанций.https://www.youtube.com/embed/oIPzJ_9I_BE?feature=oembed Договор на обслуживание должен отражать интересы именно собственников квартир дома, а не только управляющей компании. Не стоит воспринимать договор как кабальную сделку и идти на поводу у УК во всех вопросах и по всем аспектам. За свои деньги домовладелец имеет абсолютное право спрашивать в полной мере. Смена исполнителя возможна, но стоит сразу подобрать надежного партнера. Выбор достаточно широк, есть возможность заключить выгодный договор. Всё большее число компаний приглашает многоквартирные дома к сотрудничеству, предлагая более качественное оказание услуг по более привлекательным ценам.

Договор — это отражение отношений между заказчиком и исполнителем, и насколько скрупулезно и грамотно он будет составлен, зависит успешность взаимовыгодного сотрудничества. Поэтому при составлении проекта документа важно опираться на закон. Разработано достаточно нормативных документов к изучению, но к базовым относятся ЖК РФ, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей, а также ведомственные нормативно-правовые акты.

Общие вопросы по составлению договора

  • проводится общедомовое собрание всех собственников в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК России;
  • осуществляется выбор совета дома (инициативной группы);
  • анализируется законодательство;
  • происходит выбор кандидата на роль управляющей компании.

В офисе любой управляющей компании инициативной группе обязательно предложат подписать свой собственный проект документа

Но спешить здесь ни в коем случае не стоит, так как важно помнить: собственник самостоятельно выбирает набор услуг, за которые он хочет платить деньги и самостоятельно же определяет уровень качества этих услуг. И типовой договор его может не устроить по своему содержанию

Здесь следует воспользоваться правом внести необходимые правки в предложенный документ, а то и вовсе представить юристам организации свой проект.

Субъект договора по управлению многоквартирным домом

Перед тем, как проводить общее добровольное собрание жильцов, следует выяснить, какое количество голосов имеет городская собственность, а какое количество голосов имеют лица, которым принадлежит нежилая площадь дома.

Данная информация позволит спрогнозировать не только позицию наиболее активных собственников, но и их решение. Благодаря этой информации можно сделать все возможное для того, чтобы решения собственников отражали интересы жильцов многоквартирного дома, а не управляющих организаций.

Читайте так же:  Секреты составления договора купли-продажи доли в квартире. Основные нюансы при оформлении сделок

Прежде чем заключать договор с управляющей компанией ЖКХ, необходимо ее правильно выбрать и не ошибиться в своем решении.

Составив список кандидатов на роль вашей управляющей компании, запросите о них информацию в налоговой инспекции. Сравните предоставленные вам документы с тем, что предоставили вам компании. Следующий шаг – попросите кандидатов предоставить вам информацию о тех домах, которые ранее находились в их управлении. Свяжитесь с их активами. Далее, необходимо уточнить информацию о материально-технической базе компании. Как показывает практика, те компании, которые имеют положительную репутацию, не скрывают эту информации, а напротив, выставляют все напоказ.

После того, как вы выбрали одну управляющую компанию, переходите к процедуре ее утверждения на общем собрании.

Какие документы есть еще

  • Все документы из раздела «Прочие договоры»
  • Рубрикатор всех типовых договоров

Что еще скачать по теме:

  • Типовой договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых свыше 150 кВт и менее 670 кВт (за исключением случаев, указанных в приложениях N 2 и 3, а также осуществления технологического присоединения по индивидуальному проекту))
  • Типовой договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (для физических лиц в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет до 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств) и которые используются для бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности)
  • Типовой договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет до 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств))
  • Типовой договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (для юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет свыше 15 до 150 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств))
  • Типовой договор на право размещения платежных терминалов самообслуживания
  • Типовой договор на обучение между федеральным государственным органом и гражданином Российской Федерации с обязательством последующего прохождения федеральной государственной гражданской службы
  • Типовой договор на приобретение, установку и техническое обслуживание индивидуальных приборов учета потребления холодной и горячей воды в Шатурском муниципальном районе Московской области
  • Типовой договор (соглашение) о предоставлении субсидии из бюджета города Москвы
  • Типовой договор на обучение между Министерством внутренних дел Российской Федерации (его территориальным органом на окружном, межрегиональном или региональном уровне) и гражданином Российской Федерации, предусматривающий обязательство последующего прохождения службы в органах внутренних дел Российской Федерации
  • Типовой договор горячего водоснабжения
  • Важные нюансы при покупке фирмы
  • Процесс переписки квартиры на другого человека
  • Процесс получения визы в США
  • Процесс продажи машины
  • Процесс строительства гаража (с бюрократической точки зрения)

Заключение договора

Все взаимоотношения между компанией, предоставляющей услуги, и жильцами регулируются положениями договора

Поэтому ему уделяется самое пристальное внимание. Если что-то не указано в этом документе, жильцы не вправе требовать услугу или выполнение работ от сотрудников компании

Специалисты рекомендуют жильцам привлекать для консультации профессионального юриста (у компании есть свой), чтобы он проверил все положения договора перед его подписанием

Документ состоит из трёх важных частей:Договор управления многоквартирным домом

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • Описание объекта, то есть, самого дома. В этой части самым тщательным образом указывается информация обо всём, что входит в состав общей собственности. А это двери, замки, стены, лифты, мусоропроводы, подвалы, чердаки и так далее. От того, насколько полно представлена информация будет зависеть качество обслуживания дома.
  • Прописываются участники или субъекты сделки – жильцы и компания. Предварительно полезно выяснить, сколько голосов принадлежит жильцам и собственникам дома. От этого соотношения во многом зависит успех сотрудничества с управляющей компанией. Специалисты рекомендуют тесно контактировать с владельцами дома и строить доверительные отношения таким образом, чтобы собственники во всём поддерживали жильцов. Выбранная управляющая компания проверяется через налоговую инспекцию. Также можно осмотреть дома, которые обслуживаются этой компанией на предмет качества услуг. Затем оценивается материально-техническая база. В первую очередь определяется наличие и количество техники. Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома тоже входит в обязанности компании. И только после этого выбранная организация утверждается на общем собрании. Информация о ней вносится в договор.
  • Третья часть документа самая объёмная. В ней указывается полный список прав и обязанностей обеих сторон.

Редактирование документа может быть выполнено в двух вариантах:

  • жильцами (документ составлен юристами компании);
  • компанией (договор составляется жильцами).

После согласования документ подписывается участниками сделки.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: