Доходный подход. Плюсы и минусы

Доходное оценивание земли

П.2.2 «Международных стандартов оценок» подразумевает, что стоимость земельного участка, при условии его эффективного использования, должна высчитываться комплексно двумя способами:

  • Без учета установки на участке строения, также приносящего прибыль;
  • Принимая во внимание возможность строительства на данной земле зданий и помещений, несущих дополнительную выручку.

То есть при расчете окончательного дохода и стоимости земельного участка следует учитывать не только его цену сегодня, но и предположить, что можно на нем установить, и увеличить ценовую категорию земли на долю от возможной выручки.

При этом вам следует учитывать, район нахождения вашего участка (промышленный или спальный), проходимость (он расположен среди жилых домов или комплексов повышенной посещаемости гражданами), его площадь (она годна для строительства торговой точки или многоэтажного развлекательного комплекса).

Популярность доходного подхода к оценке недвижимости объясняется двумя причинами:

  • практически любой объект способен приносить прибыль, следовательно, его легко оценить, используя этот метод;
  • каждому собственнику легко доступна информация о доходности иной аналогичной недвижимости, что позволяет сравнивать и корректировать сумму выручки от объекта.

Недостатками доходного метода являются:

  • невозможность его применения, если недвижимость не планируется для доходного использования (например, данным методом нельзя оценить ваше жилище, если вы оно не сдается или не является предметом залога);
  • не всегда удается узнать точную сумму прибыли от другой аналогичной недвижимости;
  • запрет на применение этого подхода в отношении объектов незавершенного строительства – вы не сможете рассчитать доходность квартиры в строящемся доме, так как не знаете точных сроков окончания строительства – то есть момента, когда начнете получать прибыль.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком. Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Доходный подход. Плюсы и минусы

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится. Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Читайте так же:  Как сделать запрос к информационному ресурсу ЕГРП ЕГРН

Дополнительные способы вычислений

Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.

В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием. В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.

Положительные стороны метода

В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные

Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Принципы доходного подхода

При рассматриваемом подходе применяется два основных принципа:

  • ожидания;
  • замещения.

При использовании принципа ожидания стоимость объекта составляет предполагаемая совокупность всех его будущих доходов. И чем выше ожидаемая выручка, тем больше стоимость недвижимости. Например, при сдаче квартиры в аренду каждый из нас учитывает не столько особенности ремонта, сколько этаж, наличие лоджии, удаленность от остановок общественного транспорта – те условия, которые являются для съемщиков более значимыми, чем цвет обоев или ламината. Так и при расчете стоимости этой квартиры: имеет значение не отделка стен, а возможность получения выручки от передачи жилья в аренду или его ином использовании.

Предполагаемая выручка от объекта – вот основная особенность применения данного принципа. Обязательным правилом является подсчет выручаемых средств на протяжении всего времени существования объекта при условии, что он используется максимально эффективно. То есть при указанном подходе необходимо суммировать прибыль за все периоды, когда вы сдавали жилье нанимателям, только так вы сможете правильно рассчитать её стоимость при продаже.

Принцип замещения говорит, что стоимость одного объекта должна быть не больше средств, выплачиваемых за приобретение аналогичного другого. Например, согласно этому принципу, однокомнатную благоустроенную квартиру в центральной части города вы должны продать, минимум, за ту сумму, которую понадобится затратить на покупку такого же помещения в этом же районе в этот же сезон.

При этом первоначально вы должны качественно изучить рынок, и только после этого называть цену сделки. Поэтому и считается, что данный подход требует и количественных, и качественных критериев (ведь вам необходимо узнать действительную стоимость нескольких аналогичных помещений, в противном случае – сделка может стать не выгодной для вас).

Читайте так же:  Как получить выписку из ЕГРП ЕГРН через портал госуслуг

Суть методики

Доходный подход. Плюсы и минусы

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

  1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
  2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
  3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

Получение данных для метода

Доходный подход. Плюсы и минусы

Требуется определить:

  • потенциальный (возможный) валовый доход;
  • чистый операционный доход;
  • действительный (реальный) валовый доход;
  • денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока:

PV=Ci/(1+i)t + M * (1/(1+i)n),

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.

Дисконтирование денежного потока

Доходный подход. Плюсы и минусы

  • при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
  • сезонности прибыли от объекта;
  • если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
  • если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Читайте так же:  Не принуждения ради, а по собственному желанию

Способ упрощения процесса

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

В их числе:

  • объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
  • валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
  • действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
  • размер дисконтной ставки;
  • правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

  1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
  2. Эксплуатационные затраты – расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
  3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Пример применения доходного подхода к оцениванию квартиры

Иванову И. понадобилось оценить доходность своей однокомнатной благоустроенной квартиры для того, чтобы решить, что выгоднее: продать её и вырученные деньги положить на счет в банке для получения процентов, либо сдавать её нанимателю с накоплением прибыли на сберегательной книжке.
Анализ рынка недвижимости показал, что аналогичные квартиры на сайтах объявлений предлагаются к сдаче за 7 тысяч рублей + коммунальные расходы.

Его друг продал такую же квартиру в этом районе за 1 млн рублей. То есть, для получения суммы от продажи Иванову И. необходимо сдавать свое помещение на протяжении 10 лет

При этом существуют риски затопления или пожара, а также простоя в аренде, неосторожного отношения нанимателя к имуществу и т.д.

Средняя величина выгоды по вкладам, предлагаемая кредиторами, составляет 10%, то есть за 10 лет на счете И. накопит 1999 200 руб. при существовании одного риска банкротства кредитора. Таким образом, Иванову И. теперь предстоит только принять решение, подход показывает примерно одинаковую прибыль от квартиры при любом её коммерческом использовании.

В целом, доходный способ наиболее эффективен для оценивания тех объектов, которые регулярно продаются и покупаются, с каждой последующей сделкой принося выгоду новому собственнику.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: