Обязательные эскроу-счета для дольщиков ответы на главные вопросы

Подводные камни для дольщиков

Из-за несовершенства нынешней схемы дольщики несут финансовые потери, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Как напомнил эксперт, 25 октября прошлого года Владимир Путин поручил правительству организовать поэтапный переход первичного рынка недвижимости от долевого строительства к проектному финансированию. Эксперт отмечает, что при новой схеме с покупателями квартир в новостройках, как и раньше, должны заключаться договора долевого участия (ДДУ), но оплата по ним будет переводиться не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банке, где деньги будут храниться до сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик может получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если же строительство дома будет заморожено, дольщик сможет забрать свои деньги и выйти из проекта.

Теоретически такая схема должна полностью исключить риски для дольщиков, но на практике все обстоит иначе, говорит Логинов. Сторонники нововведений стараются не отмечать, что дольщик может вернуть свои деньги только, расторгнув ДДУ, то есть отказавшись от приобретенной квартиры. Но если он по-прежнему собирается претендовать на объект, придется пройти через все сложности, связанные с процедурой банкротства застройщика. И в этом случае правовое положение дольщиков со счетами эскроу почти ничем не отличается от статуса «обманутых дольщиков», поясняет Логинов.

При этом, по словам эксперта, не возвращать назад свои деньги, будучи взамен включенным в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика, дольщик может по ряду причин.

Основная – некомпенсационность эскроу-счетов. Согласно закону, банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на таких счетах. Так, дольщику вернут ровно ту сумму, которую он заплатил. Так как в среднем строительство многоквартирного дома в России занимает 1,5-2 года, а прогнозируемая Центробанком инфляция составляет 4%, за время нахождения на спецсчете деньги обесценятся как минимум на 6-8%. И то, если уровень инфляции не превысит ожидаемые показатели.

Еще одним «но» является прогнозируемое подорожание недвижимости. Эксперты оценивают, что в ближайшие годы квадратный метр жилья может вырасти в цене на 20-30%, в связи с этим дольщик сталкивается с непростым выбором. Что в результате будет выгоднее: дождаться квартиры по ранее заключенному ДДУ, сроки которого будут сдвинуты на 2-3 года вперед, или забирать с эскроу-счета деньги, которых уже не хватит для покупки квартиры такой же площади?

Еще сложнее придется гражданам, привлекающим для покупки кредитные средства: при использовании эскроу-счетов они потерпят убытки. Ипотечные заемщики, приобретающие квартиру по ДДУ, за свой счет оплачивают только первоначальный взнос, а остальную сумму (так называемое тело кредита) дает банк. В результате на счете эскроу хранится полная стоимость объекта долевого строительства, а его покупателю приходится каждый месяц вносить платежи по ипотеке. Стоит отметить, что при этом дольщик погашает не только тело кредита, но и выплачивает банку проценты (на сегодняшний день ипотечная ставка в среднем составляет 8-9% годовых). Если же объект перейдет в разряд долгостроя, при выходе из проекта дольщик получит лишь первоначальный взнос и часть тела кредита, которую успел выплатить банку к моменту расторжения ДДУ. Выходит, что около 2-х лет он выплачивал проценты, которые никто возвращать не будет.

Теоретически у дольщика есть право в судебном порядке взыскать средства с застройщика, но поскольку тот уже будет в стадии банкротства, получить какие-либо деньги вряд ли удастся. Кроме того, в этом случае будет присутствовать тот же фактор обесценивания денег из-за инфляции, поэтому общая картина не такая уж и радужная, поясняет Логинов.

Эксперт резюмирует недостатки новой схемы: дольщики, которые предпочтут быстро вернуть свои деньги со счетов эскроу, понесут финансовые потери, а те, кто решит дожидаться своей квартиры по ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Но поскольку с 1 июля следующего года использование эскроу-счетов станет обязательным, есть надежда, что власти пересмотрят законодательные механизмы, отмечает Логинов. Сегодня такие предложения обсуждаются на уровне Госдумы и правительства.

Рекомендации для покупателей

Гражданам, планирующим в 2019-2020 году покупку квартиры, можно дать следующие советы:

  1. Принять во внимание, что, если прочие условия останутся неизменными, цена квадратного метра на первичном рынке в ближайшие годы будет расти. Этому поспособствует как повышение стоимости строительства, так и снижение предложения за счет ухода с рынка мелких застройщиков. Проценты по ипотеке могут снизиться, но это не компенсирует предполагаемый рост цен, поэтому откладывать покупку не рекомендуется.
  2. Внимательно читать предлагаемый договор эскроу и отказываться от его подписания, если он недостаточно защищает интересы покупателя, или пользоваться услугами квалифицированного юриста при заключении сделок подобного рода.
  3. Изучать интернет-ресурсы юридической тематики, чтобы избежать направленных на введение в заблуждение формулировок в договорах. Например, есть вероятность, что недобросовестные застройщики будут пытаться вписывать в них условия, позволяющие получить денежные средства со счета до фактического завершения всех необходимых для заселения жильцов работ.

Обязательные эскроу-счета для дольщиков ответы на главные вопросы

Итак, теоретически, при грамотном подходе счета эскроу должны защитить интересы и денежные средства покупателей недвижимости. Как новый механизм будет работать в российской практике, покажет время.

https://youtube.com/watch?v=X7Nt9cu18BY%3Ffeature%3Doembed

Взыскание или арест средств на счете условного хранения эскроу

Возникает вопрос, могут ли быть деньги, находящиеся на счете эскроу, арестованы и возможно ли обращение на них каких-либо взысканий (то есть могут ли претендовать на эти деньги кредиторы кого-либо из сторон)?

Согласно с Гражданским кодексом Украины на такие денежные средства ни по обязательствам банка (в том числе в случае его ликвидации), ни по обязательствам одной из сторон договора (бенефициара или владельца счета, в том числе при их ликвидации), не допускается наложения ареста. Кредиторы сторон претендовать на такие средства не могут.

Максимум, что может удержать банк — это свое вознаграждение за услуги, связанные с обслуживанием счета и осуществлением операций по ним, но только если такая возможность была прописана в договоре.

Читайте так же:  Исходно разрешительная документация на строительство

Однако законодатель все же допускает возможность обращения взыскания или наложение ареста не на сами денежные средства, а на право требования владельца счета или бенефициара к банку на основании договора эскроу, в т.ч. на право требования выплаты средств (или их части), находящихся на счете эскроу, при наступлении оснований, установленных договором.

То есть арест или взыскание может быть наложен не на деньги, а на имущественные права.

И в таком случае банк выполняет операции, связанные с наложением ареста на имущественные права, что по факту приводит к такому же результату, как если бы арест был наложен на сами деньги.

Юридические особенности

Согласно статье 926.1 Гражданского кодекса РФ, до момента расчета деньги на эскроу счете являются собственностью того, кто их внес. Момент расчета наступает при выполнении продавцом требуемых пунктов договора и предоставлении необходимых документов. Внесенные покупателем средства блокируются банком до наступления одного из перечисленных в договоре обстоятельств. До этого срока любая из участвующих в сделке сторон может требовать у банка предоставить ей сведения о состоянии счета.

https://youtube.com/watch?v=pJ3Pm7GNCTQ%3Ffeature%3Doembed

По мнению экспертов, конструкция договора эскроу является достаточно гибкой и удобной. Дополнительным преимуществом по сравнению с аккредитивом или использованием банковской ячейки служит тот факт, что стороны могут вписать в документ условие, требующее от эскроу-агента проводить детальную проверку выполнения бенефициаром перечисленных обязательств.

У эскроу в России имеются свои плюсы и минусы. Плюсы следующие:

  1. Не требуется работать с большими суммами наличных, как при использовании банковской ячейки. А значит, покупателю не придется путешествовать до банка с чемоданом денег.
  2. За открытие счета эскроу банки часто берут доли процента от его суммы, что во многих случаях выгоднее, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. При взятии ипотечного кредита в том же банке счет эскроу могут открыть и бесплатно.
  3. Денежные средства на подобных счетах защищены системой страхования вкладов. При этом максимальная сумма возмещения для сделок с недвижимостью составляет 10 млн. рублей, что гораздо больше, чем по другим счетам, включая аккредитивные (1,4 млн. рублей).
  4. Аккредитацию для работы по соответствующей схеме получили только самые надежные из российских банков. Все они участвуют в государственной программе страхования вкладов и имеют высокий кредитный рейтинг.
  5. Покупатель может быть уверен, что списание денег произойдет только после выполнения условий договора, например, передачи готовой квартиры или сдачи объекта.
  6. Договор эскроу позволяет продать квартиру новому дольщику на этапе строительства дома. При этом все права и обязанности по счету переходят к нему.

Не лишен счет эскроу и минусов:

  1. Если сделка проводится не с недвижимостью, максимальная сумма страхового возмещения остается стандартной – 1,4 млн. рублей. Да и в случае покупки квартиры увеличенная сумма страховки действует только 3 рабочих дня с даты регистрации прав.
  2. Заключить договор эскроу можно не с любым банком. И не всегда в банке с возможностью его заключения будут самые выгодные условия по ипотеке. При покупке квартиры на этапе строительства выбор эскроу-агента формально остается за застройщиком.
  3. Требуется дополнительное документальное оформление. Для составления или проверки необходимых бумаг рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста, знакомого со схемой сделки с использованием эскроу счетов.
  4. Итоговая стоимость приобретаемого жилья может быть ощутимо выше, чем при стандартном договоре долевого участия.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт – это сберегательный счёт в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жильё приобретается в ипотеку, то вместо заёмщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами, подчеркивают эксперты «Метриум». Банк, в котором открыт эскроу-счёт, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

  1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.
  2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
  3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Что это такое

Счет эскроу по своей сути напоминает сейф, но с большим отличием — с него нельзя снять деньги просто по желанию. Находящиеся на таком счете средства лежат в банке на хранении (точно как в сейфе). Однако их нельзя использовать, пока не наступит момент расчета за оговоренную заранее услугу. Начиная с июля 2019 г. подобные счета будут обязаны открывать граждане, приобретающие жилье по ДДУ (т.е. на стадии строительства).

Деньги, которые раньше дольщики перечисляли застройщику, теперь будут направляться на счета эскроу. До завершения строительства и сдачи объекта компания-застройщик не сможет распоряжаться этими средствами. Лишь после ввода дома в эксплуатацию и перехода к дольщику права собственности на квартиру все деньги поступят девелоперу. Средства на счетах эскроу защищены от ареста или взыскания.

Новые препятствия для девелоперов

По словам главного финансового директора Группы «Эталон» Кирилла Багаченко, в глобальной мировой практике механизм депонирования полной стоимости жилья на счетах эскроу вплоть до окончания строительства практически не применяется. Как правило, застройщик получает их траншами по мере прохождения значимых стадий строительства. Если монолитный каркас уже есть, имеет ли смысл чрезмерно страховать клиента, храня все его деньги на спецсчете? Ведь из-за этого растут издержки застройщика и себестоимость строительства – а значит, и цены на квартиры, говорит эксперт.

Также, по словам Багаченко, девелоперы до конца не знают, как взаимодействовать с банковским обществом. Всё ещё не известно, во сколько будут обходиться деньги, привлекаемые застройщиками в виде кредитов для ведения строительства.

Читайте так же:  Бесплатная юридическая консультация по вопросам ЖКХ

Судя по имеющейся информации, необходимо убеждать Центральный Банк РФ (далее-регулятор) смягчать условия для застройщиков, поскольку мы говорим, что банки могут бесплатно пользоваться средствами на эскроу-счетах. Но это не совсем так: есть отчисления в АСВ, операционные издержки, и деньги будут эффективно обходиться примерно в 1,8-2%. Следовательно, сложно будет выдавать их менее чем под 4-4,5%. Багаченко надеется, что регулятор сможет каким-то образом добиться снижения ставок.

Что такое счет эскроу

Взаимоотношения между депонентом (владельцем счета), бенефициаром (будущим владельцем средств) и эскроу-агентом (банком) регулируются пунктами статьи 860 Гражданского кодекса. Данная статья была введена в законодательство в 2014 году. Вполне возможно, что не все банки обладают необходимыми знаниями и инструкциями по открытию данного вида счетов. Вызывает затруднение определение сущности счетов и у профессиональных участников рынка недвижимости.

В приведенной редакции документа эскроу мало чем отличается от аккредитива. Возможно, именно поэтому многие участники сделок выбирают именно аккредитив как нечто знакомое и зарекомендовавшее себя.

Схема работы счета эскроу следующая:Обязательные эскроу-счета для дольщиков ответы на главные вопросы

  1. Участники сделки заключают трехсторонний договор (в то время как при аккредитиве договор с банком заключает только владелец счета, который закладывает на счет нужную сумму). В нем обязательно указаны все обстоятельства, при наступлении которых агент переводит бенефициару всю сумму.
  2. Затем происходит сдача на квартиру на регистрацию. Если в обычной ситуации возник бы риск неопределенности, то в данном случае риски застрахованы: деньги находятся у посредника, и если квартира не будет зарегистрирована, то средства просто разблокируются и будут доступны депоненту.
  3. После получения документов на квартиру участники сделки снова собираются в банке. Бумаги сдаются агенту банка для изучения.
  4. Если документы в порядке, то счет становится доступным для бенефициара, который может распоряжаться полученными средствами по своему усмотрению.
  5. Таким образом, по своей схеме счет эскроу похож на аккредитив. Однако самые существенные отличия заключаются в деталях, а именно в достоинствах и недостатках данного вида счета по сравнению с аккредитивом.

Как открыть счет эскроу

В частности, НБУ устанавливает определенные требования к документам, которые должны подаваться банкам для открытия счета эскроу в зависимости от того, какой субъект обращается с заявлением об открытии счета условного хранения (эскроу), образцы которой содержатся в приложениях 14-16 указанной Инструкции.

Для всех субъектов, кто желает открыть счет эскроу обязательным является требование предъявить паспорт или другой документ, удостоверяющего личность, идентификационный код для физических лиц-резидентов и документы, подтверждающие полномочия (в частности, доверенность), если обращается представитель юридического или физического лица.

Если физическое или юрлицо уже имеет какие-то открытые счета в этом банке, то этих документов вместе с заявлением достаточно.

Если же нет, то дополнительно нужно подавать также:

  • копию учредительного документа (устава/учредительного договора/ учредительного акта/ положения), если счет эскроу открывается для юридического лица. Если учредительные документы размещены на портале электронных сервисов, подавать их в бумажной форме не нужно. Также не подают учредительный документ юридические лица публичного права, которые действуют на основании законов. Юридическое лицо, созданное и / или действующее на основании модельного устава, подает копию решения о создании или об осуществлении деятельности на основании модельного устава, подписанного всеми учредителями.
  • физическому лицу, которое осуществляет независимую профессиональную деятельность, также нужно подать копии документов, которые подтверждают:
  1. право на осуществление независимой профессиональной деятельности (свидетельство о регистрации, разрешение, сертификат, удостоверение и т.п.);
  2. взятие на учет в контролирующем органе;
  3. взятие на учет в органе Пенсионного фонда Украины.

Если физическое лицо-резидент занимается предпринимательской деятельностью, то он обязан отметить свой статус предпринимателя в заявлении об открытии счета условного хранения (эскроу).

А как выбрать застройщика Ведь по эскроу пока работают немногие, а с рынка уходили даже самые крупные компании

Действительно, пока открытие счетов эскроу и проектное финансирование — дело абсолютно добровольное, обязательным оно станет с 1 июля 2019 года. И застройщиков, которые работают по новому механизму, можно пересчитать по пальцам. При этом определить, насколько надежна компания, действительно очень сложно, поскольку и в истории с Урбан Групп, и с СУ-155 для потребителя, что называется, ничто не предвещало проблем

Тем не менее, есть некоторые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе девелопера, говорит Николай Алексеенко из РАСК.

Можно начать с простого. На сайте Единой информационной системы жилищного строительства есть единый реестр застройщиков и . Там можно посмотреть плановый график строительства и текущее состояние дома. Если дом признан проблемным, об этом также будет запись на странице объекта. Проверьте, нет ли такой пометки по вашему ЖК или дому. Если нет, двигаемся дальше — на сайте можно также посмотреть все документы по застройщику и конкретному объекту — отчетность, проектную декларацию и т. д.

Эскроу в строительной индустрии

С 1 июля 2019 года использование счетов эскроу в долевом строительстве в России становится обязательным. При этом право выбора банка будет закреплено за застройщиком, но это может быть только аккредитованный банк из реестра Центробанка. На начало 2019 года таких банков насчитывается около 60.

По большинству договоров застройщик получает право на денежные средства с эскроу счетов дольщиков при сдаче дома. Даже если у кого-то из покупателей есть претензии, например, по качеству отделки, деньги все равно уйдут бенефициару. Поэтому при подписании документа следует внимательно ознакомиться с ним и отказаться, если условия не обеспечивают достаточную защиту интересов покупателя. В противном случае при обнаружении в полученной квартире каких-либо недостатков может возникнуть необходимость судиться с застройщиком.

https://youtube.com/watch?v=6NTDKuwf5U0%3Ffeature%3Doembed

Несмотря на описанное выше обстоятельство, договор эскроу все равно защищает права покупателей гораздо лучше, чем договор долевого участия. В теории его применение позволит сократить до нуля количество обманутых дольщиков по новым сделкам долевого строительства. Ведь строительная компания не получит денег с эскроу счетов до тех пор, пока не сдаст объект, а во время строительства будет вынуждена пользоваться собственными средствами или банковским кредитом. Поэтому в ее интересах завершить процесс без просрочек и избежать переплат.

Важно, что кредитующий компанию банк отслеживает использование денежных средств. Раньше некоторые застройщики порой достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков, что приводило к возникновению ситуации, схожей с финансовыми пирамидами

Но при использовании эскроу такое будет исключено. И даже в случае банкротства застройщика граждане не потеряют свои деньги – банк разблокирует эскроу счета и вернет им ранее внесенные средства.

Для застройщиков схема работы с эскроу не слишком выгодна – она удорожает стоимость строительства, так как банк предоставляет на него деньги под проценты. Как минимум часть этих процентов заплатят покупатели — аналитики сходятся во мнении, что цены на жилье в 2019-2020 годах вырастут. Многие мелкие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка, а некоторые крупные предпочтут не связываться с эскроу-счетами и продавать уже готовые квартиры. По мере освобождения рынка от недвижимости, построенной до введения новых правил долевого строительства, будет увеличиваться стоимость жилья.

Читайте так же:  Где и как оформить куплю-продажу квартиры

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами

А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Отметим, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. А где же тогда застройщикам брать деньги на само строительство? Ответ — оформлять кредит. ()

Счет эскроу его предназначение, особенности и перспективы развития

Понятие «счет эскроу» в отечественном законодательстве появилось относительно недавно – с 2014 года. Это особый вид банковского счета, который, кстати, с 1 июня 2018 года Гражданский кодекс РФ регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим, что этот счет из себя представляет и в каких случаях целесообразно работать именно с ним.

Что говорит ГК РФ

Согласно статье 860.7 Кодекса, по договору счёта эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денег, полученных им от владельца этого счета (депонента) с целью их передачи их другому лицу (бенефициару), когда на то будут основания, предусмотренные договором счета эскроу.

Таким образом, до возникновения соответствующего основания у бенефициара нет возможность забрать деньги со счета.

Если резюмировать, что это – счет эскроу простыми словами, то это современный расчетный и одновременно обеспечительный механизм, который защищает интересы обеих сторон в расчетах по сделке.Обязательные эскроу-счета для дольщиков ответы на главные вопросы

Кто может открыть

Формально открыть эскроу счет для расчетов на территории РФ может как российская фирма (ИП, физлицо) – продавец или покупатель, так и иностранная компания – нерезидент РФ.

Преимущества механизма эскроу

Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт рассматриваемый счёт:

  • обеспечивает исполнение расчётных обязательств по договору;
  • деньги в безопасности, так как находятся у независимого третьего лица (банка как эскроу-агента), которому они никак не принадлежат и у него нет своего интереса в сделке;
  • позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий банку между покупателем и продавцом.
Плюсы для покупателя (депонента) Плюсы для продавца (бенефициара)
Деньги в безопасности у банка независимой стороны по основному обязательству Бенефициаром по счету эскроу может быть:
  • юрлицо;
  • ИП;
  • физическое лицо.
Уверенность в том, что оплата будет сделана только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товаров, предоставление услуг и др.) Бенефициар не обязан быть клиентом банка, где открыт счет эскроу
Банк контролирует соответствие и полноту представленных документов условиям договора счета эскроу Банк контролирует операции по счету и соблюдение сторонами установленных договором счета эскроу ограничений на распоряжение деньгами на счете
Минимизация рисков неоплаты
Сведения, составляющие банковскую тайну по договору счета эскроу, предоставят и депоненту, и бенефициару

Где применяется эскроу

Назовём основные сферы применения счетов-эскроу:

  • купля-продажа недвижимости, в том числе земельных участков;
  • купля-продажа товаров, работ, услуг, прав на результаты интеллектуальной деятельности;
  • купля-продажа акций, долей участия;
  • долевое строительство (ст. 15.4 и 15.5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости˃.

Многие интересуются, подлежат ли страхованию счета эскроу. Да, если это прямо предусмотрено законом. Например, такой порядок с 02.04.2015 действует для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом (ст. 12.1 Закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ <О страховании вкладов физлиц в банках РФ˃).

В чём отличие от аккредитива

Между эскроу счетом и аккредитивом разница есть, несмотря на всю похожесть этих механизмов расчёта: деньги будут получены только при выполнении бенефициаром определенных условий.

Вот в чём отличие эскроу от аккредитива (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

  • при аккредитиве банк – сторона сделки поручения, а при эскроу – лишь агент, который получает деньги и потом переводит их кому нужно;
  • с эскроу-агентом заключают договор об условиях перечисления денег, выдачи документов с возможностью включить любые сложные условия, а с банками и аккредитивами возможность включения различных условий на практике очень затруднена.

Эскроу для зарплатных целей: проект закона завис в Госдуме

Депутаты Госдумы, которые вносили законопроект № 133709-7, планировали, что счет эскроу с 2018 года для работодателей по зарплате станет обязательным. Однако этого не произошло, поскольку проект им вернули на доработку.

Он предполагал, что работодатель на открытый ему банком счет эскроу обязан вносить денежные средства в размере и сроки, согласованные с работниками, но не реже 1 раза в месяц и не менее 1/10 МРОТ на каждого работающего по трудовому договору.

Проще говоря, на счете эскроу наниматель формировал бы зарплатный резерв на случай своей неплатёжеспособности или банкротства.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: