Государственная кадастровая оценка земель

Содержание

Общие оценочные методы земель

Существует три общепринятых метода комплексного определения кадастровой стоимости:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный способ – наиболее простой и понятный. Конкретный объект сравнивается с похожими земельными участками, кадастровая стоимость которых известна. Главный недостаток такой методики – она включает в себя текущие рыночные тенденции, которые не всегда объективны в долгосрочной перспективе. Также таким методом нельзя оценить уникальный объект. Его цену определяют исходя из себестоимости участка. Такой способ расчета еще называют затратным.

В основе концепции доходного метода лежит предполагаемая прибыль от эксплуатации земельного участка. Основной источник данных в этом случае – статистическая информация, собранная по похожим объектам ранее.

Это не все факторы, которые учитывает оценщик. Существует ряд дополнительных параметров, которые влияют на реальную кадастровую стоимость:

  • местоположение участка;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • существование достойной транспортной и социальной инфраструктуры;
  • подверженность техногенным или природным воздействиям;
  • состояние окружающей среды;
  • историческая или архитектурная ценность территории.

Как происходит кадастровая оценка

Кадастровую оценку имущества производит бюджетное учреждение (ст. 7 закона № 237-ФЗ) по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ. Последний действует на основании перечня объектов, которые по его запросу предоставляет орган регистрации прав (). В перечень не включают сведения об объектах недвижимости, в отношении которых на дату формирования списка отсутствует хотя бы одна из характеристик:

Остались вопросы по кадастровой стоимости? Ответ найдется в Системе Юрист

  • кадастровый номер;
  • категория земель и/или вид разрешенного использования, если объект – земельный участок;
  • кадастровый номер здания/сооружения, в котором находится помещение, машино-место, если недвижимость – помещение или машино-место;
  • назначение объекта, когда объектом является здание, сооружение, помещение, единый недвижимый комплекс;
  • площадь, когда недвижимость – земельный участок, здание, помещение, машино-место.

Кадастровая оценка недвижимости – это процедура, которая состоит из нескольких этапов

Кадастровая оценка объекта недвижимости происходит не чаще раза в три года и включает в себя три этапа:

  1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
  2. Определение стоимости объектов и составление отчета об итогах оценки (далее – Отчет).
  3. Утверждение результатов определения стоимости (ч. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).

По итогам оценки учреждение составляет промежуточный отчетный документ – проект Отчета (ч. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Его направляют в орган регистрации прав. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов осуществляет проверку на соответствие требованиям к Отчету (ч. 9 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Если он выявит недостатки, учреждение устранит их в течение семи дней.

После проверки орган регистрации прав размещает промежуточные отчетные документы в сети вместе с информацией о порядке и сроках представления замечаний к проекту Отчета.

Если заинтересованное лицо обнаружило ошибки в кадастровой оценке недвижимости, оно вправе сообщить об этом. Запрос направляют в бюджетное учреждение в течение пятидесяти дней с даты размещения сведений (ст. 15 ст. 14 закона № 237-ФЗ). В заявлении должно быть обоснование обращения, а также:

  • фамилия, имя и отчество физического лица, наименование компании;
  • координаты для обратной связи (номер контактного телефона, адрес электронной почты, если она есть);
  • кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;
  • указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).

Если учреждение обнаружит неточности в промежуточных документах, его обязанность – произвести перерасчет стоимости.

 Когда истечет срок для подачи замечаний, учреждение должно составить:

  • Отчет;
  • справку с информацией обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам. Документ должен включать обоснование отказа или согласия с поступившими сведениями, а также сведения об исправлении выявленных нарушений (ч. 23 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Далее уполномоченный орган субъекта РФ в течение двадцати рабочих дней с даты получения Отчета принимает его. Он издает акт о кадастровой оценке и утверждении ее итогов (ч. 1 ст. 15 закона № 237-ФЗ). Информацию об утвержденной стоимости можно найти на официальный сайтах интересующих регионов. Например, для Москвы это специальный ресурс.

По каким методикам определяется

Чтобы построить выбранную модель формирования кадастровой цены, специалист анализирует большой объем собранной информации о ценах, которые сложились на текущем рынке недвижимости

Важно, чтобы вся информация была достоверной.

В ситуации, когда собранных оценщиком общих сведений о группе схожих строений недостаточно для построения им определенной модели, то оценивание каждого конкретного объекта проводится индивидуально.

Определяя кадастровую стоимость, специалист пользуется данными о строении, взятыми из ГКН, а также землеустроительной документацией и другими данными, полученными из различных государственных структур и организаций. Главное – чтобы данные имели доказательную базу.

Читайте так же:  Вступаем в наследство можно ли получить накопительную часть пенсии умершего

Порядок предоставления оценочных услуг компанией Московская Экспертиза Независимая. Отчет о кадастровой оценке

I. Анализ обоснований для проведения кадастровой оценки

При обращении к независимым экспертам, Заказчик должен предоставить пакет документов, подтверждающих его право владения земельной
недвижимостью, оценка которой будет проводиться (кадастровый паспорт объекта оценки, данные о категории земельного участка
и видах его разрешенного пользования, документацию об ограничениях (обременениях), если таковые имеются).

Чтобы максимально ускорить подготовительный процесс, Заказчик может предъявить в оценочную компанию документы в электронном
виде. Однако, когда специалисты ознакомятся с интересующими сведениями и процесс будет запущен, Клиент все же будет обязан
принести копии всех документов, заверенные нотариально, согласно требованиям действующего законодательства.

После изучения документов и анализа всех аспектов проблемы, специалисты ООО «МЭН» принимают решение о целесообразности либо
нецелесообразности проведения оценочных мероприятий, целью которых является уменьшение кадастровой стоимости земельного
участка.

II. Договор на проведение кадастровой оценки

При наличии необходимости переоценки, Исполнитель составляет текст договора, в котором подробно оговариваются обязанности
сторон и условия предоставления услуг. После согласования всех пунктов документа с Заказчиком, стороны его подписывают.
Специалисты также определяют ретроспективную дату проведения оценки.

Одним из преимуществ сотрудничества с ООО «МЭН» является то, что Заказчику не придется оформлять отдельный договор на экспертизу
СРО, потому как этот вопрос специалисты компании урегулируют самостоятельно.

Количество времени, которое может потребоваться для реализации оценочных мероприятий, будет зависеть от числа заявленных
объектов, сроков согласования результатов с Заказчиком и прочих внутренних моментов. Таким образом, продолжительность
данного процесса может варьироваться от одного до нескольких рабочих дней.

III. Формирование отчета об оценке и согласование его с Клиентом

  • После проведения всех необходимых мероприятий по оценке земельной недвижимости, специалисты компании рассчитывают ее
    реальную рыночную стоимость и составляют отчетный документ. Перед его предоставлением в СРО, его высылают Заказчику
    для согласования всех результатов. При наличии замечаний или предложений, Заказчик имеет возможность внести соответствующие
    поправки. Проанализировав их, эксперты-оценщики вносят в документ необходимые коррективы.
  • Данный документ обязательно проходит двухуровневую процедуру контроля качества: его тщательно проверяют специалисты ООО
    «МЭН», после чего он передается на экспертизу в СРО.

В среднем, процесс составления отчета об оценке одного объекта длится от 5 до 8 рабочих дней. Но это совсем не означает,
что сроки подготовки отчетных документов по нескольким проектам будут увеличиваться прямо пропорционально их количеству.
Специалисты компании «МЭН» ценят время своих клиентов и понимают, какую важную роль играют сроки при решении вопросов
о переоценке кадастровой стоимости земли, поэтому, отчеты по всем объектам Заказчика формируются параллельно.

IV. Заключение СРО

  • Подготовленная отчетная документация направляется на экспертизу в СРО. Если отчет не вызывает никаких нареканий, комиссия
    сразу же выдает положительное заключение. При наличии каких-либо замечаний, документ возвращается на доработку в
    экспертную компанию. После оперативного устранения всех несоответствий, отчет повторно предоставляется на рассмотрение
    в СРО для получения положительного заключения.
  • Отчет и результаты экспертизы СРО выдаются Заказчику.

В течение всего времени, требующегося на проведение необходимых мероприятий по переоценке кадастровой стоимости землевладений,
начиная с обращения в оценочную компанию и заканчивая решением спорного вопроса в соответствующих инстанциях, Заказчик
будет взаимодействовать всего с двумя специалистами: изначально – с опытным консультантом, а затем – с квалифицированным
экспертом-оценщиком. Ведение дел в индивидуальном порядке помогает повысить качество и оперативность предоставляемых
услуг.

Какие типы строений рассматриваются

Объектом оценки может служить любая недвижимость, если данные о ней сохраняются в ГКН на момент начала процедуры. Зафиксированная в кадастре информация является главным требованием ФСО №4 для начала процесса оценки. Таким образом, если строение в кадастре не учтено, то и стоимость для него определить невозможно.

Сформированный и подготовленный для оценивания список построек, согласно запросу заказчика предоставляется ему одной из региональных структур ГКН. Перечень объектов группируют по схожим между собой характеристикам для применения к каждой отдельной группе определенных методов подхода позволяющим установить стоимость.

Для того чтобы узнать нюансы определения этого важного показателя для разных групп недвижимости, советуем вам прочитать статьи о кадастровой стоимости дома и кадастровой цене здания и помещения. . Надеемся, что эта информация поможет ответить на все ваши вопросы

Надеемся, что эта информация поможет ответить на все ваши вопросы.

Формирование списка недвижимого имущества подразумевает под собой получение подробной информации о технических характеристиках объектов подготовленных к процедуре кадастровой оценки.

Для чего проводится кадастровая оценка

Данная процедура проводится без вашего участия для:

  • установления имущественного налога (особенно актуально это сейчас в преддверии принятия закона о новом подходе к исчислению налога – Законопроект № 51763-4);
  • вычисления суммы арендной платы на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности (п. 5 ст.65 Земельного кодекса России). То есть, при передаче земельного участка в возмездное пользование гражданам, органы власти проводят его предварительную оценку и на торгах выставляют участок за цену, равную полученной кадастровой стоимости.

Вам может потребоваться проведение оценки по собственной инициативе в случаях:

  • покупки жилья в ипотеку;
  • страхования имущества.

Как правильно выбрать судебного эксперта по стоимостной оценке

Несмотря на то, что существует большое количество тех или иных специалистов, взгляды на один и тот же вопрос у них могут отличаться в силу опыта, специализации и так далее. Поэтому, если Вы планируете ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, отберите таких экспертов, в компетентности которых Суд не усомнится.

Читайте так же:  Должностная инструкция сантехника

  • Во-первых, необходимо документальное подтверждение права ведения той или иной деятельности, в рамках которой будет проводиться судебная экспертиза. Более того, очень важную роль играет опыт эксперта, а именно: посмотрите, есть ли выигранные дела в судах, которые основывались на заключениях этого эксперта.
  • Во-вторых, обратите внимание на специализацию эксперта. Часто «узкий специалист» имеет более объективный взгляд на предмет, чем специалист широкого профиля.
  • В-третьих, изучите сайт компании, в которой работает эксперт. Часто, даже по сайту Вы можете сделать те или иные выводы о качестве предоставляемых экспертной компанией услуг.

Случается, что результаты экспертизы в силу некомпетентности выбранного судом эксперта не удовлетворяют ни одну из сторон. В таком случае необходимо будет проведение повторной оценочной экспертизы, оплату которой возложат на ту сторону, которая о ней будет ходатайствовать, либо на обе стороны дела.

Например, если Вы заинтересованы в проведении судебной оценочной экспертизы, результатом которой будет заключение эксперта-оценщика о рыночной, или иной, стоимости объекта (недвижимости, сервитута, услуг, долга и т.д.), Вам необходимо запросить у оценочных компаний, сайт которых внушает доверие, диплом об оценочной образовании эксперта, свидетельство о членстве в СРО оценщиков, полис страхования профессиональной деятельности оценщика, полис страхования деятельности компании, в которой работает эксперт. В случае, если Вам такой пакет не могут предоставить, специалист скорее всего не имеет права на ведение оценочной деятельности, а значит, не может выступать экспертом в суде.

В некоторых делах для разрешения спора необходима не одна судебная экспертиза, поскольку этот спор затрагивает несколько сфер профессиональных знаний. Например, для установления сервитута необходимо провести экспертизу, в которой эксперт отразит границы сервитута, и экспертизу, в результате которой будет определена соразмерная плата за этот сервитут.

Поэтому при выборе экспертной организации важно не ошибиться, поскольку это может повернуть ход дела в ту или иную сторону и определить величину Ваших расходов на судебное разбирательство. 

Требования ФСО 4 к определению цен

Установленные ФСО №4 требования указывают на некоторые особенности при проведении процедуры. Законодательно утвержденный акт определяет, что:

  1. Цена объектов устанавливается на календарную дату, когда создается список объектов, подготовленных для определения цены. Цена актуальна именно на день формирования списка.
  2. Выбранные методики и разработанные способы для точного определения цены должны быть обоснованными. Они осуществляются при помощи компьютерных программ для моделирования или, как вариант, без применения ПК (то есть, вручную на бумаге).
  3. Применяемые методы по исследованию стоимости не учитывают никакие имеющиеся обременения, кроме законодательно установленных сервитутов.

Преимущества сотрудничества с компанией Московская Экспертиза Независимая

Оценка кадастровой стоимости недвижимого земельного имущества является одним из приоритетных направлений деятельности ООО
«МЭН». Специалисты компании имеют многолетний практический опыт в данной сфере, досконально владеют всеми приемами проведения
оценочных мероприятий, располагают солидным объемом профильно-информационных материалов. Совокупность всех этих факторов,
а также высочайший профессионализм, ответственность и честность сотрудников компании являются гарантией успешного решения
задач любой сложности.

Помимо услуг по переоценке земельных владений, профессионалы компании «МЭН» проводят судебную экспертизу обоснованности ранее
установленной кадастровой стоимости земли, представляют интересы клиентов в судах и органах исполнительной власти.

Правильное и своевременное определение кадастровой стоимости земли является единственной возможностью для ее владельца избавиться
от безосновательного и непосильного финансового бремени. Отлично понимая это, наши специалисты всегда готовы оказать
своим клиентам эффективную помощь в этом вопросе.

3 простых шага
для получения отчета
  • 1
    Свяжитесь с нами по телефону: 8 (495) 648-58-50 или
  • 2
    Выезд оценщика для осмотра объекта недвижимости
  • 3
    Вы получаете отчет, легитимный во всех органах РФ
Удобства работы с нами
  • Низкие цены
  • Краткие сроки исполнения
  • Доставка отчетов по договоренности
  • Работа с физлицами и организациями
  • Гарантия конфиденциальности
  • Индивидуальный подход
  • Обязательный выезд оценщика
Наши гарантии
правильной оценки
  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 7-ми летний опыт работы
  • Более 2000 проведенных оценок

Правила проведения

Государственная кадастровая оценка земельРазличают два метода проведения землеустроительной экспертизы:

  1. Документальный. Этот метод подразумевает под собой изучение всей документации по участку. Т.е. специалист (кадастровый инженер) проводит анализ имеющихся документов для создания общего представления об участке: его территориальные границы, площадь и другие параметры.
  2. Геодезический. Он касается изучения участка на местности. С использованием специальных приборов проводятся замеры, которые помогают вычислить точные сведения по участку. Затем при помощи компьютера создается объемная модель изучаемого участка.

Независимый эксперт и экспертиза стоимости объекта недвижимости

Прежде всего, привлечённый эксперт способен сыграть важную роль, если суд согласится привлечь его для рассмотрения данной категории споров. Сама фигура специалиста прописана достаточно расплывчато, тем не менее, привлечение заявителем дополнительно к тому заключению, которое уже представлено в суд, специалиста, способного непосредственно на заседании суда разъяснить на понятном языке те или иные специфические технические или экономические аспекты представленного отчета, может усилить позицию заявителя.

Кроме того, очень уместно использовать независимую экспертизу, если заявитель уверен в том, что отчет об оценке стоимости действительно соответствует рыночным критериям. Когда для представления интересов физических или юридических лиц привлекают юриста в спорах по , первый вопрос, который нужно задать заявителю — есть ли отчет независимого оценщика, которого не просили занизить стоимость, и есть ли возможность поговорить с оценщиком. На стадии оценки нужно выяснить, насколько данный отчет действительно соответствует рыночным условиям. Если оценщики действительно подошли к своей работе объективно, а заказчик об этой оценке не договаривался, не давил, не просил занизить стоимость, и есть уверенность, что независимый эксперт, назначенный судом, подтвердит выводы, совершенно спокойно в судебном заседании можно заявить о проведении независимой экспертизы, которая по данной категории споров, если она будет в пользу заявителя, фактически предрешит исход дела.

Читайте так же:  Налог на наследство по завещанию

До разъяснений пленума ВС РФ № 28 экспертизы часто не назначали, суды подходили к этому строго формально: по их мнению, поскольку спор вытекает из публичных правоотношений, для данной категории споров экспертиза назначаться не должна. Пленум разъяснил этот вопрос достаточно четко: если суд сочтет нужным, он по ходатайству стороны вправе назначить соответствующую экспертизу.

Процедура оценки

Оценщику для проведения процедуры понадобятся от вас:

  • документы на ваше жилище (свидетельство ГРП, кадастровый паспорт);
  • фотографии всех помещений (по согласованию с исполнителем вы можете сделать их самостоятельно или жилье сфотографируют его помощники).

После передачи исполнителю данных документов, он предложит вам на согласование проект договора об оказании услуг, после утверждения которого начнется процедура оценки, обычно она не занимает более трех дней, плата за услуги в разных субъектах различна (в Вологодской области она составляет 3 500 руб.). В результате вам будет предоставлен отчет с указанием всех проведенных действий и полученной стоимости объекта.

Оценка кадастровой стоимости земли независимыми экспертами

Консалтинговая компания «Московская Экспертиза Независимая» – признанный лидер на рынке профессиональных юридических услуг
в сфере земельного права. Высококвалифицированные специалисты компании оказывают эффективную помощь и всестороннюю поддержку
в любых вопросах, касающихся земельного имущества физических и юридических лиц.

Чтобы максимально точно определить кадастровую стоимость земельного участка, оценщики выполняют целый комплекс необходимых
процедур, в результате чего Клиент получает официальный отчет, который может быть использован в любых инстанциях при
решении кадастровых споров.

  • Подготовительный этап включает в себя изучение документации на земельную недвижимость, предоставленной Заказчиком оценки.
    По результатам анализа специалисты определяют, можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Кроме
    этого, рассматривается целесообразность проведения оценочных мероприятий, включающих консалтинговые и юридические
    услуги, с учетом возможных финансовых и временных затрат.
  • На следующей стадии проводится переоценка кадастровой стоимости объекта недвижимости в строгом соответствии с требованиями
    действующих стандартов и методик. На основании результатов исследований формируется независимый отчет об оценке.
    Данный документ имеет юридическую силу и может использоваться Клиентом в качестве правового основания для обращения
    в кадастровую комиссию по вопросу корректировки цены своего имущества либо для инициации судебного процесса, чтобы
    оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде.
  • Готовый отчет обязательно проходит экспертизу в Саморегулируемой организации независимых оценщиков на предмет его полного
    соответствия требованиям действующего законодательства РФ. Данная процедура необходима, дабы полностью исключить
    даже малейшие нарушения в документе, которые могли бы стать основанием для подачи апелляции оппонентом, в роли которого
    выступает государственный орган.
  • В официальном экспертном заключении содержатся четкие обоснования результатов, доказывающие право Заказчика на уменьшение
    кадастровой стоимости земельного участка. При подаче заключения на рассмотрение в кадастровую комиссию при Росреестре
    либо искового заявления в суд, клиентам независимой оценочной компании «МЭН» оказывается комплексная юридическая
    поддержка.

Типичный алгоритм кадастровой оценки выглядит следующим образом

  1. Принимается решение о проведении такой оценки.
  2. Формируется перечень объектов работ.
  3. Осуществляется группировка объектов по категориям.
  4. Определяется методика расчета.
  5. Выполнение непосредственных расчетов.
  6. Формирование отчетов и занесение полученной информации в государственную базу.

Во время этой процедуры учитываются все существующие ограничения, связанные со способом использования земельных участков. К кадастровой оценке могут привлекаться не только государственные организации, но и лица (физические, юридические), которые обладают разрешением на проведение такой деятельности.

Необходимые документы

Государственная кадастровая оценка земельЕсли вам потребовалась экспертиза по земельному участку, то следует собрать следующие документы:

  • документы, подтверждающие ваши права на владение землей;
  • схема, составленная БТИ об имеющихся постройках и их расположении;
  • кадастровые карты;
  • межевание и его результаты. Межевание земельного участка — это определение границ земельного участка;
  • ответ органов власти о разрешение или отказе в использовании земли;
  • ответ из , отвечающего за земельные вопросы.

После предоставления всех необходимых документов информация о проведенной экспертизе заносится в кадастровый реестр.

Таким образом, землеустроительная экспертиза процесс сложный. Но необходимый, если вы хотите владеть земельным участком всецело и без лишних разбирательств. Достаточно просто собрать все документы и провести экспертизу. И тогда вы будете спокойны за свою собственность.

Смотрите видео, в котором эксперт рассказывает о некоторых нюансах проведения землеустроительной экспертизы:

https://www.youtube.com/embed/PhXxuZL2MxQ

Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:+7(499) 703-42-21 — Москва+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург+7(800) 500-27-29 доб

482 — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!Все консультации у юристов бесплатны.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: