Узнаем как продать комнату в коммунальной квартире от А до Я

Содержание

Обязательства сторон

4.1. Передача недвижимости:

В соответствии со ст. 556 ГК РФ Продавец обязуется передать Покупателям, а Покупатели обязуются принять у Продавца продаваемую по настоящему договору комнату, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в качественном состоянии как она есть на день подписания настоящего договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания настоящего договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании передаточного акта, который оформляется одновременно с настоящим договором и является приложением к настоящему договору.

4.2. Обслуживание и ремонт комнаты, приобретенной Покупателями в собственность, осуществляется ими за свой счет, пользование жилым помещением осуществляется Покупателями с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

4.3. Продавец обязуется передать все комплекты ключей от продаваемой по настоящему договору комнаты в день подписания настоящего договора.

4.4. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Разговор с соседями

Уведомление

Узнаем как продать комнату в коммунальной квартире от А до Я

Преимущественное право на приобретение вашей доли имеется у собственников других долей коммуналки.

Поэтому прежде, чем осуществлять поиск покупателей с риелтором или же самостоятельно размещать объявления, вы должны уведомить о своем решении соседей.

Сделать это можно в письменной или устной форме. Однако лучше отправить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Образец уведомления о продаже комнаты (доли) и описи вложения.

В этом случае вы будете уверены в том, что лицо было проинформировано о вашем намерении.

Образец отказа от преимущественного права покупки комнаты.

В случае, если после осуществления сделки выяснится, что лицо, являющееся обладателям доли в коммуналке не было оповещено, сделка может быть отменена в судебном порядке.

Настоятельно рекомендуем вам воспользоваться письменным способом, а также письменно зафиксировать отказ от покупки.

Если соседи против?

Часто бывает так, что соседи против продажи недвижимости.

Они хотят видеть на вашем месте новых лиц, сами имеют виды на квартиру, но не обладают средствами для покупки или имеет другие причины для отказа.

Можно попытаться выяснить причину. Если она кажется вам неправомерной, то решить подобную проблему можно в судебном порядке.

Чтобы осуществить продажу без согласия соседей, необходимо написать исковое заявление, приложить письменный факт отказа соседа, а также иные документы, которые свидетельствуют в вашу пользу.

Суд, рассмотрев материалы дела, примет решение о назначении заседания. На заседании вы можете доказать свою правоту, а решение судебной инстанции обязательно к исполнению.

Если вы давно уведомили соседей, но реакции нет, не отчаивайтесь.

Если спустя 30 календарных дней после оповещения нет реакции, закон воспринимает это как согласие на сделку.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.

«НАМ ОЧЕНЬ ПОВЕЗЛО»

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».

Валерия, Москва.

Что будет после надлежащего уведомления соседей

Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.

Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.

Содержание договора и акта

В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что  продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.

Узнаем как продать комнату в коммунальной квартире от А до Я

Необходимые документы

Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:

  • договор продажи;
  • акт приема-передачи;
  • сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.

К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.

Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.

https://youtube.com/watch?v=51SlVUCYMlM%3Ffeature%3Doembed

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Можно ли продать помещение в коммуналке без согласия соседей

Важно! Продать комнату в такой квартире без получения согласия соседей нельзя. Это будет основанием для оспаривания сделки и признания ее ничтожной.
. Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире

Читайте так же:  Льготы ветеранам труда Федеральные и региональные

Такой вариант возможен только если комната продается одному из сособственников, то есть одному из владельцев другой комнаты в этой же квартире.

Как быть, если они против?

Нередко возникают ситуации, когда соседи против продажи помещения в коммуналке, всячески этому препятствуют. Это может проявляться как в скандалах, попытках выжить соседа, сорвать просмотры комнаты потенциальными покупателями, так и в угрозах не подписать отказ.

В последнем случае, они показывают свою юридическую неграмотность, так как дает соседям срок на покупку или отказ, при этом, отсутствие ответа расценивается, как отказ от преимущества в покупке. Еще одним способом препятствовать продаже является заключение согласия на покупку комнаты, выданное в ответ на уведомление.

При этом соседи не собираются ее покупать, тянут время, переносят дату заключения сделки. Что может обезопасить продавца в такой ситуации? Стоит не пожалеть денег и обратиться к нотариусу, который заверит согласие соседа на покупку.

В соглашении должно быть указано:

  • точный срок сделки купли-продажи;
  • цена, за которую продается комната;
  • подтверждение Покупателем осведомленности о том, что в случае срыва сделки по его вине, он лишается преимущественного права, а Продавец может продать комнату посторонним лицам.

Если отношения с соседями не построены на взаимном уважении, и Вы предполагаете даже малейшую возможность возникновения проблем с ними, стоит нанять опытного риелтора, который поможет организовать процедуру продажи.

Если собираетесь продавать долю в квартире или комнату, то советуем вам прочитать информацию о том, возможно ли это, если владелец – несовершеннолетний гражданин.

Как найти желающего купить коммунальное жилье

Как только у Вас на руках появится разрешение квартирантов на продажу квартиры и остальные документы, то можно начать заниматься поиском покупателя. Некоторые советуют сразу же идти к риелторам, но далеко не всегда это помогает быстрее продать жилье. Все зависит от того, насколько хозяин коммунальной собственности готов тратить свое время и, возможно, деньги.

Если Вы верите в свои силы и хотите продать жилье без обращения в агентства, то в первую очередь нужно разместить объявление о продаже квартиры в газетах, на сайтах, провести «рекламную кампанию» среди знакомых. Эти способы не предусматривают серьезного вложения денег, даже если одна из информационных площадок с объявлениями будет платной. Кроме того, появляется возможность самостоятельно вести переговоры с возможными покупателями.

Но этот способ не подойдет для всех, так как для поиска надежного покупателя придется потратить много времени и сил. Что касается юридической стороны, то ее придется контролировать своими силами. Это увеличивает риск встречи с мошенниками.

В таком случае лучше побеспокоиться про поиск риелтора. Он поможет с поиском желающих купить квартиру, а также проведет надежную юридическую консультацию. Этот метод позволяет экономить время и защищает собственника от обманщиков, но услуги опытного риелтора будут стоить существенных денег.

Процедура оформления.

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

Какие документы нужны.

Для совершения сделки продавец должен представить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на комнату.
  • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Справку о:
    – составе семьи;
    – отсутствии долгов за коммуналку.
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

Как составить договор?

В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон.
  • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
  • Сумма сделки.
  • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
  • Дата, подписи.

Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

Аванс перед оплатой.

Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

Какие могут быть риски?

Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Отсутствие обременений на жилье.
  • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

Договор дарения или договор купли-продажи.

Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение  3 месяцев с даты заключения сделки.

Мошеннические действия.

Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками

Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

Махинации с авансом.

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

Не выписанные жильцы комнаты.

Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

О наболевшем

Ладно, оставим эту логику на совести нотариусов. Попробовал позвонить в опеку, узнать, что нужно и как быстро дадут такой отказ. Ответ — по телефону справок не даем, приходите в часы приема. Вероятно, контактный центр службы опеки нужен только, чтобы диктовать время приема. Поехал в приемный день, мне вручают список документов на двух листах, который надо собрать и продавцу комнаты, и соседке, которая дает отказ за ребенка, список похожий тому, который банки требуют для ипотеки.

Читайте так же:  Рефинансирование ипотеки в Газпромбанке

Решили так же, как со вторым соседом отправить уведомление через нотариуса, чтоб не морочить голову с опекой. Нотариус сказала, звонить через 2 месяца. Через 2 месяца пришла квитанция нотариусу от второго соседа, от третьего ждем и ждем. Еще через месяц нотариус заявляет, что квитанция затерялась на почте, такое часто бывает. Надо писать заявление на почту, в течение месяца почта пришлет подтверждение о вручении письма адресату и получите заверенное заявление.

Возможные риски

К основным рискам при покупке комнаты относятся скрытые обременения в виде претензий третьих лиц на жилплощадь, особенно если комната была недавно получена по наследству или выделена продавцу в результате расторжения брака.

Узнаем как продать комнату в коммунальной квартире от А до Я

Выяснить наличие данных обременений можно путем запроса сведений об истории отчуждений комнаты в ЕГРН – данную справку предоставляет продавец.

Если в квартире , на сделку может потребоваться разрешение опеки – если покупатель собирается въехать с семьей и в семье есть лица с психическими заболеваниями или судимостью.

Важно обращать внимание на возраст и вменяемость продавца – если есть сомнения в его адекватности, лучше потребовать справку из психоневрологического диспансера о вменяемости. Если продавец состоит на учете у психиатра, его родственники смогут впоследствии оспорить сделку, а взыскать уплаченную за комнату сумму часто бывает затруднительно

Каким способом можно оповестить

Необходимо отметить, что ни в Гражданском кодексе РФ, ни в федеральном законе от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни в каком-либо ином нормативно-правовом акте способ вручения уведомления о намерении продать долю в коммунальной квартире не определен.

Анализ практики показывает, что чаще всего уведомления о намерении продать долю в объекте жилой недвижимости направляются адресатам следующими способами:

  • путем личного вручения адресату. При этом гражданину, направившему уведомления, потребуется в качестве подтверждения факта получения уведомления адресатом попросить последнего расписаться на экземпляре отправителя, указав реквизиты документа, удостоверяющего личность получателя, и дату получения;
  • заказным почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении либо телеграммой с уведомлением о вручении.

Исходя из положений пункта 2.5. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утверждено решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28 марта 2016 г.), гарантировано подтвердить факт получения собственниками долей в коммунальной квартире уведомления гражданина о намерении продать свою долю в этой коммунальной квартире, могут:

  • свидетельство нотариуса о факте передачи или направления уведомления о намерении продать долю в коммунальной квартире собственникам других долей в этой коммунальной квартире;
  • полученная в отделении связи копия телеграммы, направленной гражданином, желающим продать долю в коммунальной квартире собственникам остальных долей.

Важно! По истечении 30 календарных дней с момента вручения собственникам долей в коммунальной квартире уведомления о намерении гражданин может продать долю третьему лицу при условии, что ни один из них не согласился на покупку. . В процессе регистрации сделки купли-продажи доли в коммунальной квартире в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии потребуется предоставить документальные подтверждения того, что собственники других долей были уведомлены гражданином о намерении продать долю

В процессе регистрации сделки купли-продажи доли в коммунальной квартире в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии потребуется предоставить документальные подтверждения того, что собственники других долей были уведомлены гражданином о намерении продать долю.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Здравствуйте. Мы с сыном (28 лет) являемся собственниками комнаты в ком.квартире. Могу ли я сама составить в печатном варианте уведомление о продаже для соседки? И взять с нее расписку (которая тоже будет в печатном варианте) о получении? Или обязательно надо отправлять телеграмму?

Здравствуйте такой вопрос мы собственники коммунальной квартиры (общая доливая собственность) стали делать выдел в натуре по соглашению,отказали в гос.регистрации потребовав заявления на общую дол.соб-ть на помещения общего пользования,так-как они будут под другим кадастровым номером и в дальнейшем мы не сможем комнаты продать. так ли это.

Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке.

Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

  • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
  • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

Покупка комнаты в коммунальной квартире образец договора

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ)

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений. подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома .
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.
Читайте так же:  Расписка

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Комната в коммуналке понятия практические и правовые

Коммунальные квартиры в качестве понятия появились ещё в прошлом веке, на протяжении 20-30-ых годов. Тогда привычным был отъём лишних метров у тех, чьё жильё считалось просторным. В комнаты, принадлежащие одной и той же квартире, заселяли сразу несколько семей.

Граждане владели правом собственности, но основанием чаще всего был соцнайм. Но понятие с трудом становится частью современной действительности в нашей стране.

Современное федеральное законодательство точного определения для коммунальных квартир не даёт. Лишь один из нормативных актов поможет получить примерное представление.

Имеется в виду целевая программа расселения для Петербурга. В данной программе говорится, что название коммунальных получают квартиры, в которой пять и более жилых помещений, принадлежащих пяти и более гражданам, которые не являются членами одной семьи.

Узнаем как продать комнату в коммунальной квартире от А до Я

Право собственности может быть основано на договоре или сделке, других типах действий, описанных в законодательстве.

Комнаты в коммуналках лишь в некоторых параметрах схожи с объектами, на которые оформлена собственность в долях. В коммуналках у каждого из жильцов есть право на получение конкретной комнаты.

Для тех, кто оформил долевую собственность, доступны только места с так называемым общим пользованием.

Можно описать следующие признаки, которыми отличаются именно коммунальные квартиры:

  • Каждый жилец приобретает свою комнату по отдельному правовому основанию, которое никак не зависит от других людей.
  • Каждая комната оформлена на отдельного человека. Некоторые могут использовать социальный найм для того, чтобы распоряжаться местами общего пользования. Либо собственность на них оформляется в долях.
  • Проживание разных семей в каждой из комнат. Каждая из семей при этом оплачивает коммунальные услуги отдельно. И на них заводятся отдельные счета специалистами компаний по обслуживанию.

Преимущественное право покупки

Важно учитывать, что сособственники продавца по квартире имеют право выкупить комнату в первоочередном порядке, согласно п. 6 ст

42 Жилищного кодекса. Порядок выкупа по первоочередному праву описан в ст. 250 ГК РФ:

  1. Продавец предлагает соседям купить комнату.
  2. Соседи рассматривают предложение в течение месяца.
  3. При отказе соседей продавец заключает сделку с покупателем.

Следует учесть, что цена выкупа, предложенная соседям, не должна быть ниже цены основной сделки, в противном случае покупка может быть оспорена соседями по решению суда.

Предложение соседям должно быть подтверждено либо копией уведомления, переданного соседям не позднее, чем за месяц до сделки, либо нотариально заверенным отказом соседей от покупки.

Лучшим вариантом будет получить заверенный отказ от каждого сособственника, так как уведомление может не иметь в случае, если соседи докажут в суде, что не были извещены должным образом и не знали о скором отчуждении комнаты.

Риски и подводные камни

При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:

  1. Невыделенные доли. Различают 2 вида собственности: долевая или совместная. В первом случае объектом продажи будет комната с определенной метражом (долей). Например, комната 15 кв.м. в четырехкомнатной квартире площадью 60 кв.м. будет иметь долю 15/60.

    Во втором случае границы долей между собственниками коммуналки не определены. Вы покупаете долю 15/60, но это может быть как целая комната, так ее часть или место общего пользования. Второй вариант выбирать не рекомендуется.

  2. «Темная» история комнаты. Нужно внимательно изучить количество собственников, кто прописан в комнате сейчас и ранее, на каком основании была куплена жилплощадь. Если жилье часто перепродавалось, в нем были прописаны люди, о судьбе которых неизвестно – это повод усомниться в чистоте будущей сделки.

    Чтобы избежать неприятных сюрпризов, достаточно заказать выписку из ЕГРН со списком всех прописанных. Не лишним будет получить справку о прошлых регистрациях в покупаемой комнате.

    Необходимо проверить, чтобы на момент продажи в комнате не числились лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или личности, пропавшие без вести. По возвращению такие лица имеют право оспорить сделку.

  3. Соседи. Некоторые жители квартиры могут быть против продажи и уклоняться от получения уведомления о продаже комнаты. В таком случае рекомендуется нотариально заверить факт отправки извещения и подождать отведенные законом 30 дней.
  4. Незаконные перепланировки. Бывает так, что в комната была разделена перегородкой, не учтенной в документации, и размер доли в реальности не совпадает с документальным. После покупки такую комнату будет сложно оформить.
  5. Наличие залогов и арестов на комнату. Комната может находиться под залогом банка или под судебным арестом. И тот и другой вариант осложняют проведение сделки и с ними лучше не связываться.
  6. Замена договора купли-продажи договором дарения. Владельцы комнат в общежитии иногда предлагают заменить договор купли-продажи на дарения. Связано это с невозможностью получить отказы соседей, ведь в общежитиях коридорного типа количество сособственников может доходить до 20 человек.

    Однако дарение подразумевает безвозмездную операцию и если будет установлен факт передачи денег, сделка может быть расторгнута.

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Для покупателя плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Условия продажи общей собственности

Узнаем как продать комнату в коммунальной квартире от А до Я

Для того, чтобы соблюсти право преимущественной покупки других собственников, нужно направить им письмо с предложением купить комнату на определенных условиях, одинаковых для всех. Здесь есть два варианта:

  1. Направить предложение заказным письмом с уведомлением о вручении;
  2. Обратиться к нотариусу для составления этого письма, а нотариус сам отправит его по почте.

в коммунальной квартире отличается от покупки отдельного жилья, нужно знать правила продажи общей собственности, чтобы исключить риск потерять купленное имущество. Продать часть общего имущества можно только после того, как остальные сособственники отказались ее купить.

Если предложение получено всеми собственниками, можно смело приобретать такую комнату. А вот если хотя бы один человек не получил письмо, сделку купли-продажи этот человек может оспорить в течение трех месяцев. Надежным вариантом является нотариальное оформление отказа от преимущественного права покупки, но далеко не каждый собственник пойдет за свои деньги оформлять такой отказ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: