Как проверить квартиру перед покупкой

Содержание

Проверка собственника квартиры

Если покупатель решает навести справки о личности собственника квартиры до непосредственной встречи с ним, то это можно осуществить, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости, получить которую можно несколькими способами:

  • обратившись в Кадастровую палату;
  • при обращении в отделение Росреестра;
  • сделав запрос в многофункциональном центре;
  • отправив электронный запрос через онлайн-сервис официального сайта Росреестра.

Через форму ЕГРН-1 можно узнать о правах на квартиру, прошедших регистрацию, а также базовые характеристики недвижимости, а форма ЕГРН-4 позволит отследить историю перехода прав собственности на квартиру.

Заказать такую выдержку из Единого государственного реестра недвижимости может любой желающий, оставивший заявку и оплативший госпошлину.

Основной целью получения такого документа является установить личность собственника (или нескольких собственников).

Основными документами, требуемыми для тщательной проверки хозяина недвижимости, станут:

  • паспорт, информация в котором может рассказать о составе семьи, наличие детей прочем;
  • справка из психоневрологического диспансера, свидетельствующая о дееспособности продавца на момент сделки;
  • статус несостоятельного должника, узнать о котором можно Едином реестре сведений о банкротстве, может накладывать на собственника ограничения действий, связанных с осуществления сделок с недвижимостью.

Внимание! Если поступила информация о том, что собственник состоит на учете в ПНД либо НД или признан недееспособным согласно выписке из Росреестра, то следует сразу отказаться от сделки с этим собственником, так как в дальнейшем такое соглашение будет расторгнуто как недействительное.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

  1. Продажа квартиры не собственником по доверенности. Это должно насторожить, так как велика вероятность того, что доверенность просрочена или вообще поддельная. Даже если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована собственником. Часто доверенности оформляются на пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц, страдающих алкогольной и наркотической зависимостью. К тому же, настоящий собственник может не знать о продаже квартиры или быть уже умершим.
  2. Приватизация, оформленная с нарушениями. Необходимо убедиться в том, что жильцы, участвовавшие в приватизации, знают о продаже квартиры и согласны с ней. Не соглашайтесь на покупку квартиры с жильцом, который обещает выписаться после сделки.
  3. Сделки сомнительного характера в истории продаваемой квартиры, особенно с участием юридических лиц и госпредприятий, должны насторожить покупателя.
  4. Продажа квартиры, полученной в наследство (по договору дарения, ренты). В таких случаях возможно появление других претендентов на квартиру сразу после совершения сделки.
  5. Квартира, частично или полностью приобретенная в счет материнского капитала может быть неправильно оформлена в собственность. При оформлении такой квартиры следует учитывать, что по закону она должна оформляться в общую собственность родителей и детей. Однако не все собственники следуют этому закону. К сожалению, на сегодняшний день в России отсутствует эффективная система контроля оформления таких квартир.
  6. Собственник продаваемой квартиры – недееспособный гражданин (несовершеннолетний, психически нездоровый человек, алкоголик, наркоман). Таким людям не запрещено законом проводить сделки купли-продажи, однако позже они могут быть оспорены в судебном порядке.
  7. Один из собственников квартиры – военнослужащий, тюремный заключенный или лицо, исчезнувшее в неизвестном направлении. За такими гражданами сохраняется право пользования квартирой, несмотря на их временное отсутствие.
  8. Квартира может находиться под арестом, в залоге, являться предметом судебной тяжбы.
  9. Квартира принадлежит супругам. В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность второго супруга, так как по закону имуществом, нажитым в браке, супруги имеют распоряжаться только вместе.
  10. Нарушение преимущественных прав продажи долей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ Продавец должен, прежде всего, предложить выкуп долей соседям или долевым собственникам. Из-за трудоемкости этого процесса продавцы часто обходят этот закон.
  11. Продажа квартиры по поддельному паспорту. Мошенник может провести сделку по старому, якобы утерянному паспорту.
  12. Если дом находится в плане на расселение, то сделка может быть признана недействительной. Часто Продавец мог просто не знать об этом, поэтому этот вопрос обязательно нужно уточнить при покупке вторичного жилья.

Многие из этих аспектов могут потянуть за собой длительные и неприятные судебные разбирательства, поэтому прежде, чем заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, постарайтесь провести максимальную проверку.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Очень сложно все предусмотреть и не попасться на крючок мошенников на рынке недвижимости. Но нужно минимизировать риски и это под силу сделать каждому, кто готов приобрести в собственность жилье.

Как проверить квартиру перед покупкой

Какие же риски существуют?

  1. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и указанные там аресты, ограничения. Хорошо бы уточнить, имели ли место конфликтные ситуации с этой квартирой в течение трех последних лет. Насторожить может и многократная смена владельцев.
  2. Любой из договоров, являющихся основанием для регистрации права собственности у продавца, обязательно должен быть в оригинале и без исправлений. В договоре есть условия расторжения. Если какой-либо из существенных пунктов не был исполнен, то затем могут возникнуть судебные тяжбы с предыдущим владельцем. И закончиться они могут непредсказуемо. Насторожить может и скорая продажа сразу после оформления договора дарения от человека, не являющегося родственником, или после получения в наследство.
  3. Обращайте внимание на наличие и подлинность паспорта продавца или его представителя. В этом случае еще важно проверить доверенность, дату окончания ее действия и нотариальное заверение.
  4. Наличие третьих лиц и прописанных несовершеннолетних детей – существенный риск признания сделки недействительной. Органы опеки и попечительства могут вмешаться и отменить регистрацию договора, если обнаружат ущемление прав ребенка. Проверяйте документы о приватизации, внесены ли туда дети. В противном случае они могут обжаловать сделку, но после наступления совершеннолетнего возраста такого права лишаются.
  5. Если хозяин квартиры состоит в браке, то обязательно нужно заверенное нотариусом согласие второго супруга.
  6. Обращайте внимание на поведение продавца. Если сомневаетесь в его психическом состоянии, лучше запросите соответствующую справку о здоровье.
Читайте так же:  Если земельный участок не стоит на кадастровом учете

Покупка квартиры на вторичном рынке – рискованное мероприятие, требующее внимания и проверки всех документов и фактов по ней. Не дайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте до момента оформления сделки.

Чем отличается проверка новостройки проверка застройщика

Громкие аферы последнего времени с обманутыми дольщиками у всех на устах. Но это не единственная причина, почему можно лишиться вроде бы законно купленного и полностью Как проверить квартиру перед покупкойоплаченного нового жилья.

Нередки случаи, когда застройщики строят жилье на спорном участке, надеясь добиться его легализации задним числом. Раньше это проходило, но сейчас все чаще поступают сообщения, что такие дома сносят.

Есть факты мошенничества, когда одни и те же квартиры многократно продаются разным лицам на этапе строительства, которое с этой целью нарочно затягивается.

Дать надежный рецепт, как уберечься от обмана в таких случаях, затруднительно. Ведь такие аферы обычно тщательно готовятся. Можно посоветовать изучать информацию о застройщиках в интернете, побеседовать на эту тему с местными журналистами, работниками органов самоуправления. С привлечением юриста убедиться, что на застройку получено законное разрешение. При любых сомнениях отказываться от сделки. Выбирать для ее покупки жилья лишь проверенные годами компании.

При покупке квартиры нет мелочей. Необходимо проверить и закладываемую в договор процедуру передачи денег, нет ли в ней изъянов. Обязательно получить расписку в их получении от продавца.

Всякое неоправданно выгодное предложение партнера очень сомнительно и нуждается в проверке. Народная мудрость о местонахождении бесплатного сыра в данном случае неоднократно подтверждалась.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: .

1Проверить документы

Проверку объектов вторичного рынка нужно начинать с правоустанавливающих документов, то есть в результате чего продавец стал владельцем.

  • Самыми распространенными считаются купля-продажа и дарение; немного реже встречаются решение суда, которое вступило в силу, право на наследование, а также договор ренты. На этих документах не должно быть никаких подчисток и исправлений, если последние присутствуют, то их удостоверение должно быть подтверждено подписями двух сторон, участвующих в договоре. Все исправления необходимо удостоверять подписью нотариуса.
  • Также нужно проверить условия вступления в права собственности, потому как в случае их невыполнения, сделка может быть расторжена. Например, если владелец квартиры, которую он сейчас продает, должен выплатить деньги за недвижимость через время после сделки. И если он не выплачивает их, то договор расторгается.
  • И главное, нужно понимать, что при дарении квартиры или вступлении в наследство, новый владелец начинает срочно ее продавать, то здесь стоит задуматься.

Проведение проверок по приобретаемой недвижимости

Проверка собственника — это главное дело, с которого начинается подготовка к сделке.

  1. Проверить паспорт можно, обратившись в ФМС.
  2. Разговаривая с собственником, нужно выяснить, сколько зарегистрированных браков у него было.
  3. Важно определить дееспособность продавца и причины, которые его заставляют продавать имущество. Добровольность продажи квартиры является положительным моментом.
  4. Если собственников несколько, нужно убедиться, что все согласны на продажу.
  5. Если среди собственников будут несовершеннолетние, нужно проявить осторожность, потому что есть вероятность, что суд признает сделку недействительной.

Если от имени собственника выступает доверенное лицо, то у него на руках должна быть нотариально заверенная доверенность. В ней проверяют срок действия и внимательно читают, для чего она выдана. Доверенность может быть отменена. Проверить это можно здесь. Это реестр отмененных доверенностей. Представитель должен предоставить возможность разговора с самим собственником.

Проверка притязаний третьих лиц

О существовании людей, которые могут в судебном порядке доказать право на купленное покупателем имущество, можно узнать следующим образом.

  1. Запросить выписку из домовой книги, в котором указаны все зарегистрированные в помещении лица.
  2. Получить сведения из управляющей компании о всех проживающих в этом помещении.

К людям, имеющих право на продаваемую квартиру, относятся:

  • все несовершеннолетние граждане, находящиеся под опекой;
  • недееспособные члены семьи в силу психического расстройства собственника;
  • ограниченно дееспособные граждане;
  • супруги в определенных условиях.

Согласно статье 29,30 ГК РФ продажа недвижимости не должна нарушать интересы этих людей.

Пункт 4. ст.292 ГК РФ утверждает, что квартиру, где проживают несовершеннолетние и недееспособные граждане, можно выставлять на продажу не раньше, чем будет получено письменное согласие органов опеки на продажу.

Если в квартире будут прописаны несовершеннолетние собственники, следует поинтересоваться, где они будут проживать, потому что согласие опеки не гарантирует того, что интересы несовершеннолетнего не будут нарушены. Здесь имеется большой риск для покупателя. Сделка будет признана недействительной, если дети останутся без жилья.

Обезопасить себя нужно, проверив наличие прав у настоящих и бывших супругов. Статья 34 Семейного кодекса РФ утверждает, что совместная собственность на имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях.

Читайте так же:  Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения

Даже если в свидетельстве на квартиру указан один супруг, то второй все равно имеет права на имущество, купленное в браке. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально.

Если брак расторгнут, то должны иметься документы, подтверждающие раздел имущества. Это может быть судебное решение или письменное соглашение. Обязательно нужно покупателю ознакомиться с этими документами. Если после развода прошло 3 года, то риск претензий со стороны бывшего супруга минимален. Если нет, то покупатель сильно рискует. Сделку могут признать недействительной, или часть собственности передать истцу. Об этом говорится в п.7. ст.38 СК РФ, и ч.3. ст.35 СК Ф.

Проверка состояния квартиры

В техническом паспорте, выданном в БТИ, должны быть указан тот план помещения, который имеется в наличии. Все перепланировки и переустройства должны быть внесены в техпаспорт собственником до продажи. В нем должны быть приложены документы, подтверждающие законность переустройства или перепланировки. Об том говориться в статьях 26 и 29 Жилищного кодекса.

Отсутствие долгов по квартире можно выяснить, просмотрев квитанции из управляющей компании или ТСЖ. Не возбраняется обратиться непосредственно в компанию и попросить распечатать долги по квартире.

Тщательно проведенная проверка поможет приобрести недвижимость, не обремененную долгами и требованиями третьих лиц, и это избавит нового собственника от судебных разбирательств.

Проверка юридической чистоты квартиры пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Как проверить квартиру перед покупкой

Какие документы проверять при покупке квартиры

Особое внимание при самостоятельной проверке документов на квартиру стоит обратить на такие бумаги:

  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • документ, свидетельствующий причину получения квартиры (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследии и прочее).

Стоит запросить копии и оригиналы, внешне сверить их идентичность на месте, а копии забрать с собой для более детального изучения. Оригиналы не должны иметь исправлений, соответствующие документы должны быть распечатаны на специальных бланках и иметь все регламентированные печати и отметки.

Важно! Если появились сомнения в подлинности предъявленных документов, рекомендуется запросить их дубликаты.

Проверка лиц, прописанных в квартире

На момент заключения сделки купли-продажи в квартире не должно оставаться прописанных жильцов. Собственник должен заблаговременно побеспокоиться об этом.

Существуют такие случаи, когда деньги, вырученные за продажу квартиры, идут на приобретение новой недвижимости и момент выписки остается открытой темой, особенно остро обстоят дела с выпиской несовершеннолетних. Продавец и покупатель могут в индивидуальном порядке договориться об условиях и сроках выписки жильцов после осуществления процедуры заключения сделки, однако стоит детально расписать это обстоятельство в договоре, а также указать точную дату выписки и ответственность за несоблюдение условий договора.

Проверить прописанных граждан в квартире можно через ведомость из домовой книги, где регистрируется и хранится такая информация.

Читайте так же:  Что такое кадастровый паспорт объекта недвижимости и зачем он нужен Как получить выписку из плана образец заполнения

В зависимости от вида управления дома, учреждением, в котором можно оформить такую выписку может быть:

  • ЖСК;
  • РИЦ;
  • РКЦ;
  • ТСЖ;
  • обслуживающая компания.

Такой документ предоставляется собственнику недвижимости или его уполномоченному представителю, который имеет правовые основания для получения выписки (доверенность).

Обременения на квартиру

Под понятием обременения подразумевается ограничение в пользовании, владении и распоряжении имуществом. Оно может быть добровольным и принудительным.

Во избежание дальнейших трудностей, покупателю стоит навести справки об активных ограничениях, наложенных на квартиру.

Основные разновидности обременений:

  • залог;
  • арест;
  • доверительное управление (при опеке, попечительстве и пр.);
  • право распоряжения собственностью на срок более года (аренда, ссуда, пожизненное содержание с иждивением);
  • ипотечный кредит;
  • другие действия, имеющие обременительный характер.

Внимание! После передачи квартиры в собственность другому лицу все непогашенные и незакрытые обременения переносятся на нового владельца, вот почему важно внимательно ознакомиться с выпиской из государственного реестра, где будет указана информация об активных ограничениях, возложенных на квартиру.

Долги по коммунальным платежам

Статься 162 ЖК РФ четко устанавливает порядок расчета владельцев квартиры по бытовому обслуживанию, устанавливая, что обязанности по погашению долгов ложатся на плечи тех собственников, которые их нажили.

Поучить выписку об отсутствии долгов по коммунальным платежам можно в домоуправлении, «Теплоэнерго», Водоканале, ЖЭКе по месту нахождения объекта недвижимости.

В договоре стоит прописать пункт передачи собственности без задолженности. В случае выявления долгов по бытовому обслуживанию, их погашения бывшим владельцем можно добиться через суд.

Законность перепланировки квартиры

Любое изменение плана квартиры относительно базового должно быть подтверждено на законном уровне с занесением изменений в технический и кадастровый паспорта.

Покупателю стоит изучить план недвижимости и серить его с фактическим видом, в случае несовпадения стоит потребовать разъяснений или предоставления правовых оснований на совершение такого действия.

Важно! Если не заметить незаконной перепланировки до сделки, в дальнейшем может потребоваться принудительное восстановление квартиры согласно плану, указанному в кадастровом паспорте.

Проверка квартиры перед покупкой – важное и ответственное мероприятие, отнестись к которому стоит с особой тщательностью. Можно предоставить это дело опытному юристу, но лучше произвести проверку самостоятельно.

Метки
покупка квартиры

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Обязательно изучите историю квартиры перед покупкой.

Внешний осмотр

Как проверить квартиру перед покупкой

  • Обратите внимание на благоустройство двора, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
  • Старые дома часто находятся в плохом состоянии. Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
  • Изучите подъезд внутри: состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
  • Побеседуйте с жильцами дома, и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

  • Планировка. Обратить внимание, производилась ли перепланировка, для этого нужно сверить план квартиры с визуальными данными. Если таковая была, но не узаконена, т. е. на плане не отражена, то государственную регистрацию сделки купли-продажи вы не пройдёте, не узаконив изменения. Лучше такую покупку отложить, предоставив продавцу возможность устранения препятствия для продажи.
  • Стены и потолок. Слишком тонкие стены заключают опасность плохой шумо- и теплоизоляции. Отслаивающиеся обои, штукатурка, плесень, грибок – свидетельство сырости, особенно если это первый или последний этажи. Подтёки говорят о наличии течи в крыше.

  • Окна, двери и пол заслуживают внимания, только если вы собираетесь их оставить в том же состоянии.
  • Коммуникации. К оценке их состояния следует подойти очень тщательно. Проверьте все трубы и стояки на предмет сырости под ними, напор и слив воды, её окраску.Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.
  • Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: