Надежные застройщики

Содержание

Оформление покупки главные моменты

Порядок покупки недвижимости, в том числе и строящейся, вопрос, чётко регламентированный законами и кодексами Российской Федерации.

К таковым на общегосударственном уровне относятся Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон №122-ФЗ (редакция 29.12.2014г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон устанавливает подтверждение государством прав и обязанностей сторон в отношении недвижимости после регистрации. Осуществляющий её орган – ФРС (Федеральная регистрационная служба), в каждом регионе она своя.

К определяющим моментам, требующим особого внимания, можно отнести:

  • Разрешения на строительство. Они должны быть выданы именно тому субъекту (юридическому лицу), которое фигурирует в остальных разрешительных и регистрационных документах.
  • Документы по земле, а именно – как оформлен земельный участок. Его назначение должно соответствовать строительству многоквартирного и многоэтажного дома. Природоохранную зону лучше избегать – их могут снести, выявив нарушения экологических норм.Возможна и долгосрочная аренда земли – это не нарушение и не тревожный сигнал, а вполне нормальная практика.
  • Как и кем обеспечиваются обязательства застройщика перед вами. Нововведения 1 января 2014 года обязывают застройщиков страховать гражданскую ответственность и получать поручительство банка.

Перед тем, как начать процедуру покупки, обязательно запросите и проверьте такие документы:

  1. Проектная документация и декларация (с заключением гос. экспертизы).
  2. Инвестиционный контракт с экономическими расчётами по строительству (бизнес-план, технико-экономическое обоснование). Особо интересны для нас этапы строительства и фиксированные сроки их исполнения.
  3. Текст договора страхования, заключенный застройщиком и страхователем (он определит порядок выплат и случаи, подлежащие возмещению).
  4. Выписка из Единого госреестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Она поможет увидеть, какие есть обременения, кому принадлежит земля под домом, куплены ли уже квартиры по ДДУ.Получить такой документ имеет право каждый гражданин после уплаты пошлины (порядка 400 руб.).
  5. Учредительные и регистрационные документы юридического лица-застройщика (устав, свидетельство ИНН, свежая Выписка из ЕГРЮЛ, максимально свежая финансовая отчётность, паспорт директора).

Перечень документов

Разрешение

Первым делом стоит уточнить, имеет ли застройщик разрешение на строительство заинтересовавшего вас проекта. Многие строительные компании одновременно реализуют несколько домов, разрешение должно быть выдано на каждый из них, групповых свидетельств не бывает.

Также обратите внимание на сроки действия разрешения. Встречаются застройщики, которые не успели реализовать объект до конца срока действия документа, но строительные работы проводить не прекратили

Однако устаревшая бумага юридической силы не имеет.

Договор на земельный участок

Застройщик с владельцем участка, на котором строится дом, подписывает инвестиционный контракт. И строительная компания обязана продемонстрировать его потенциальному покупателю жилья. Просмотрите, кто в договоре определен как инвестор и заказчик. Совпадают ли объем и сроки строительства с тем, что обещал вам застройщик.

Проектная документация

Лицензия застройщика, план проекта со всеми его характеристиками и сроками реализации являются обязательными. У строительной фирмы следует попросить проектную декларацию со всеми внесенными в нее изменениями и заключение от регионального Минстроя (о том, что застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям 214-ФЗ).

Учредительные бумаги

Важно! Юридическое лицо должно иметь свидетельство о государственной регистрации или свидетельство о внесении сведений о регистрации в Росреестр (второй документ актуален для компаний, созданных до 1 июля 2002 года).

Попросите застройщика продемонстрировать и выписку и Единого госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), сверьте ее с проектной декларацией – правильно ли указан список учредителей или некоторые имена не сходятся? Не лишним будет ознакомиться с уставом застройщика.

Страхование ответственности

Застройщик должен быть застрахован по линии гражданской ответственности по договору участия в долевом строительстве, так как наличие договора со страховой компанией означает дополнительную гарантию для дольщика – в случае банкротства застройщика он сможет получить компенсацию и в полном объеме вернуть себе уплаченные деньги.

ДДУ vs ЖСК

Договор долевого участия заключают почти все застройщики. Однако ЖСК пока окончательно не отошел в прошлое и есть шанс, что строительная компания предложит вам именно его. Ни та, ни другая форма договора не защищает дольщика от затягивания строительства, но ЖСК налагает на самих граждан еще больше ответственности.

По закону, под ЖСК понимается кооператив людей, добровольно решивших построить себе многоэтажный дом. В этом случае строительная компания выступает генеральным подрядчиком. Предположим, люди выбрали плохого генподрядчика – ответственность они несут сами. Еще одним минусом ЖСК является отсутствие государственной регистрации сделок, несущее в себе дополнительные риски двойной продажи недвижимости.

Сам по себе жилищно-строительный кооператив не является мошеннической схемой, а риски связаны с тем, что он практически никак не регулируется законодательством. Более предпочтительным вариантом для покупателей является ДДУ, регулируемый отдельным законодательством России «Об участии в долевом строительстве». О покупке квартиры по ДДУ читайте в этом материале.

  • Скачать бланк договора долевого участия
  • Скачать образец договора долевого участия

Если же выбран ЖСК, юристы советуют внимательно читать подписываемый договор, ведь именно его положения будут основным аргументом в процессе кооперативных отношений.

Застройщик vs девелопер

Компания, проектирующая и реализующая недвижимость для получения прибыли, называется девелопером. Застройщик занимается исключительно строительными работами, он не выбирает участок, не занимается его лицензированием. Иногда строительные фирмы возводят многоэтажные дома в качестве генеральных подрядчиков по договору с девелоперами.

В других проектах застройщики создаются самими девелоперами под конкретный проект для комфортного ведения налогообложения и бухгалтерии. Такая форма работы заставляет покупателей сомневаться. Ведь, решив сотрудничать с крупной и солидной компанией, они получают на руки контракт, где в качестве застройщика фигурирует никому не известная фирма. Меньше волнений вызывают компании, в которых 100% акций принадлежат уже известному покупателю юридическому лицу, тому самому девелоперу, но так происходит не всегда.

Внимание! Заключать договор с компанией, якобы связанной с девелопером, но на словах – более рискованно. Желательно сотрудничать напрямую с девелоперами или их дочерними фирмами.

О том, какие документы нужно проверить и подготовить при покупке жилья, написано здесь.

Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку

Оптимальный вариант – покупка той квартиры, где банк выступает партнером строительной компании. Кроме того, существует специальный реестр застройщиков – компанию проверяют предварительно и таким образом.

Покупка квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартной схемы приобретения жилья – разница только во внесении суммы. Поэтому, застройщик проверяется аналогично описанным выше способам.

Рациональным решением будет обратиться в надежное агентство недвижимости, которое предоставляет полный комплекс услуг – от подбора оптимального варианта жилья, до проверки СК и оформления всей документации по объекту.

Читайте так же:  Самозахват земли в 2019 году закон и ответственность

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Как формируется реестр

Информацию о застройщиках, которые успели испортить свою деловую репутацию просрочками Надежные застройщикисдачи объектов и «серыми» юридическими махинациями, собирают региональные градостроительные и социальные министерства, администрации муниципалитетов и т. д. Официальный орган, ответственный за ведение реестра, обычно назначается губернатором или мэром.

Необходимые сведения о застройщиках уполномоченным сотрудникам предоставляются как со стороны других региональных ведомств (областные министерства госимущества, земельных ресурсов, инспекции строительного надзора и т. д.), так и силами органов охраны правопорядка (прокуратура).

Риски при покупке квартиры в доме, не введённом в эксплуатацию

Надежные застройщики

  • Усадка. Новое строение продолжает оседать, «отстаиваться» ещё около 3 лет. И современный ремонт «с иголочки», в который вы вложите немалые средства, будет испорчен трещинами и перекосами.
  • Соседи. Ремонт будете делать не только вы — строительный мусор, звуки от «болгарок» и сверления стен могут сопровождать вас долгие месяцы после сдачи дома в эксплуатацию.
  • Вы можете не знать всех будущих изменений в районе расположения дома. Постройка рядом популярного супермаркета повлияет на привлекательность жилища в положительную сторону, а вот если поблизости начнут вторую очередь строительства – то ближайшие месяцы или даже годы спокойного существования можно не ждать.

Надежные застройщикиМногих потенциальных продавцов жилья интересует вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным человеком? Ответ в нашей статье.Информация о том, как взять кредит на покупку квартиры . Людям, желающим купить жильё в кредит, лучше подготовиться перед походом в банки.

Как проверить застройщика на надежность

Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:

  1. Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
  2. На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
  3. Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
  4. Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
  5. Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.

Для этого зайдите на сайт Kkad.Arbitr

  • Выбираем фильтр «Ответчик» в поле «Участник дела»
  • Водим название организации-застройщика
  • Нажимаем на кнопку «Банкротные»

Если среди ответчиков по банкротству обнаружится компания, у которой планируется покупка квартиры, лучше от такой сделки отказаться.

Дополнительно нужно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь об отсутствии в отношении его запуска процедуры банкротства.

В регионах имеются реестры проблемных строительных организаций, публикующиеся на официальных порталах. Проверьте выбранного застройщика на отсутствие в таких списках.

  • Московский реестр
  • Реестр Подмосковья

Как застройщики обманывают дольщиков

Обман на рынке недвижимости – явление постоянное. Риелторы стремятся выбить больше комиссионных, продавцы скрывают дефекты строительства, ну а застройщики – пытаются обойти постановления нормативно-правовых актов и заплатить как можно меньше налогов. Не гнушаются серыми схемами не только фирмы-однодневки, но и достаточно крупные корпорации.

Основные методы обмана

Заключение предварительных договоров купли-продажи

Чтобы получить с покупателя деньги и не регистрировать никаких документов в Росреестре, застройщик предлагает подписать бумагу, согласно которой он обязуется в будущем продать дольщику недвижимость по оговорённой стоимости. Но, так как договор не регистрируется, нет никаких гарантий, что компания-подрядчик выполнит свои обещания.

Вексель

Надежные застройщикиЗачастую используется вместе с предварительным договором. Так как при заключении последнего оплата, в соответствии с законодательством Федерации, не взимается, продажа векселя помогает застройщику получить деньги в обход существующих юридических норм. Покупатель думает, что совершает сделку по покупке недвижимости, хотя на самом деле он просто даёт подрядчику в долг n-ную сумму. Если застройщик не выполнит свои обязательства по строительству и передаче жилья, дольщик может рассчитывать только на погашение векселя. И только в случае его предъявления к оплате в течение года после указанного в нём срока.

Двойная продажа

Застройщик продаёт одну и ту же недвижимость дважды, пользуясь бюрократическими проволочками при регистрации бумаг в Росреестре (договор долевого участия) или доверчивостью граждан (предварительный договор).

Продажа муниципальных квартир

Часто при строительстве нового многоквартирного дома часть площадей отходит в собственность муниципалитета. Недобросовестный застройщик может попытаться продать эти квартиры, не сообщая покупателю о том, что он приобретает объект, которым владеет городская администрация.

Продажа квартир в доме, который возводится на не предназначенном для этого участке

Строительные фирмы-однодневки время от времени арендуют землю для индивидуального строительства и возводят на ней многоквартирные здания. В итоге эти объекты в дальнейшем сносятся администрацией города или района как самострой.

Всегда ли виноват застройщик?

Нужно отметить, что не все строительные компании с самого начала планируют сорвать оговорённые в договоре сроки проведения работ и оставить своих дольщиков без денег и жилья.

Иногда стройка замораживается из-за банкротства застройщика, связанного с кризисной ситуацией на рынке и потерей инвесторов.

Порой строительству жилого комплекса мешают чиновники, контролирующие органы, агрессивные конкуренты и т. д.

Понять застройщиков в этих ситуациях можно. Но отступаться от своих законных требований по возвращению денежных средств или передаче права собственности на недостроенное жильё не стоит. В конце концов, вы же не виноваты в том, что компании-подрядчику не повезло.

Как самостоятельно проверить застройщика при покупке квартиры и другой недвижимости Советы эксперта

По данным Росреестра Москва вошла в ТОП регионов по количеству зарегистрированных ДДУ, показав динамику роста в 32% за первый квартал текущего года в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. Покупательский спрос на новостройки растет, а вместе с ним и количество недобросовестных компаний-застройщиков. Поэтому перед покупкой недвижимости, следует по возможности тщательно анализировать тех, с кем планируется сотрудничество.

Однако проверить надежность застройщика наверняка – задача почти нерешаемая. Любая компания может обанкротиться, а сфера долевого строительства не самая стабильная на рынке, но проверка, безусловно, необходима. Она поможет, по крайней мере, отсеять заведомо ненадежных застройщиков.

Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать

О возможных способах самостоятельной проверки застройщиков при покупке квартиры рассказывает директор юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов.

«Во-первых, это проверка по открытым реестрам и рейтингам. Нужно убедиться, что в отношении компании-застройщика не проводится процедура ликвидации, банкротства (источник – Единый федеральный реестр сведений о банкротстве), приостановка деятельности (можно проверить по ссылке: www.vestnik-gosreg.ru).

Получить эту информацию можно, зная ИНН компании, на официальных сайтах Федеральной налоговой службы и Высшего арбитражного суда РФ. Также в открытом доступе находятся реестры недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукциона – присутствие потенциального застройщика в этих списках не сулит ничего хорошего.

Через открытые базы данных в интернете есть возможность проверить, нет ли у застройщика фискальных долгов (ссылка для проверки: service.nalog.ru/zd.do), а также крупных судебных долгов – на сайте Федеральной службы судебных приставов РФ. Кроме того, полезно будет изучить и неофициальные рейтинги застройщиков и новостроек с желаемыми квартирами.

Читайте так же:  Вычет при покупке земли и строительстве дома

Во-вторых, необходимо изучить документы самого юридического лица: проектную декларацию, бухгалтерскую отчетность (в силу закона застройщик обязан предоставить ее по запросу любого лица), регистрационные и учредительные документы, а также полномочия руководителей компании-застройщика.

Третьим, немаловажным пунктом является проверка репутации компании

Здесь нужно обратить внимание на то, как долго застройщик на рынке (именно то юридическое лицо, с которым предстоит сотрудничество), сколько построено объектов и насколько своевременно, а также на наличие аккредитаций в банках, страховых компаниях, участие в государственных программах. Эти несложные действия помогут обезопасить покупателей от заведомо рискованных взаимоотношений с застройщиками»

Какие документы должны быть у строительной компании

Согласно последней редакции ФЗ №214 компания обязана предоставить своему клиенту для ознакомления следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • учредительную документацию;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, в том числе и бухгалтерскую отчетность за последних три года;
  • вывод аудиторской проверки за прошлый год.

Важно – вся документация должна предоставляться только в подлинном виде. Если же показывают копии, то только нотариально заверенные

Если у компании нет хотя бы одного документа, из вышеперечисленных, то привлекать средства дольщиков для строительства дома она попросту не имеет права.

Проверка документов на строящийся объект

Кроме бумаг, которые подтверждают законную деятельность строительной компании, проверка надежности застройщика заключается также в проверке документации непосредственно на сам объект. В перечень входит следующее:

  • разрешение на строительство;
  • декларация проекта;
  • документы, которые подтверждают право застройщика на земельный участок, где будет возводиться дом;
  • заключение государственного эксперта относительно проверки застройщика.

Также как и в случае с проверкой документов самой компании, в этом случае СК предоставляет только оригиналы или же нотариально заверенные копии.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Просто посмотреть на документы мало. Нужно проверить их подлинность, правильность с юридической точки зрения.

Декларация проекта – в ней есть информация о самом застройщике и строящемся объекте. Тут же прописывается информация и финансовой деятельности компании за последние три года, генеральном подрядчике, инвесторах, характеристики объекта. Относительно последнего обязательно должно быть прописано следующее: себестоимость проекта, используемые технологии, сроки сдачи проекта, планировка.

Разрешение на возведение объекта – выдается непосредственно государственным органом, который отвечает за строительство в регионе. Если такого документа нет, то СК не имеет права привлекать средства дольщиков для строительства

Кроме того, обращайте внимание на дату выдачи — ее нужно сравнить с информацией, которая прописана в ДДУ и декларации проекта.

Правоустанавливающие документы – оформляется право собственности или же договор аренды, согласно которому застройщик арендует участок у местных властей на определенное количество лет. Важно – нужно проверить срок регистрации договора аренды и срок разрешения на стройку. Эта же информация содержится в выписке ЕГРН.

Заключение эксперта на строящийся объект – в нем должно быть перечислено следующее:

  • материалы, из которых будет возводиться объект;
  • поэтажный план для строительства;
  • расположение коммуникаций;
  • схема расположения квартир.

При проверке документов следует обязательно сопоставлять информацию с той, которая будет получена из официальных источников, даты строительства, характеристики объекта и так далее. Все данные должны совпадать.

https://youtube.com/watch?v=7VO2XhqC3Mw%3Ffeature%3Doembed

Признаки финансовой устойчивости компании

Под финансовой устойчивостью понимается наличие у предприятия собственных денежных средств. Например, организация начинает возводить объект на собственные активы или с привлечением банковских кредитов. Это показывает независимость застройщика от денежных средств участников ДДУ.

Получить информацию о финансировании строительства можно:

  1. Заказав выписку из ЕГРН (чтобы уточнить количество договоров ДДУ, зарегистрированных на данный момент в возводимом доме).
  2. Изучив Проектную декларацию (для получения официальной информации о финансовом состоянии компании).
  3. Спросив у застройщика. Конечно не стоит надеяться на искренность застройщика, поэтому при уточнении информации целесообразно попросить ознакомиться с бухгалтерской отчетностью.

Риски при приобретении жилья

  1. Застройщик составляет договор, защищающий прежде всего его интересы. Часто в документации не оказывается сведений о пени, штрафах или неустоек за нарушение любых положений договоренности. Например, нарушения сроков введения дома в эксплуатацию. У покупателя есть возможность ознакомиться с договором и задать интересующие вопросы. Тем не менее, никто не гарантирует, что строительная компания в итоге внесет изменения.
  2. Если дом строящийся, возникает ряд рисков относительно завершения строительных работ и введения его в эксплуатацию:
    • Во-первых, возведение дома часто затягивается из-за нехватки денег, отказа подрядчика от работы, банкротства. От долгостроя дольщика невозможно на 100% застраховать, остается уповать только на сознательность застройщика.
    • Во-вторых, здание может быть построено так, что разрешение на перевод в статус «жилого» не получит. Например, из-за превышающей требования нагрузки на коммуникации внутри здания.
  3. На бумаге может оказаться одно, а в реальности – другое. Важно, чтобы строительная фирма не экономила на материалах, не нарушала нормативы.
    Важно! Перед заселением владельцу недвижимости рекомендуется провести экспертное исследование. Доказав наличие тех или иных недостатков, от застройщика можно добиться их устранения или компенсации.

Покупка квартиры в новостройке возможна и по переуступке прав. О том, что представляет собой такая сделка, вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

Что надо знать о двойных продажах?

Потенциальные дольщики часто не уделяют должного внимания документам на недвижимость, успокаивая себя тем, что с юридической точки зрения квартира чистая – ведь в ней никто не жил.

Однако и в этом случае у нечестного застройщика остается возможность для мошенничества – продать квартиру сразу нескольким физическим лицам.

Чтобы избежать мошенничества гражданин должен взять в Росреестре выписку о недвижимости и отдать предпочтение договоренности, предусматривающей государственную регистрацию – ДДУ. Кроме этого, желательно попросить у застройщика домовую книгу.

Если же факт двойной продажи был установлен после закрытия сделки, свое право собственности придется отстаивать в суде. Как правило, в выигрышной позиции оказывается дольщик, заключивший и оплативший недвижимость первым. Остальным пострадавшим застройщик должен компенсировать стоимость выкупленного жилья.

Теперь вы знаете, как проверить застройщика, какие документы нужно у него попросить и как заключить безопасную сделку с недвижимостью. Первичный рынок жилья имеет для покупателя свои риски, но их можно устранить, если внимательно подойти к покупке. Пользуйтесь нашими советами, изучайте не только застройщика, но и его репутацию, а также готовые проекты.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Критерии определения надежного застройщика при долевом строительстве

Если вы определились со временем приобретения недвижимости, осталось выбрать кому вы готовы доверить свои деньги.

О том, как грамотно выбрать надежного застройщика, который действительно качественно и в срок построит для вас жилье, Вам расскажут наши эксперты:

Читайте так же:  Изменение статуса земельного участка

Надежный застройщик при долевом строительстве, по мнению Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-ХХI век»: «это застройщик, который соответствует всем требованиям законодательства, в частности имеет правоустанавливающие документы на застраиваемый участок и разрешение на строительство, а также имеет позитивный опыт реализации аналогичных проектов в прошлом. Надежный застройщик обычно имеет достаточное количество активов, оперативно реагирует на мотивированные запросы клиентов, открыто делится необходимой информацией о проекте. Кроме того, дополнительным подтверждением надежности застройщика является его аккредитация в известных и крупных банках по ипотечным программам финансирования строительства».

Критерии определения надежного застройщика, называет Борис Цыркин, управляющй партнер «KASKAD Family»: «Вот основные критерии:

  • НЕТ БОЛЬШИХ СКИДОК: Стоит опасаться больших скидок и распродаж. Это напрямую свидетельствует о нехватке у застройщика денежных средств и падении спроса на данный объект, как следствие — крайне высоки риски не завершения объекта в срок, а то и вовсе замораживания проекта;
  • ПРОДАЕТ ТОЛЬКО ПО ДДУ: Покупать только по легальным схемам, а именно по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ. В поселках таунхаусов нередко застройщики продают объекты по суррогатным, не совсем легальным схемам. Такие объекты стоит обходить стороной;
  • АКТИВНО СТРОИТ: Если у застройщика несколько объектов в реализации, то стоит проехаться по всем и посмотреть на активность строительства. Как правило, надежные застройщики, ведущие активное строительство, публикуют регулярные фотоотчеты на своих сайтах, по которым можно легко отследить динамику строительства»

Также, при определении надежности застройщика, опрошенные мной эксперты единодушно предлагают обратить внимание на опыт компании и ее масштаб: т.к. в кризисные времена выживают только сильнейшие, не стоит доверять «новичкам» в долевом строительстве

Непосредственно перед внесением денег застройщику эксперты предлагают проверить отрытые базы данных по судебным процессам, например, базы ФССП и сайт Арбитражных судов Москвы и Московской области.

Не следует вкладывать свои денежные средства в компанию если:

  • Компания не имеет или не предоставляет для ознакомления правоустанавливающие документы на застраиваемый участок и разрешение на строительство;
  • Компания не реагирует на мотивированные запросы клиентов и не делится необходимой информацией о проекте;
  • Компания с «подмоченной» репутацией, либо новая, не имеющая в прошлом успешно завершенных проектов;
  • Компания не обладает финансовой устойчивостью и располагает вертикальной интеграцией: собственные домостроительные комбинаты, заводы по производству стройматериалов, рабочая сила». Определяйте критерии надежного застройщика долевого строительства с помощью специалистов, если Вы хоть немного сомневаетесь относительно авторитетности компании – перепроверьте, либо откажитесь от покупки.

Советы юриста

Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности.  Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

Признаки недобросовестного продавца или агента.

Следует насторожиться, если:

  • Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
  • Продавец предоставляет неполный пакет документов.
  • Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
  • Вас торопят с заключением сделки.

Видео

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Критерии оценки надёжности застройщика

Компания-подрядчик может быть внесена в реестр неблагонадёжных застройщиков, если:Надежные застройщики

  • у неё нет официального разрешения на проведение строительных работ. Оформление этого документа, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Федерации, является обязательным;
  • строительство объекта недвижимости, которое она осуществляет, «заморожено» на срок более 9-ти месяцев;
  • в течение 3-х лет с момента аренды земельного участка для жилищного строительства работы так и не были начаты;
  • установлено, что организация систематически нарушает положения ФЗ №214 и других законодательных актов, регулирующих сферу долевого строительства в РФ;
  • в числе руководства или учредителей компании находятся лица, которые ранее входили в учредительный или руководящий состав других организаций, признанных неблагонадёжными.

Этот перечень не является окончательным. В разных регионах страны могут действовать разные критерии, с помощью которых административная власть осуществляет контроль над исполнением застройщиками своих обязательств.

Признаки финансовой устойчивости застройщика

Посмотрите финансовые отчеты компании. Если постоянно указывается убыток – это повод насторожиться. Если же прибыль указывается, но в минимальном размере, то это также шанс насторожиться. Информацию об отчетах можно найти на специализированных сайтах, введя ИНН организации.

Сайты судебных приставов, а точнее, база должников – также отличный ответ на вопрос где проверить застройщика. Уточните, много ли долгов у компании. Посмотрите на личные долги гендиректора – если у него не оплачен один штраф из ГИБДД, ничего страшного. Если сумма просроченного долга велика – то это уже намек на проблемы в дальнейшем.

Оцените финансовую стратегию компании. Как проверить застройщика? По цене на его квартиры. Если объекты сбываются по очень бросовым ценам, это скорее всего показывает на то, что застройщику срочно нужны деньги. Не факт, что такая стратегия не приведет к обесцениванию активов компании и банкротству.

Ссылка на сервис тут — 

Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца

Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП.  Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты: . Объект права, в котором дается описание жилплощади

Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

  1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
  2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: