Как разменять квартиру

Особенности размена квартир

Жизненные ситуации могут поставить перед любым собственником жилья вопрос: можно ли разменять приватизированную квартиру, какие действия при этом необходимы? Существует несколько решений данной проблемы. Размен приватизированной квартиры можно осуществить 2 способами. Первый способ: когда квартира предлагается на продажу. Если находится покупатель на эту жилую площадь, тогда ищется другое жилище для покупки. Вторая модель подразумевает прямой обмен, когда происходит одновременный подбор всех квартир для обмена или размена. Юридическое оформление договоров мены и купли-продажи практически одинаково, в конечном результате регистрируется переход права собственности на жилье. Размен квартиры бывает необходим, если проживание в одном жилье, по каким-либо причинам невозможно. Причины могут быть разные: это могут быть скандалы, обычный развод или же простое увеличение количества проживающих членов семьи в одном помещении. Часто разменивают жилье,если в семье есть взрослые дети, которым необходимо свое собственное пространство, а возможности купить квартиру нет. Если возникает непонимание на размен у проживающих по одному адресу и имеющих свою долю в этой квартире, то в этом случае возможны следующие два варианта. Нужно найти компромисс или продать свою долю в этой квартире одному из дольщиков либо совершенно постороннему человеку. Последнее бывает очень сложно осуществить, не каждый захочет жить рядом с чужим человеком. Присутствие стороннего человека, возможно и жилищного юриста, трезво оценивающего эту обстановку, может помочь решить эту проблему, договориться по-мирному, предложив для этого правильные варианты. Если приватизированная квартира имеет маленькую площадь и находится в долевой собственности, то размен приватизированной квартиры можно совершить, продав ее и разделив деньги между собственниками согласно их доли. По Гражданскому кодексу РФ, принудительный размен может получить только муниципальное жилье. Чего нельзя совершить с приватизированной квартирой, комнатой. Владелец приватизированной квартиры вправе сам распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Никто не может заставить его расстаться со своей собственностью даже через суд.

Основным преимуществом приватизации является полноправное обладание недвижимостью и возможность распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению: завещать, дарить, продавать, разменивать, сдавать в аренду. Пожилой одинокий человек, имея в собственности квартиру, может заключить договор ренты для переезда в приличный социальный дом. Ветхое жилье лучше не приватизировать, потому что в будущем могут возникнуть не только финансовые проблемы в связи с ремонтом, но и невозможность продать или сделать размен приватизированной квартиры. Нужна ли будет квартира в таком состоянии кому-нибудь? Стоимость ветхого жилья будет намного меньше стоимости равнозначной площади для размена или продажи. Приватизация комнат с площадью менее 18 м 2 в коммунальных квартирах, в общежитиях нежелательна, так как при расселении только жители неприватизированных комнат могут улучшить в последующем свои жилищные условия. Собственник приватизированной собственности получит жилье в другом месте именно с той же площадью, как и старое. Из приватизированного помещения трудно выселить за неуплату коммунальных услуг, можно только обязать по суду погасить эту задолженность с процентами и пенями. Коммунальные долги неприватизированного жилья могут обернуться принудительным выселением. Муниципальная квартира, если в ней никто не был зарегистрирован, возвращается государству. Она не может наследоваться родственниками умершего. Содержание, оплата коммунальных услуг в приватизированном жилье обходится дороже, чем в муниципальной квартире. Однако с 1 января 2019 года все граждане, независимо от того, кто является собственником помещения, будут вносить ежемесячные платежи на капитальный ремонт дома, в котором они проживают.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

https://youtube.com/watch?v=kr9BbZ44VaI%3Ffeature%3Doembed

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Читайте так же:  Тонкости оформления завещания на квартиру и необходимые документы

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги

Как разменять квартиру

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Размен муниципальной квартиры через суд, принудительный обмен размен квартиры

  • ФИО, год, адрес рождения истца;
  • ФИО, адрес, рождения год ответчика;
  • информация о заключении и расторжении данные;
  • брака о детях;
  • адрес квартиры и время ней в проживания;
  • количество и тип комнат, наличие услуг коммунальных;
  • вид жилищного фонда квартиры;
  • невозможного причины проживания с ответчиком и потребности принудительного предложенные;
  • обмена варианты обмена, а также то, что соглашение добровольное не достигнуто;
  • просьба к суду о принудительном учетом с обмене предоставленных документов и свидетелей.
  • Письменное согласие обмен на наймодателя (копия);
  • Согласие исполнительного /распорядительного для органа междугородного обмена;
  • Документ / ордер / право на решение занимать помещение (копия);
  • Справка о семьи составе и прописка с места проживания;
  • Свидетельство о брака расторжении (копия);
  • Заявления нанимателей (которые других в проживают помещениях на обмен) про их согласие;
  • счета Лицевые и планы жилья, которое подлежит Квитанция;
  • обмену об уплате госпошлины.

Размен квартиры, находящейся в собственности физических лиц

Вариант с разменом приватизированных квартир не сопряжен с такими трудностями, как в случае с муниципальным жильем. Такая недвижимость может быть обменена по решению собственника.

В этом случае подбирают варианты, когда возможно участие в сделке нескольких собственников жилых помещений. В результате обмена одни из участников съедутся в большее жилье, а другие получат меньшие по площади отдельные квартиры.

В таких сделках можно:

  • делать доплату, если жилые площади не равны в оценочной стоимости;
  • переселить жильцов в частный дом с их согласия;
  • передать участникам сделки право собственности на землю;
  • оплатить долю одного из участников сделки деньгами.

Заключение сделки в случаях с приватизированным жильем оплачивается нотариусу. Внести определенную сумму придется также за регистрацию документов в органах Росреестра.

Если квартира является собственностью нескольких лиц, то невозможно совершить обмен без согласия всех совладельцев. Никто не может заставить собственника доли жилья выехать из помещения. При этом остальные совладельцы имеют право продать свою часть жилого помещения. Первоочередное право покупки имеют собственники остальных долей. Если они в покупке не заинтересованы, то продать часть квартиры можно посторонним лицам.

Два способа размена

Разменять квартиру, которая находится в собственности, можно двумя способами:

  • прямым обменом;
  • альтернативным.

Первый вариант предполагает, что собственники обменивают свои квартиры. Все участники должны быть согласны с условиями сделки. Каждого собственника должны устраивать предлагаемые в обмен помещения. Такой способ более трудный, ведь найти идеальные варианты жилья, которое хотят обменять, получается не всегда.

Вторая схема предусматривает, что будет найден покупатель имеющегося жилья. Потом ищут в продаже недвижимость, подходящую продавцу по цене и качеству. Покупатель большой квартиры оплачивает сделки купли-продажи меньших помещений, и получает договор на право собственности желанного варианта. В такой схеме больше шансов найти подходящие всем жилые площади.

Если в квартире проживают несовершеннолетние

Особое внимание нужно уделить сделкам, в которых принимают участие несовершеннолетние лица. Государство следит за соблюдением их прав и не позволит совершить сделку без одобрения опекунского совета

Без отметки органов опеки договор мены не примут на регистрацию в Росреестр.

В органы опеки нужно предоставить следующие документы:

  • документы на приватизацию всех помещений, участвующих в сделке;
  • квитанции коммунальных платежей;
  • выписку из домовой книги;
  • акт об оценке недвижимости;
  • документы, подтверждающие родственные связи.

Комиссия рассмотрит документы и в случае, если все соответствует установленному законодательству, выдаст разрешение. Его подписывает глава государственного образования населенного пункта.

Внимание! В некоторых ситуациях попросят предоставить дополнительные справки. О полном перечне документов лучше узнать заранее в органах опеки.

О возможности

Можно ли разменять двушку?

Сегодня обмен жилплощади – одна из самых распространенных сделок.

Люди прибегают к подобной процедуре по ряду причин.

Кто-то не хочет платить налоги по соглашению купли-продажи, кто-то нашел интересующий вариант, а его собственник, в свою очередь, заинтересован вашим предложением.

Действует на психологию людей и недалеко советское прошлое, в соответствии с которым граждане не осуществляли покупку недвижимости, а именно менялись жилыми площадями. Эта привычка, унаследованная старшим поколением, делает сделку мены более привлекательной и удобной.

Читайте наши статьи об особенностях обмена жилья в ипотеке, комнаты в коммуналке или общежитии, а также об основаниях принудительного размена через суд.

Какие есть варианты размена 2-х комнатной квартиры?

На однокомнатную

Обмен двушки на однушку с дополнительной оплатой достаточно распространен в наши дни. Когда проводится такая процедура?

Читайте так же:  Как узнать номер лицевого счета ЖКХ по адресу

По оценке риелторов – это один из самых популярных видов, так как помогает каждой из сторон достичь своих целей.

А они могут быть следующими:

  • владелец «двушки» хочет уменьшить свою жилплощадь и получить лишние денежные средства от продажи;
  • уменьшит квартплату;
  • владелец «однушки» наверняка желает расширить свою жилую площадь, сделать ее более комфортной и просторной.

В подобной ситуации возможен и равноценная сделка. Многое решает ряд следующих факторов:

  • расположение недвижимости;
  • наличие рядом инфраструктуры;
  • возраст дома;
  • уровень комфорта в доме;
  • ремонт внутри жилплощади.

Если двушка ниже по всем вышеперечисленным показателям, чем однушка, то вполне возможен равноценный обмен.

Также при совершении мены никто не отменял доплату. Она также предусмотрена, если одна из сторон решает, что ее жилплощадь намного привлекательнее, нежели чем приобретаемая.

На две однокомнатные

Можно ли разменять двушку на две однокомнатные? Часто бывают ситуации, когда в риэлторские компании обращаются собственники двушек с просьбой поспособствовать им в размене на две однушки.

Как разменять в этом случае? Такое, как правило, случается в ситуации, когда семейная пара разводится и хочет таким образом разделить имущество, или же в ситуации, когда дети вырастают и им необходимо выделить каждому по жилью. В этой ситуации размен также возможен.

Некоторые собственники, которые не спешат найти варианты с хорошим ремонтом и расположением, вовсе могут рассчитывать на размен двухкомнатной на две однокомнатные квартиры без доп. платежей.

Но все же подобное случается крайне редко, ведь средняя ценовая разница в стоимости однушки и двушки не превышает 20 процентов.

На трехкомнатную

Поменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную можно в ситуации, когда двухкомнатная существенно превосходит большую метражом ремонтом и инфраструктурой.

В практике риелторов подобные процедуры производятся с целью увеличить метраж для проживания. Когда проводится мена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную с доплатой?

Собственники трехкомнатных квартир идут на такие сделки под предлогом получить дополнительную денежную подушку.

В основном, подобные сделки проводятся с доплатой, ведь метраж и той и другой жилплощади – несоразмерны между собой и имеют существенные различия.

Другие варианты

Можно обменять двухкомнатную квартиру на двухкомнатную улучшенной планировки.

Также обменять полноценную двушку можно и на дом

В этом случае придется отказаться от центральных частей города и дорогих коттеджных поселков, а обратить свое внимание на обычный частный сектор в пригороде.

Вы получите не самый новый и современный дом с небольшим клочком земли, но зато всегда будете находиться на свежем воздухе, а надоедливые соседи не будут докучать.

Мена двушки возможна и на земельный участок. В этом случае вполне вероятно вопрос доплатой поворачивается другой стороной, и претендовать на лишние деньги от сделки можете уже вы.

О том, как обменять комнату на дом или земельный участок, читайте нашу статью.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком.

Нужно знать, что органы опеки берут на себя обязанности по защите прав и интересов каждого несовершеннолетнего гражданина. Поэтому в этом случае необходимо учесть все особенности ситуации, чтобы принять правильное решение при этом четко соблюдая установленные законом нормы.

Если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на часть недвижимости, то во время размена нужно учитывать этот пункт. Иными словами новая недвижимость должна быть равноценной той, которую разменяли. При этом условия жизни должны остаться на прежнем уровне для несовершеннолетнего гражданина.

Кроме того, интересы ребенка защищаются официальным представителем, который тщательно следит, чтобы оформление размена недвижимости проходило в соответствии с действующим законодательством. В противном случае размен квартиры будет невозможным.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Как разменять квартиру

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

Читайте так же:  Условия, порядок и сроки выплаты пособия по безработице

Как разменять квартиру

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Обмен муниципальной квартиры как разменять неприватизированное жильё и чьё согласие необходимо для сделки

  1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
  2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
  3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
  4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
  5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Это иногда необходимо, чтобы изменить свои жилищные условия, когда другого выбора нет. Однако для осуществления обмена неприватизированной квартиры на неприватизированную необходимо не только подобрать альтернативу, но также получить письменное одобрение всех членов семьи.

Процедура принудительного размена квартиры

Жильё может находиться в собственности одного гражданина либо нескольких, если речь идёт о долевом владении. При этом в обоих случаях лица, являющиеся хозяевами помещения, вправе свободно распоряжаться объектом по собственному усмотрению.

Как разменять квартиру

Нередко встречаются ситуации, когда в одной квартире проживает одна большая семьи или даже несколько семей. Улучшение жилищных условий – длительный процесс, поэтому некоторые граждане предпочитают выбирать размен жилого помещения.

Осуществить подобную сделку возможно при наличии согласия от всех совладельцев жилья. Однако нескольким родственникам сложно достичь компромисса. В этом случае осуществляется принудительный размен квартиры через суд. При этом жильё обязательно должно находиться в собственности лиц.

Выделяют 2 способа разменять имеющееся во владении жилое помещение:

  • с помощью мены;
  • путём продажи объекта недвижимости.

Принудительный способ – более длительный процесс, чем размен по добровольному согласию совладельцев жилья, требующий подготовки документации для обращения в суд и участия в разбирательстве по делу.

Условно процедуру принудительного размена приватизированной квартиры можно разделить на следующие этапы:

  1. сбор документации, требующейся для обращения в суд;
  2. грамотное оформление соответствующего искового заявления о принудительном размене объекта недвижимости;
  3. обращение в районный суд и получение заключения судьи.

Причиной для обращения в судебный орган может быть невозможность дальнейшего совместного проживания граждан на одной жилой площади, неприемлимое поведение одного из совладельцев или жильцов, а также невозможность прийти к согласию добровольным (мирным) путём.

Стоит отметить, что разменять возможно не только приватизированное жильё, но и полученное в собственность иным способом. Однако размен приватизированного помещения на не приватизированное (то есть муниципальное) невозможен.

Исключением является расприватизация первой квартиры или проведение приватизационной процедуры по отношению ко второму объекту.

Полезная статья:

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: