Как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке 7 шагов
Шаг 1
Определение параметров квартиры
На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:
- количество комнат;
- этаж;
- местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
- материал стен;
- наличие или отсутствие ремонта;
- планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).
От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.
Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья
Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.
Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.
Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.
Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег
Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.
Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.
Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.
Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.
Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:
- оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
- оформление сделки, ипотеки и документов;
- возможный ремонт;
- приобретение мебели.
Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.
Посчитайте
Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.
Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами
Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:
- просматривать рекламные объявления в газетах;
- на досках объявлений;
- в сети Интернет;
- обращаться к знакомым;
- обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .
Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.
При поиске жилья придерживайтесь правил:
- обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
- на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
- узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
- поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
- фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.
Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)
Кол-во комнат | S, кв.м | Цена | Контакты | Ссылка | Срок продажи | Причина | Продавец |
1-комнатная | 32 | 3200 | ФИО, тел | на объявление | 3 недели | покупка квартиы | посредник |
1-комнатная | 30 | 3250 | ФИО, тел | на объявление | 1,5 месяца | смена региона | собственник |
РЭА им. Г.В. Плеханова недвижимость рядом с метро Серпуховская
РЭА им. Г.В. Плеханова, или Плехановская академия расположена в Замоскворечье неподалеку от станции метро «Серпуховская». Средний уровень цен на вторичное жилье в окрестностях вуза — 262 328 рублей за кв. м. По данным каталога недвижимости ГдеЭтотДом.РУ, самая дешевая однокомнатная квартира площадью 35 кв. м в пешей доступности от академии обойдется в 9,5 млн рублей.
Поблизости от учебного заведения есть всего один строящийся проект, в котором студенты РЭА им. Г.В. Плеханова теоретически могут подобрать себе жильё. Это апарт-комплекс «Дом на Люсиновской» по адресу 3-й Люсиновский пер., 1. Новостройку планируется сдать в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года, сейчас там идут фасадные работы. Однако цены на престижное жильё в Замоскворечье сложно назвать студенческими – самые дешевые апартаменты площадью 44,7 кв. м стоят 16,5 млн рублей.
Зато иногородние студенты-бюджетники, которые согласны провести 5 лет в общежитии, смогут поселиться рядом с Плехановской академией всего за 700 рублей в месяц. У вуза есть два здания для размещения учащихся: рядом с главным корпусом академии и неподалеку от метро «Тимирязевская». Тем, кому не достанется мест, придется задуматься об аренде. Однокомнатную квартиру неподалеку можно снять по цене от 35 тысяч рублей в месяц.
Большинство крупнейших московских вузов расположены в центре города либо в престижнейших и дорогих районах за пределами ТТК — Раменках, Аэропорте, проспекте Вернадского. Цены на качественное вторичное жильё там стабильно высоки, а место для новой застройки в остром дефиците. Поэтому в пешей доступности от университетов есть всего несколько новостроек комфорт- и бизнес-класса.
Квартиры в новостройках
1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
Специалисты рынка недвижимости советуют родителям абитуриентов и студентов расширить географию поиска на более удаленные районы по той же ветке метро. «Например, студентам МГУ и МГИМО будет удобно добираться до вуза из Новой Москвы, тем более в скором времени там откроют две новые станции метро. Уровень цен на присоединенных территориях значительно ниже, чем в «старых» границах Москвы: средняя цена предложения составляется порядка 100 тысяч рублей за кв. м, а бюджет покупки однокомнатной квартиры начинается от 3,4 млн рублей», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Источник:
Советы покупке квартиры на вторичном рынке
- Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
- Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
- Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
- Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
- Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
- Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
- Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту». В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
- Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
- Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
- Что должно насторожить?
- Очень низкая цена на квартиру.
- Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
- Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
- Сокрытие информации о собственнике.
- Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
- Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
- Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
- И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.
Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.
Безопасность покупки квартиры на вторичном рынке
- В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).
Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе. - Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
- Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив. Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
- Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.
Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.
Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия. .
Аванс – это предоплата, которая в случае расторжения договора возвращается полностью
Задаток же в случае срыва сделки может остаться у Продавца.
Аванс – это предоплата, которая в случае расторжения договора возвращается полностью. Задаток же в случае срыва сделки может остаться у Продавца.
Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.
Стоимость оформления права собственности на квартиру при дарении
- Если вы составляете договор дарения у нотариуса, вы заплатите за услугу 0,5% от стоимости даримой квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб.Помимо этого вам придётся оплатить стоимость таких работ, как печатание договора и экспертиза предоставленных документов на предмет их правовой обоснованности. Стоимость этих услуг составит приблизительно 4000 руб.Конечно, такой договор оспорить будет сложно, ведь нотариус удостоверяет, что при подписании документа вы были вменяемы и действовали не по принуждению.
- Если сумма сделки приличная и затраты на дарственную «светят» немаленькие, можно пойти другим путём. Берём бланк договора в Регистрационном центре, подписываем и сдаём на регистрацию.За регистрацию договора дарения требуется уплата госпошлины в размере 2000 руб. Как оформить дарственную на квартиру без нотариуса подробнее .
Справку об оценочной стоимости выдают в БТИ, но точную её стоимость сейчас озвучить невозможно. В отделениях БТИ нет единых расценок на услуги, поэтому уточняйте сумму платы по телефону при вызове специалиста.
Затраты при оформлении кооперативной квартиры
Кооперативная квартира уже является вашей собственностью с того момента, как вы выплатили всю сумму паевого взноса.
Для регистрации вас как собственника кооперативного жилого помещения затребуют:
- справку о полной оплате пая;
- список участников кооператива;
- выписки из протоколов заседания членов кооператива (об избрании председателя и о принятии вас в члены ЖСК).
Всю эту документацию вам должен предоставить председатель кооператива на безвозмездной основе.
В случае если ЖСК ликвидирован, то придётся запрашивать данные в архиве местной администрации. Здесь возможно придётся заплатить за выдачу архивных справок. Точную их стоимость указать сложно, всё зависит от региона.
Дополнительно у вас затребуют технический паспорт, стоимость изготовления которого – от 1500 руб., и кадастровый паспорт, максимальная стоимость которого составит 500 руб.
Точная стоимость оформления квартиры в собственность зависит от региона.
Сколько стоит оформить квартиру в собственность при покупке
Помимо стоимости приобретаемого жилья, вам придётся потратиться и на его оформление в собственность.
Но прежде чем подписывать договор купли-продажи, желательно установить правомерность совершаемой сделки. Для этого запросите в органах кадастрового учёта выписку из ЕГРП на приобретаемую жилплощадь. Обойдётся она вам всего лишь в 200 рублей. Согласитесь, невелика плата за собственное спокойствие. Ведь в этой выписке будут следующие данные:
- имя владельца недвижимости;
- на каком основании зарегистрировано право собственности;
- наличие обременений (залог, например).
Договор купли-продажи на квартиру можно составить в нотариальной конторе, но это обойдётся дороже. Лучше всего взять образец в местном органе Росреестра.
Дополнительные расходы
В зависимости от количества будущих владельцев квартиры, помимо основного пакета документов, от вас потребуют следующие бумаги:
- свидетельство о браке, если происходит оформление совместной собственности на квартиру;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки, если квартира будет оформляться на одного их супругов. За оформление такого согласия нотариус взыщет с вас пошлину в сумме 100 руб.;
мы уже писали. Если вам некогда заниматься заниматься хождением по инстанциям для сбора документов, можно доверить процедуру оформления права собственности риэлтору. Но тогда статья расходов может существенно возрасти в основном за счёт одного из пунктов, представленных ниже.
- Доверенность на совершение сделки, заверенная нотариально – 200 руб.;
- Оплата услуг риэлтора – около 3% от суммы сделки.
Для проверки юридической чистоты квартиры потребуется выписка ЕГРП.
Информационно-аналитический портал IRN.RU
Портал www.irn.ru является официальным интернет-представительством одноименного аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», возглавляемого известным аналитиком Олегом Репченко. Аналитический центр IRN.RU много лет занимается мониторингом и анализом рынка недвижимости Москвы, Московской области и России, проведением маркетинговых исследований и консалтингом. Среди информации, представленной на сайте www.irn.ru, наша эксклюзивная система индексов цен на квартиры и жильё в Москве и Подмосковье, позволяющая отслеживать падение и рост цен на недвижимость. Большой объем полезной информации представляют собой наши исследования рынка московских новостроек и коттеджных поселков Московской области, таунхаусов и бизнес-центров, рынка недвижимости России. Информационная служба портала www.irn.ru ежедневно отслеживает все новости и статьи по недвижимости, а также готовит собственные аналитические обзоры и комментарии.
На основе нашей системы индексов цен разработаны интерактивные сервисы по оценке недвижимости, индексации стоимости недвижимости, рейтингам цен на московскую недвижимость и жилье в Москве и Московской области. Нашим уникальным сервисом является «Электронный риэлтор», который в режиме онлайн выполняет функции агентства недвижимости — позволяет получить полный набор всех экономически возможных вариантов обмена или покупки московских квартир в рамках обозначенного бюджета, а также районы Москвы, в которых самые низкие цены на квартиры нужного класса. Объем информации про недвижимость и квартиры в Москве, Подмосковье и городах России, а также данные по ценам и стоимости недвижимости на портале www.irn.ru все время возрастает. Следите за обновлениями ежедневно!