Налоги с аренды квартиры физического лица в 2019 году

Минстрой заставит тех, кто сдает квартиры, платить налоги

«Инициатива властей вполне понятна — рынок аренды жилья находится в «серой зоне», из-за чего государство теряет огромные суммы, которые могло бы получать в виде налогов», — говорит президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. Однако он сомневается, что в нынешнем виде документ сработает. Сейчас решать, получит ли арендатор вычет, будет собственник, так как для его получения необходимо предоставить договор, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости. «Эта регистрация необходима, только если срок договора найма составляет не менее года, а, как известно, львиная доля заключенных договоров найма в столичном регионе носит краткосрочный характер — 11 месяцев. Если стороны планируют продлять свои отношения, они просто заключают новый договор», — говорит Кирилл Кокорин, юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость. С июля 2014 года, когда была установлена обязанность регистрировать договоры найма сроком действия не менее года, ему не известен ни один случай такой регистрации.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку

Если арендные отношения возникают у двух физических лиц, то заключается договор найма. При этом он практически ничем не отличается от арендного договора.

Каждая из сторон согласно бумаге называется:

  • наймодатель – человек, который предоставил жилую площадь в аренду (за это он получает определенную сумму денег, что обязательно оговаривается в договоре);
  • нанимателем считается человек, который получил во временное пользование квартиру за определенную плату (не исполнение пунктов заключенного договора, например, неоплата арендной платы служит поводом для расторжения договора).

Физические лица не могут заключить договор аренды так же, как и юридические лица — договор найма. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Причем стороны получают наименование:

  • арендатор – гражданин, получивший площадь в аренду;
  • арендодатель – организация, которая сдает жилую площадь в аренду.

В качестве арендатора или арендодателя может выступать только юридическое лицо. Второй стороной может выступать и простой человек.

Внимание!

Например, если квартира сдается гражданином организации, то заключается арендный договор. Если человек сдает комнату физическому лицу, то заключается договор найма. Арендный договор составляется и в том случае, если в качестве арендодателя выступает организация.

Если организация взяла в аренду помещение от простого человека, то есть квартиру, то использовать площадь можно исключительно по ее прямому назначению. То есть для проживания людей. Например, компания снимает комнату для своих сотрудников.

Договор найма и договор аренды – это документы, которые служат поводом передачи жилой площади во временное пользование другому лицу. Все пункты договоров исполняются.

Их исключение допускается с согласия обеих сторон. Если одна из сторон допускает нарушение условий договора, это служит поводом для его расторжения.

Если между двумя физическими лицами заключается договор аренды, то суд считает его недействительным. Поэтому при возникновении конфликтных ситуаций разрешить их становится сложно.

Налог для физических лиц

Гражданин, то есть физическое лицо, обязан уплачивать налог от сдачи квартиры в аренду. Он называется подоходным, или, по-другому, НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

НДФЛ

Для резидентов Российской Федерации ставка по НДФЛ составляет 13%. Резидентами считаются те лица, которые зарегистрированы на территории РФ или проживают здесь в течение 183 дней в одном году.

Если арендодателем является нерезидент, то ставка по НДФЛ увеличивается до 30%. По этой же ставке будет уплачивать налог гражданин Российской Федерации, если он не находится в России больше чем 183 дня в одном году.

Ставка

Подоходный налог от сдачи в аренду квартиры составляет 13%. Имеется возможность сократить стоимость расходов на оплату налогов. Для этого необходимо создать ИП. Упрощенная система налогообложения дает возможность платить 6% от всех доходов.

Льготы

Инвалиды первой группы имеют право получить налоговые льготы в отношении уплаты подоходного налога. Они определяются в виде предоставления налогового вычета в размере 500 рублей. Его отнимают от налоговой базы.

Например, за год гражданин получил доход в размере 20 тысяч рублей. Определяем сумму налога: (20 000 – 500) * 13% = 2535 рублей. Таким образом, вместо 2600 гражданин уплатит всего 2535.

Военный плательщик налога

Некоторые ошибочно полагают, что военным нельзя сдавать квартиру в аренду, так как для подобных граждан установлен запрет на занятие коммерческой деятельностью. Однако подобное утверждение крайне неверное.

Сдача квартиры в аренду физическим лицом – это не предпринимательская деятельность. Военный и арендатор заключают договор найма, а не аренды. Поэтому и заниматься подобным видом деятельности разрешено.

Ставка по НДФЛ для военного составляет 13%. Таким образом, военнослужащие ничем не отличаются от простых людей.

Пенсионер – плательщик НДФЛ

Учтите! Ошибочно утверждение и о том, что пенсионер не должен уплачивать налог на доходы физических лиц. Люди преклонного возраста не платят только имущественный налог, но никак не НДФЛ.

Ставка по НДФЛ для пенсионеров ничем не отличается от ставки для других физических лиц и составляет 13%.

Почасовая сдача квартиры

При определении размера подоходного налога от сдачи квартиры в аренду посуточно или по часам следует учитывать именно интервал, за который гражданин получает доход.

Если имущество сдается по часам, то при расчете следует указывать общее количество времени, в течение которого имущество находилось в эксплуатации. Например, гражданин Иванов на протяжении полугода сдает квартиру в наем по 12 часов в сутки. Один час стоит 500 рублей.

Налог, подлежащий к уплате, составит: (6 * 30 * 24 * 500) * 13% = 280800 рублей, где:

  • 6 — число месяцев в отчетном периоде;
  • 30 – среднее число дней в одном месяце;
  • 24 – количество часов в одних сутках;
  • 500 – тариф гражданина;
  • 13 – налоговая ставка;
  • 280800 – общая сумма налога, подлежащего к уплате.
Читайте так же:  Переходят ли долги по наследству

Как платить

Налоговая декларация подается до 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть если вы сдавали квартиру в 2018 году, то уплачивать налог придется только в 2019. Причем вносить все сумму можно до 30 июля 2019 г.

Уплатить налог можно:

  • лично в кассе территориального подразделения ФНС России;
  • онлайн в личном кабинете пользователя на сайте ФНС России;
  • через сбербанк-онлайн;
  • воспользоваться порталом государственных услуг.

Какой налог от сдачи квартиры в аренду в 2019 году

Раскрывать свои доходы стремятся не все. Но необходимо понимать, что государство развернуло компанию против недобросовестных арендодателей. Участковые не оставляют без внимания жалобы соседей на подозрительных жильцов, совершают обход квартир. Если выяснится, что квартира сдается, сведения незамедлительно передадут в налоговую инспекцию. Значительную помощь в борьбе с неплательщиками налогов окажут банковские служащие. Информация о подозрительных платежах так же будет передаваться контролерам. По результатам проверки начислят не только налог, но и штраф. Сумма может оказаться внушительной.

  • Найма. Оба участника соглашения — физические лица. Заключается договор в письменной форме. Не требует государственной регистрации и нотариального заверения. Достаточно подписей сторон, чтобы договор вступил в силу.
  • Аренда. Одна из сторон юридическое лицо или предприниматель. Если срок аренды более года, договор подлежит регистрации в госорганах. Такое положение прописано в Гражданском кодексе.

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Как всегда, государство жалеет пенсионеров, инвалидов, малоимущих граждан. Им будут даваться льготы при уплате налога с имущества (недвижимости). Но при продаже квартиры никаких льгот для пенсионеров нет. Возможно, они и будут, но это мы узнаем только после 2019 года. Продажа жилья — дело сложное, рискованное и ответственное. Имеет смысл воспользоваться помощью юриста или продвинутого агентства недвижимости. Специалисты всегда найдут способы для ухода от максимального налогообложения. Ведь в любом законе есть свои лазейки и выгодные варианты.

При продаже жилья можно оперировать разницей в стоимости продажи и приобретения. Сумму налога можно уменьшить путём предоставления документов, указывающих затратные моменты. Если Вы официальный предприниматель, то квартира может выступать как часть дела. А это существенно уменьшит налог. Можно оперировать датами, ускорить или приостановить срок сделки, чтобы вписаться в выгодные периоды. Можно повременить с продажей и сдать жильё в аренду: и деньги будут, и налог можно не платить!

Что менялось, и как изменилось

Подробно о процессе сдачи квартиру в аренду мы писали в статях «Как сдать квартиру» и «Сезонная аренда квартир: каковы риски и как их избежать». В целом ни процесс поиска жильцов, ни форма договора аренды не изменились

Меры предосторожности, которые желательно соблюдать во избежание встречи с мошенниками, остались прежними. Главное изменение произошло в сфере налогобложения

Столичные власти заинтересованы в регулярных и весомых поступлениях в бюджет. Поэтому постоянно предпринимаются попытки простимулировать бизнес — а сдачу квартиры в аренду можно причислить к малому бизнесу — к выплате налогов как прямо, так и косвенно.

Московские власти выявили более 170 тысяч квартир, которые сдаются в аренду нелегально, сообщил представитель Департамента экономической политики и развития.

Что касается аренды, то в последнее время у городских служб появились новые рычаги для вывода из тени доходов от сдачи квартиры в наем.

В 2012 году власти начали вести разъяснительную работу среди москвичей-арендодателей о том, куда обращаться, что делать и как вообще платить налоги. В управляющих компаниях и в подъездах домов стали появляться листовки с инструкциями. Налоговым службам была дана установка всячески оказывать содействие начинающим налогоплательщикам, и относиться к ним с пониманием.

Тогда, почти год назад в июле 2012-го, руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников на одной из пресс-конференций рассказал — как писала «Российская газета» — не только о проводимой работе, но и о будущем. «Так почему не перейти им (арендодателям — прим.ред.) с серой схемы на белую и при сдаче в аренду жилья? Тем более, что хотят они этого или нет, информация о том, кто и сколько на этом бизнесе зарабатывает, потихоньку у налоговиков уже скапливается. К ее сбору, поделился Решетников, привлечены участковые милиционеры и соседи владельцев квартир, активисты общественных пунктов по охране правопорядка и сотрудники управляющих компаний. И рано или поздно вопрос: кто, на каком основании проживает в вашей квартире, прозвучит перед каждым. Мер же заставить гражданина заплатить налоги, как вы понимаете, у государства достаточно, если учесть, что уклонение от этого — уголовно наказуемое преступление.»

Компенсация арендной платы очередникам – где и на каких основаниях ее получить?

В 2013 году вывод арендных денег из тени получил новое развитие. Многие связали обходы квартир и перепись данных лиц, в них проживаюших, предпринятые коммунальщиками совместно с полицией в феврале 2013 года, с грядущим ужесточением ответственности за нарушение правил регистрации. Коммунальщики не отрицали, что они выявляют неучтенных жильцов. На тот момент закон не был принят, но на данный момент в ФМС уже действует новый административный регламент, с одной стороны, упрощающий правила регистрации и по месту жительства, и по месту пребывания, с другой — требующий обязательной регистрации в определенные сроки (со штрафами за просрочку, конечно). Для регистрации по месту пребывания в съемной квартире в паспортный стол теперь необходимо предъявлять договор аренды (подробнее читайте в статье «»).

Стоит отметить, что пункт 3.2.10 рекомендаций Департамента ЖКХ обязывают управляющие компании сообщать в налоговую инспекцию о квартирах, которые сдаются в аренду, а о незарегистрированных жильцах — в миграционную службу.

Если при проверке выясняется, что жильцы нарушают законы о регистрации, участковый составляет протокол об административном правонарушении по части 1 статьи 19.15 КоАП РФ «Проживание гражданина без удостоверения личности или без регистрации» со штрафом от 1500 до 2500 рублей.

Читайте так же:  Может ли работодатель отказать в предоставлении отпуска

И так, для тех, кто задумался о том, что со сдаваемой квартиры налоги платить нужно — а их неуплата несет в себе все больше и больше рисков — есть два варианта уплаты налогов: становиться индивидуальным предпринимателем и получать патент, или пратить налоги, подавая декларацию. Разберем оба этих варианта.

Платить НДФЛ 13 как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ и. Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на ФНС или через Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Налоги и сдача квартиры в аренду в 2018-2019 году мифы и реальность

Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу России, при сдаче жилплощади в аренду необходимо заключить соответствующий договор. В нем прописываются права и обязанности каждой из сторон. В зависимости от того кто снимает жилье, стороны будут называться по-разному. В случае если снимать жилье будет обычный гражданин, то он будет выступать в роли нанимателя, а хозяин квартиры — наймодателя. В случае с юр лицами, стороны договора станут арендатором и арендодателем.

  • если срок его менее полугода, то платеж вносится до окончания его срока действия;
  • если срок его составляет более полугода, тогда треть стоимости вносится в течение первых 3 месяцев, а две трети до конца действия патента.

Если собственник жилья юр лицо, к примеру, агентство, занимающееся непосредственной сдачей жилья, тогда существенное отличие при упрощенной системе состоит в том, что меняется срок подачи декларации, до 31.03.А вот по общей системе фирма должна платить налог на получаемую прибыль. При этом, обязательно заключается договор по способу выплаты платежей: наличными или через банк. Размер налога 20% от фактически полученной прибыли. А также помимо, этого уплачивается НДС в размере 18%.

Что действительно поменяется

Однако в 2018 году впервые в налоговое уведомление будет «добавлен» НДФЛ за 2016 и 2017 годы

Важное уточнение: речь о налоге на доходы физических лиц, который не был удержан ранее, хотя сведения о нем были поданы в ФНС налоговыми агентами.

Более того, если в аренду вы сдали недвижимость не физлицу, а компании, то такое юрлицо считается налоговым агентом.

Информация с сайта ФНС гласит: «Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, при этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога».

Физлица обязаны в срок до 30 апреля задекларировать свой доход, то есть подать соответствующую декларацию в налоговую. После этого заплатить налог будет необходимо до 15 июля следующего года.

Важно: согласно сайту ФНС, срок уплаты не удержанного налоговым агентом НДФЛ за 2016 год был перенесен на 2018 год. Таким образом, оплатить данный налог необходимо до 1 декабря 2018 года.

Имейте в виду, что в России на текущий момент существует пять налоговых ставок НДФЛ — от 9% до 35%. Они отличаются не только по видам доходов, но и по категориям налогоплательщиков. Например, если вдруг по каким-то причинам вы только сейчас получили дивиденды, положенные вам до 2015 года, то должны заплатить государству 9% от суммы этого дохода. Но дивиденды, выплачиваемые с 1 января 2015 года, облагаются налогом уже по ставке 13%. Если же вы выиграли в лотерею, то заплатите 35% от суммы дохода.

Читайте так же:  Рефинансирование ипотеки в Газпромбанке

Кстати, декларировать доход от сдачи жилья в аренду необходимо, даже если у вас арендовали недвижимость только на сутки. Об этом ФНС предупредила россиян в связи со сдачей в аренду большого количества имущества во время чемпионата мира по футболу.

И да, вы правильно поняли, за непредставление декларации по НДФЛ и неуплату по ней налога в срок оштрафуют даже арендодателя, сдавшего комнату на одну ночь (при наличии доказательств о факте съема жилья и после проведения соответствующей проверки, разумеется).

Налоги и сдача квартиры в аренду в 2018-2019 году мифы и реальность

Предположим, вы сдаёте квартиру по цене 15 000 рублей в месяц. Следовательно за год вы получите 180 000 рублей дохода. Если брать налог по ставке 13% (для физ лиц) то вы заплатите 23 400 рублей налога. А если брать по ставке ИП на «упрощёнке», то вы заплатите всего 6% или 10 800 рублей.

Согласно Гражданскому и Жилищному кодексу России, при сдаче жилплощади в аренду необходимо заключить соответствующий договор. В нем прописываются права и обязанности каждой из сторон. В зависимости от того кто снимает жилье, стороны будут называться по-разному. В случае если снимать жилье будет обычный гражданин, то он будет выступать в роли нанимателя, а хозяин квартиры — наймодателя. В случае с юр лицами, стороны договора станут арендатором и арендодателем.

Уплата налога с применением патента

Уплата налога с применением патента — разъяснения Минфина и ФНС

Для того, чтобы получить возможность купить патент, сначала нужно зарегистрироваться в качестве ИП. И только после регистрации брать патент.

Обращаться за патентом нужно в орган налоговой отчетности предпринимателя. Документ действует на территории того региона, где выдан.

Патенты различаются по длительности и стоимости. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года. Стоимость же рассчитывается исходя из налоговой ставки в 6% и возможного годового дохода, который может получить ИП. Стоимость патента устанавливает регион, поэтому в разных субъектах РФ она может отличаться для одного и того же патента. Годовой патент на сдачу помещений в столице стоит 60 тысяч рублей. Треть суммы выплачивается сразу, а остальное — после истечения срока действия патента (5 тысяч рублей в месяц). 

20 ноября 2013 Москогодума приняла изменения в закон “О патентной системе налогообложения”, устанавливающие зависимость налога на сдачу недвижимости от площади объекта. 

Так, сумма налога при сдаче объекта площадью менее 100 квадратных метров составит 60 тысяч рублей, от 100 до 300 кв.м – 180 тысяч рублей, от 300 до 600 кв.м – 300 тысяч рублей, а свыше 600 кв.м – 600 тысяч рублей.

Для жилых помещений сумма годового налога по-прежнему останется на уровне 60 тысяч рублей.

Новые правила должны вступить в силу уже с 1 января 2014 года.

Если предприниматель работает в нескольких регионах (т.е. если вы сдаете квартиры в разных регионах РФ), патент придется покупать в каждом (подробно об уплате налогов таким образом читайте в статье «Патентная система налогообложения для малого бизнеса»).

Обладателям патента разрешается не применять контрольно-кассовую технику при расчетах с клиентами. Однако это не освобождает ИП от обязанности представлять документ об оплате товара (услуги) по требованию покупателя.

В феврале 2013-го патенты на сдачу в аренду помещений в Москве заняли второе место по популярности среди всех видов предпринимательской деятельности, для которых возможно патентное налогообложение (подробнее читайте в материале «Москвичи активно приобретают патенты на аренду квартир»).

Но все же, по оценкам экспертов, стоимость патента завышена, не выгодна и, следовательно, должна быть пересмотрена.

Так, в начале 2013-го по этому поводу высказался глава Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Комиссаров. По его словам, которые приводит газета «Известия», большую часть купивших патент составляют собственники элитных квартир, в том числе зарабатывающих на сдаче жилья в аренду уже не первый год. «Патенты выгодны только для больших и дорогостоящих квартир». По словам Алексея Комиссарова, патенты выгодны только для больших и дорогостоящих квартир.

«Для небольшого и дешевого жилья это невыгодно, потому что здесь речь идет о единой установленной ставке вне зависимости от стоимости сдачи квартиры», — пояснил чиновник. При этом он уверен, что покупка почти 2 тыс. патентов не говорит о том, что такое количество арендаторов удалось вывести из налоговой тени. «Часть из них, скорее всего, платила налог и раньше, но с помощью других механизмов», — пояснил глава департамента. Он отметил, что пока власти не готовы пересматривать стоимость патента.  

А зампредседателя Комиссии по социальной политике Общественной палаты РФ Борис Альтшуллер высказал мнение, что стоимость такого патента предполагает, что потенциальная выручка от сдачи квартиры в аренду составит 83 тысячи рублей в месяц. Альтшуллер отметил, что такого в Москве нет. «Не знаю, кто из чиновников это придумал. Наверно, это владельцы дорогих коттеджей на Рублевке. Реальная стоимость аренды квартиры в Москве составляет 20–30 тысяч рублей.»

По его словам, которые приводит , избыточное превышение приведет к тому, что люди в основном будут уходить от уплаты налогов. «Вот если бы они стоимость патента назначили 15 тысяч рублей в год, люди спокойно стали бы легализовываться».

Собственники квартир по-прежнему могут платить налог старым способом, т.е. подавать декарацию.

В марте 2013 года, по данным РИА «Новости», Федеральная налоговая служба России выступила с предложением предоставлять налоговые вычеты гражданам, арендующим жилье. Руководитель управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко подчеркнул тогда, что в данной ситуации речь идет о том, чтобы заинтересовать граждан в декларировании таких доходов. Однако, эта инициатива пока успехом не увенчалась.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: