Неотделимые улучшения

Учет полученных улучшений у арендодателя

В большинстве случаев арендодатель все-таки не требует приведения сданного в аренду имущества в первоначальное состояние. Стало быть, оно возвращается арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями.

Неотделимые улучшения в имущество, сданное в аренду, которые произведены арендатором и переданы им арендодателю по окончании срока аренды, последний отражает в порядке, установленном для дооборудования, реконструкции и модернизации объектов основных средств ( п. 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств , утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н ). То есть на стоимость таких улучшений арендодателю следует увеличить первоначальную стоимость основного средства. В связи с чем после возврата арендованного недвижимого имущества с улучшениями арендодатель будет обязан исчислять налог на имущество уже исходя из новой стоимости.

При этом, если неотделимые улучшения передаются арендодателю, но их стоимость арендатору не возмещается, такие улучшения считаются полученными безвозмездно и должны быть приняты к учету по текущей рыночной стоимости ( п. 10 ПБУ 6/01 ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 7 ПБУ 9/9 данные активы подлежат включению в состав прочих доходов арендодателя. 

Их рыночная стоимость определяется арендодателем на основании действующих на дату принятия их к бухгалтерскому учету цен на данный или аналогичный вид активов.

Сведения о ценах должны быть подтверждены документально или путем проведения экспертизы ( п. 10.3 ПБУ 9/99 ). Документальным подтверждением цены может быть, в частности, справка от арендатора (с учетом периода, прошедшего с момента осуществления затрат).

Если же стоимость произведенных неотделимых улучшений компенсируется арендатору арендодателем, можно говорить о приобретении их за плату.

Обращаем внимание на то, что передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю по окончании договора аренды (вместе с арендованным объектом основных средств) – это передача права собственности на возмездной или безвозмездной основе ( п. 1 ст

39 НК РФ ).

То есть, согласно пункту 1 статьи 146 Налогового кодекса, не что иное, как реализация для целей обложения налогом на добавленную стоимость. Данный подход подтвержден в письме Минфина России от 31 декабря 2009 г. № 03-07-11/341.

Еще по этой теме: Как вести учет при улучшениях и ремонте арендованных помещений

Дорогой коллега, до 12 мая «Главбух» всего 12 990!

Успейте оформить годовую подписку выгодно.

На все ваши вопросы с радостью ответят по телефону 8 (800) 222-15-72.

  • Статьи по теме:
  • Аренда помещений у физического лица юрлицом и НДФЛ
  • Как заставить арендаторов платить за ремонт имущества
  • Из-за арендованного офиса миллионный штраф
  • Арендатор возмещает коммунальные платежи: два способа учета доходов
  • Есть причина проверять, кто работает у арендаторов

Неотделимые улучшения

Темы: 

  • Аренда
  • Налог на прибыль
  • Налог на имущество
  • Бухгалтерский учет

Неотделимые улучшения

Будьте в курсе!
Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.

Читайте так же:  Межевание какие документы нужны для межевания земельного участка

Если стоимость капвложений возмещается арендодателем

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды. В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Сделать это можно, переведя денежные средства на счет арендатора либо зачислив в счет арендной платы.

Все вопросы, касающиеся порядка, сроков передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости, стороны оговаривают в договоре аренды.

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, стоимость которых арендодатель компенсирует арендатору, амортизируются арендодателем.

Для арендатора неотделимые улучшения, выполненные по согласованию с арендодателем и возмещаемые им, не являются амортизируемым имуществом, и он не вправе начислять амортизацию по таким улучшениям в налоговом учете.

Сумма полученного возмещения расходов на капитальный ремонт и (или) неотделимые улучшения арендованного имущества признается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации (Письмо Минфина России от 18.03.2008 № 03‑03‑09/1/195). Дата получения дохода – момент передачи неотделимых улучшений по акту приемки-передачи или день возврата улучшенного арендованного имущества.

Что касается затрат арендатора на неотделимые улучшения, их следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя (письма Минфина России от 13.12.2012 № 03‑03‑06/1/651, от 29.05.2007 № 03‑03‑06/1/334).

Если налогоплательщик получает частичное возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества, сумма полученного возмещения учитывается для целей налогообложения прибыли в составе доходов от реализации.

В течение срока действия договора аренды арендатор вправе начислять амортизацию на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных им с согласия собственника имущества, в части затрат, не компенсируемых арендодателем (Письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03‑03‑06/2/134).

В качестве примера приведем Постановление ФАС ЗСО от 30.05.2014 по делу № А45-12766/2013. В нем рассматривался налоговый спор между инспекцией и арендатором, который произвел улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя, а именно: устройство перегородок, полов, подвесного потолка, сантехнические работы, монтаж потолка, окон, монтаж системы противопожарной сигнализации, пожаротушения и системы оповещения, реконструкцию системы вентиляции и кондиционирования воздуха.

Затраты на производство улучшений (капитальные вложения в арендованные объекты основных средств) аккумулировались арендатором на счете 08, по результатам выполненных работ налогоплательщиком сформированы новые объекты ОС, которые были учтены на счете 01. По данным объектам ОС до момента передачи арендодателю начислялась амортизация, суммы которой отражались в составе расходов, уменьшающих облагаемую базу по налогу на прибыль.

Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды. В одном из пунктов они определили стоимость произведенных арендатором улучшений, из которых стоимость неотделимых улучшений сформирована сторонами договора за минусом сумм начисленной амортизации и составила порядка 11,5 млн руб.

По условиям соглашения арендодатель обязуется компенсировать арендатору затраты на произведенные им улучшения.

Арендатор передал арендодателю осуществленные им улучшения по актам приема-передачи здания, последний перечислил сумму в размере их стоимости.

Сумма переданных неотделимых улучшений (11,5 млн руб.) была списана арендатором с кредита счета 01 в дебет счета 76. При этом в доходах от реализации она не была учтена.

Читайте так же:  Как быстро оформить куплю-продажу недвижимости алгоритм сделки

Согласно п. 1 ст. 38 НК РФ объект налогообложения – реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

Поскольку передаваемые арендодателю неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, сторонами определена их остаточная стоимость, которую арендодатель перечислил арендатору, их передача является реализацией и подлежит включению в налоговую базу по исчислению НДС и налога на прибыль.

Компенсация улучшений по окончании аренды

Пока неотделимые улучшения арендодателю не переданы, они учитываются в составе основных средств арендатора как капитальные вложения в арендованный объект (п. 5 ПБУ 6/01, письмо Минфина России от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37, решение ВАС РФ от 27.01.2012 № 16291/11). Следовательно, до момента получения неотделимых улучшений по окончании аренды арендодатель не отражает их у себя на счетах бухгалтерского учета.

В налоговом учете капитальные вложения в арендованный объект, стоимость которых возмещается арендатору, амортизируются арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ). Из формулировки этой нормы непонятно, с какого момента должен начислять амортизацию арендодатель в налоговом учете: после того как улучшения были созданы арендатором или после их передачи арендатором по окончании договора аренды? Давайте разбираться.

В пункте 1 ст. 258 НК РФ сказано, что неотделимые улучшения амортизируются арендодателем в общем порядке, установленном главой 25 НК РФ. Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода амортизируемого имущества в эксплуатацию. Ввести неотделимые улучшения в эксплуатацию арендодатель может только после того, как они будут переданы ему арендатором и поставлены на учет. Следовательно, когда неотделимые улучшения арендодатель получает по окончании аренды, начислять по ним амортизацию он сможет только начиная со следующего месяца после их принятия от арендатора вместе с возвращенным объектом аренды.

Как уже было указано выше, неотделимые улучшения представляют собой модернизацию (реконструкцию, достройку, дооборудование) основного средства — объекта аренды. Поэтому, после того как неотделимые улучшения были приняты арендодателем к учету, они увеличивают первоначальную стоимость объекта аренды (п. 14 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 257 НК РФ).

Так как передача неотделимых улучшений является реализацией, арендатор начисляет на их стоимость НДС (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1, 3 ст. 168 НК РФ), а арендодатель принимает этот налог к вычету (п. 1 ст. 172 НК РФ, п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Применение ПБУ 1802

Соответственно на основании положений пп. 4,7,11,14, 17 ПБУ 18/02 на дату признания расходов в бухгалтерском учете возникают вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА). Данные разницы ежемесячно уменьшаются (погашаются) начиная с месяца начисления амортизации в налоговом учете и до окончания срока.

Возникает также постоянная разница (ПР) в сумме разницы между величиной расходов, которые подлежат признанию в бухгалтерском и налоговом учете, и соответствующее ей постоянное налоговое обязательство (ПНО).

Читайте так же:  Как написать исковое заявление о признании права собственности на земельный участок

Необходимо также отметить, что согласно пп. 4 и 7 ПБУ 18/02 при возврате арендодателю объекта основных средств (и передаче неотделимых улучшений на безвозмездной основе) у организации возникают ПР в сумме начисленного НДС по неотделимым улучшениям и соответствующее ей ПНО.

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице к балансовому счету 68 «Расчеты по налогам и сборам»:

Особенности налогообложения при тратах без возмещения

Современное законодательство в сфере налогообложения предполагает, что капитальные вложения в арендуемое имущество амортизируются. Однако это возможно, когда улучшения относят к основным средствам

Важно, что эта норма вступает в действие лишь в ситуации, когда собственник изначально согласен на осуществление подобных мероприятий. Тогда можно применять положение статьи 258 Налогового кодекса

Амортизация начисляется в следующем порядке: точкой отсчета является месяц, который идет вслед за тем, когда началась эксплуатация объекта. Подразумевается, что на этот момент собственник уже вернул нанимателю деньги, потраченные на осуществление работ. Арендатор также имеет право отражать расходы, которые он понес с целью совершенствования объекта, взятого в аренду. В данном случае не имеет значения, компенсируются ли его издержки. Самое главное, чтобы со стороны собственника было озвучено согласие на изменение объекта.

Налоговый кодекс позволяет арендатору учитывать траты на мероприятия, рассчитывая размер налога на прибыль. Если же со стороны собственника было получено согласие, но без компенсации, в таком случае амортизация начисляется за учтенный объект. Это справедливо, пока действует договор аренды. Благодаря амортизации реально полностью списать те траты, которые были понесены в связи с неотделимыми улучшениями, в расходы.

Иногда не все деньги, потраченные на изменения арендованного имущества, будут учтены. Ведь начисление амортизации прекращается вместе с окончанием действия соглашения, и часть расходов остается неучтенной

За арендатором фактически остается убыток, который далее никак не принимается во внимание при исчислении налогообложения.

Хороший выход из такой ситуации — продление договора аренды. Тогда амортизация и далее будет начисляться. Что касается налогообложения арендодателя, то у него есть возможность по-разному фиксировать на балансе предприятия реальные инвестиции со стороны нанимателя. В некоторых случаях улучшения учитываются как самостоятельные объекты. Яркий пример, когда срок их полезного использования превышает период, в течение которого может использоваться основной объект.

Алгоритм действий после завершения сделки

Чтобы предупредить возможные конфликты и недоразумения, важно грамотно оформить документы, когда закончится период действия соглашения. При этом необходимо составить акт сдачи-приемки имущества

Даже если изначально собственник в целом выступает за изменения объекта, выделяет деньги на эти мероприятия, признает улучшения своей собственностью, все равно стоит пройти процедуру документального оформления факта передачи. Это в интересах обоих контрагентов: такие действия предупредят лишние вопросы со стороны налоговиков.

К вышеупомянутому акту стоит приложить все бумаги, которые свидетельствуют о расходах, повлеченных изменениями. Это могут быть справки о покупке материалов/оборудования, акты о выполнении работ подрядными организациями.

Некоторые юристы считают правомерным применение положения об амортизационной премии по отношению к расходам, которые были амортизированы не полностью. Но это спорный вопрос. Власти на федеральном уровне напоминают, что амортизация таких трат производится в особом порядке. Соответственно, налогоплательщик не имеет права воспользоваться амортизационной премией — механизмом единовременного списания расходов.

Однако на практике в судах нередко удается решить вопрос положительным образом, поскольку в законодательстве нет прямого запрета применять амортизационную премию. Поэтому многие компании успешно прибегают к таким нормам, благодаря чему существенно экономят на налогообложении. Стоит напомнить, что к положению о единовременном списании расходов реально прибегнуть, только если инвестиции были оформлены в качестве основного средства, а не безвозмездного вложения.

https://youtube.com/watch?v=oEfhOAtrXGc%3Fstart%3D2%26feature%3Doembed

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: