Портал строителей Байкальского регионаПортал строителей Байкальского регионаНовостройка или вторичка плюсы и минусы

Советы юриста

  Часто у людей возникают проблемы с покупкой квартиры, в которой прописаны другие люди. Что делать в такой ситуации?

Первым делом следует взять расширенную выписку из домовой книги. Там отображены все прописанные в квартире люди. Как только договор купли-продажи будет заключен, они должны выписаться из жилья. Исключения составляют несовершеннолетние, недееспособные и отказавшиеся от приватизации лица. Вернуть уплаченные продавцу деньги получится через суд.

  Если в квартире от застройщика появились трещины?

Целесообразно написать претензию. В документе указываются ФИО собственника, сведения об объекте, суть претензии и отсылки к нормам закона. В случае игнорирования претензии со стороны застройщика можно смело обращаться в суд и требовать компенсацию.

Видео

Оператор недвижимости Рим Хасанов расскажет о плюсах и минусах первичного и вторичного жилья.

Советские дома теряют ликвидность

По мнению Евгения Богданова, пока в стране сохраняются нынешние ставки по ипотеке, а государство предоставляет субсидии только на новое жилье, разрыв в пользу «первички» будет только увеличиваться. Ирина Здорина отмечает, что в Петербурге с каждым кварталом растет доля нового жилья по отношению к вторичному. Город и пригороды развиваются, что также оказывает влияние на смещение спроса.

При этом Петр Буслов говорит, что на рынке всегда будет присутствовать определенная и постоянная доля людей, предпочитающих «вторичку». По словам эксперта, в ближайшие годы соотношение спроса на строящееся и вторичное жилье будет составлять примерно 70/30.

Марина Агеева прогнозирует, что со временем предложение на вторичном рынке в сегменте массовой застройки 60-90-х годов прошлого века будет становиться все менее интересным: здания попросту будут ветшать, а качество их постройки – не чета дореволюционному. «Конечно, квартиры в старинных домах – это эксклюзивное предложение, которое не обесценится хотя бы в силу своей локации. А вот массовая застройка дорожать не будет. Ей на смену придет предложение вторичного жилья в сегодняшних новостройках», – делится мнением специалист.Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

В текущем году популярность категории «новая вторичка» – сданных и заселенных новостроек – снизилась. Ряд квартир был «вымыт» из предложения, а вот на новое предложение, которое продавцы выставили в листинги, цена выросла.
Между тем платежеспособность наших граждан, как известно, снизилась. «Новая вторичка» – это самое дорогое жилье на первичном рынке. И, как правило, в прошедшие годы оно приобреталось именно в ипотеку: люди, если уж были вынуждены платить за пользование кредитом, предпочитали в таком случае покупать более качественную недвижимость. В новом году произошел рост ипотечных ставок, на вторичном рынке сейчас не действует программа господдержки ипотечного кредитования.
Поэтому по совокупности причин число сделок с «новой вторичкой» существенно снизилось. Нельзя сказать, что интерес покупателей к этому жилью упал – отнюдь нет. Но в текущей ситуации приобретать такие квартиры большинству не по карману.Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»:
Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости обладают как преимуществами, так и недостатками. Вторичный рынок прежде всего интересен тем, что квартира готова: ее можно посмотреть, быстро оформить права собственности и переехать. И, конечно, на вторичном рынке огромный выбор по локации дома – можно поискать тот микрорайон, который нужен. Квартира в новостройке – это новое жилье с эргономичными планировками, продуманным благоустройством двора, новым современным инженерным оборудованием. Немаловажным фактором является возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене, выбрать планировку и этаж. Первичный рынок предлагает более прозрачные взаиморасчеты и защиту интересов покупателей, предусмотренных 214-ФЗ.

Сегодня предпочтения покупателей постепенно смещаются в сторону рынка новостроек, который предлагает доступное и качественное жилье. Не последним фактором при выборе у клиентов является ипотечное кредитование, условия которого сегодня более привлекательны при приобретении квартиры в строящемся доме. Александр Егонян, руководитель отдела жилой недвижимости ООО «Класс риэлти»:

Квартиры в сданном доме и на «вторичке» стоят примерно одинаково, только в «первичке» в большинстве случаев предстоит еще ремонт, а это мероприятие сегодня достаточно затратное. Понятно, что на фундаменте квартира обойдется существенно дешевле. А если негде жить эти 2-3 года, что тогда? Тогда нужно или снимать это время квартиру, или взять ипотеку и купить «вторичку».

Стоит отметить, что на сегодняшний день ежемесячные расходы семьи выросли настолько, что мысли об ипотеке приходят далеко не каждому. А тут еще, как всегда, непродуманные законы от нашего правительства. Я имею в виду субсидирование процентных ставок по ипотеке на первичное жилье в надежде простимулировать строительную отрасль. Однако на рынке существует часть граждан, которые, продавая «вторичку», хотят приобрести квартиру в стройке.

Инфраструктура

Вторичная недвижимость располагается в развитых и обжитых районах. В таких частях города уже налажено транспортное сообщение и есть все необходимые социально-бытовые объекты. Новостройки, как правило, возводятся в новых микрорайонах. Строительные компании еще на стадии проекта закладывают строительство детских садов, школ и магазинов. Реализация подобных планов может занять не один год.

Читайте так же:  Что будет за отсутствие прописки в России

Парковки

Современные застройщики учитывают тенденцию увеличения количества машин. Для автотранспорта строят подземные парковки, создают наземные вместительные стоянки. Во дворах старых пятиэтажек парковочных мест не предусмотрено. Это понятно – на момент возведения, на весь дом автомобиль был в лучшем случае у одной семьи.

Риск остается

Главным недостатком строящегося жилья эксперты считают риск долгостроя. «Единственный вопрос возникает по срокам реализации проекта – будет ли объект построен в срок и будет ли он построен вообще. Риск последнего в сложившейся экономической ситуации есть», – говорит Евгений Богданов.

К минусам первичной недвижимости можно также отнести длительность ремонтных работ, неблагоустроенность придомовой территории, не всегда высокое качество строительства. Полина Глазкова считает, что основными слабыми местами новых районов являются плохая транспортная доступность, нехватка социальной инфраструктуры и высокая плотность застройки.

Недостатки вторичного жилья прямо противоположны преимуществам «первички». Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема», рассказывает о следующих нюансах: «Например, в домах советской постройки достаточно низкие по нынешним меркам потолки (2,65 м), хотя некоторые современные застройщики до сих пор строят по таким же параметрам. В домах на вторичном рынке не всегда удачные планировки, не предусмотрены парковочные места, изношены коммуникации и т.д.». Екатерина Мещанова добавляет, что при приобретении квартиры в старом доме всегда сохраняется риск столкнуться с неоднородной социальной средой и неблагополучными соседями.

Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

  • Выбор района.
  • Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
  • Отсутствие перебоев с коммуникациями.
  • Наглядность планировки.
  • Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

  • Устаревшая планировка и внешний вид.
  • Возможные проблемы с коммуникациями.
  • Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
  • Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении).

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

  1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
  2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
  3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
  4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Читайте так же:  Как переоформить квартиру на родственника без налогов в 2019

Плюсы и минусы новостроек

Явные плюсы квартир в новостройках:

  • Одним из самых основных преимуществ новостройки – то, что совершенно все в таком многоквартирном доме будет новым. Указанный плюс до такой степени несомненный, что с ним не поспоришь;
  • новостройки сооружают в разных районах города, однако то преимущественно новые районные зоны города, где строятся также новые объекты инфраструктуры: дороги, магазины, поликлиники, учебные заведения, спортивные объекты и др.;
  • что имеет отношение к социально-психологическому аспекту, покупая квартиру в новостройке, вам будет легче познакомиться и поддерживать общение с соседями и вы не будете «новичком», поскольку они заселяются в то же время, что и вы;
  • как правило в новостройки въезжают достаточно молодые семьи, поэтому если у вас также молодая семья, вы будете находиться в основном в окружении молодежи, при этом ваши дети смогут подружиться со своими ровесниками.

Минусы новостроек

Кроме того, существуют и следующие минусы новостроек:

  • Следует признать, что приобретя жилье в новостройке, вам придется ещё некоторое время существовать в обстановке строительной площадки и терпеть неудобства в результате различных ремонтных работ, возможно вам часто доведется слышать шум строительных работ и наблюдать мусор. Окончание строительства может затянуться на год или более.
  • нередко новостройки строятся в новых районах, а в крупных городах они, как правило, находятся далеко на окраинах. К примеру, стоимость квартиры в новостройке, строящейся в центре Нижнего Новгорода достаточно высока.
  • Застройщики осуществляют строительство новостроек в тех районах, города, которые часто не имеют таких объектов как парки, скверы, места отдыха и рекреации, а также вообще каких-либо зеленых насаждений или этих объектов недостаточно;
  • Развивающиеся объекты инфраструктуры рядом с новостройками: дороги, больницы, школы и др., если и сооружаются, то часто не достраиваются в намеченный срок и пребывают на этапе строительства;
  • если вы рассчитываете найти работу поблизости к новостройке, то понятно. первое время с этим могут возникнуть проблемы
  • Будущим приобретателям квартир в панельных домах – новостройках следует учитывать, что фундамент таких «панелек» на протяжении двух-трех лет «проседает»,  в течении которых не удастся выполнить хороший ремонт в квартире;
  • Зачастую, въезжая в новостройку, вы не будете знать, какие соседи у вас будут, кроме того, по первому времени ваши соседи по квартире в новом доме, возможно, часто будут сменяться, если сравнивать с уже сформировавшейся застройкой;
  • Множество потенциальных покупателей жилья, в особенности в более зрелых годах, выбирают для проживания в местах с удобным местоположением, наличием зон для отдыха, с цивилизованной инфраструктурой. Часто для подобных людей имеет  немаловажное значение то, кто их соседи. Бесспорно, что таких приобретателей жилья навряд ли заинтересует хороший и современный жилой дом, если он расположен на окраине населенного пункта, вне зависимости от стоимости. Такие покупатели уже решили для себя вопрос, приобрести квартиру в новостройке или на вторичке, а вам, возможно, еще предстоит это сделать.

Постарайтесь определиться для себя, что именно важно для вас, расставьте приоритеты при избрании из двух вариантов: покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке. В качестве приоритетов может выступать какие-либо из приведенных плюсов и минусов жилья в новостройках

Этап строительства

Готовое жильё хорошо тем, что в него можно заселиться сразу, не ожидая, пока оно достроится (через год-два, как это бывает с новыми домами). В кризис готовые квартиры предпочитают новостройкам и потому, что владельцы нередко продают их вместе с мебелью, сантехникой, хорошим ремонтом — можно жить, не тратя дополнительных денег на отделку и обустройство. Кроме того, дом построен, давно заселён, район сформирован и известен. Информацию о жилье с 20-50-летней историей легко найти в интернете. К примеру, в СМИ и на различных форумах.

Очевидно, что главным риском при покупке жилья в строящемся доме является неплатёжеспособность, банкротство застройщика и другие обстоятельства, которые удлиняют срок завершения строительства или вообще делают его невозможным.

В Нижнем Новгороде свыше 20 долгостроев, число обманутых дольщиков — тысячи человек. Каждая история долгостроя уникальна, однако итог, как правило, один. Люди берут кредиты, вкладывают в строительство последние деньги, рассчитывая на скорую сдачу дома — и внезапно оказываются ни с чем. К примеру, в Советском районе Нижнего Новгорода есть заброшенный жилой комплекс «Столичный». Каменный микрогород должны были сдать в эксплуатацию в 2011 году. Однако он так и не был достроен из-за иска о банкротстве девелопера. Многие дольщики ЖК «Столичный» до сих пор живут в съёмных квартирах и платят кредиты за жильё, которое они так и не обрели.

1 января 2017 года вступили в силу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Они ужесточают требования к застройщикам. В частности, девелоперы обязаны публиковать основную информацию о себе, своих проектах в интернете и регулярно отчитываться о ходе строительства. Сделана привязка уставного капитала к масштабности проекта. К примеру, если площадь всех проектов долевого строительства составляет до 100 тысяч кв. м, уставный капитал должен быть не менее 150 млн рублей.

Второе важное изменение — это создание Фонда защиты прав дольщиков, который наполняется из кармана застройщика (1% от стоимости проекта). Формально это неплохо: если один из сотен застройщиков по каким-то причинам не сможет завершить проект, его профинансирует фонд

Но что, если так произойдёт не с одним, а с несколькими застройщиками — лидерами рынка, каким, к примеру, являлась ГК «СУ-155»? В таком случае сила «страховки» существенно снижается. Есть и ещё одно сомнительное обстоятельство. Сам фонд может инвестировать собранные средства, к примеру, в покупку государственных ценных бумаг. В случае если инвестирование окажется неудачным, это негативно скажется на размере капитала фонда.

Таким образом, покупка квартиры в построенном доме меньше похожа на кота в мешке. Может не повезти с соседями по подъезду или парковке, но главное есть: заселённый дом с готовой, рабочей инфраструктурой.

Читайте так же:  Наследники второй очереди по закону кто является наследниками 2 очереди

Минусы вторичного жилья

Если дому, скажем, более 15 лет, то неизбежным приобретением будут старые коммуникации и ветхие конструкции. Таким образом, перед покупкой проверьте работу и целостность труб, батарей и электропроводки. Иногда трубы в старых домах требуют полной замены — это тоже надо учитывать при обсуждении окончательной цены квартиры.

Неудобная планировка

А если вы решите из старой планировки сделать современную квартиру-студию, то, вероятнее всего, столкнетесь с множеством проблем. В первую очередь это касается юридического оформления самой перепланировки. К тому же сделать ее в старой квартире технически сложно и дорого, а в некоторых случаях — совсем невозможно. Иногда стоимость ремонта составляет половину стоимости купленной квартиры.

По словам директора агентства недвижимости «ПРЕМЬЕР realty» Константина Козлова, сегодня всё больше покупателей смотрят в сторону «вторички», так как риски, связанные с получением права собственности, сведены к минимуму.

— Надо также понимать, что новостройка после получения права собственности (регистрации квартиры в ЕГРН) уже относится к вторичному рынку. Поэтому в данный период много сделок обменного характера, то есть клиенты продают свое вторичное жилье и покупают уже готовую новостройку. Сегодня выбор недвижимости для покупки определяют такие факторы, как надежность, стабильность, гарантии, минимум рисков. Именно их зачастую не хватает при покупке жилья в новостройке.

http://www.irk.ru

Ссылки по теме

  • Интервью заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина “Российской газете”
  • Опубликован ТОП застройщиков по текущему строительству
  • Дополнительные мероприятия включены в план празднования 45-летия начала строительства БАМа
  • МЧС: природные пожары в Приангарье разрастаются из-за бездействия муниципалитетов
  • Выработка ГЭС Ангарского каскада в первом квартале выросла на 27,6%

Комментарии

Новостройки выбирать или вторичный рынок

Существует еще практическая часть задачи. Что выбирать: новостройки или вторичный жилой рынок, зависит от множества факторов. Основные плюсы вторички заключаются в следующем:

  1. уже полностью сформированная социальная инфраструктура (детские дошкольные заведения, школы, дополнительное образование, больницы, магазины, бассейны, спортивные комплексы и т.д.) – это очень важно для семей с детьми, поскольку каждый день преодолевать по нескольку километров до ближайшего садика или школы будет очень сложно;
  2. чистовая отделка жилой площади полностью завершена и помещения готово для немедленной эксплуатации;
  3. проверенные коммуникационные сети (хотя это спорный плюс, поскольку за длительный срок эксплуатации они могут иметь очень высокий процент износа);
  4. устоявшаяся социальная обстановка – можно с высокой долей вероятности прогнозировать, что в соседнем подъезде на первом этаже не появится ночной клуб;
  5. обустроенная территория;
  6. транспортная доступность;
  7. возможность сразу же посмотреть квартиру, оценить её состояние и планировку.

Выбирать новостройку можно в том случае, если планируете заселиться в квартиру уже после обустройства всей социальной инфраструктуры и транспортной доступности. Этот вариант подходит для тех покупателей, которые имеют постоянное место жительства, а с помощью ипотеки и покупки новостройки на этапе начала застройки формируют свой инвестиционный портфель.Портал строителей Байкальского регионаПортал строителей Байкальского регионаНовостройка или вторичка плюсы и минусы

Преимуществами новостройки являются следующие моменты:

  1. наличие специальных программ ипотечного кредитования – многие банки сотрудничают с компаниями застройщиками, которые предоставляют скидки для заёмщиков, а кредитная организация дает льготные условия финансирования, в совокупности получается отличная выгодная сделка;
  2. субсидирование процентной ставки от государственных фондов предназначено в первую очередь для поддержки рынка строительства жилья, поэтому покупатели квартиры в новостройке могут рассчитывать на очень привлекательные финансовые условия;
  3. прекрасная современная планировка квартиры (может быть индивидуальной по согласованию с подрядчиком);
  4. высокая степень престижности подобного жилья;
  5. отличные перспективы в будущем в плане удорожания квадратных метров по мере застройки нового района и развития всей социальной и транспортной инфраструктуры.

Ипотека на вторичку и новостройки может оформляться на совершенно идентичных условиях

Но важно понимать, что при покупке будущей квартиры в ипотеку на начальном этапе строительства в будущем могут возникать некоторые трудности при оформлении документов. Например, существует опасность, что по итогу вам достанется квартира не на 110 квадратных метров, а на 108

А в банке уже оформлен кредитный ипотечный договор, в котором указан метраж такой, как и в договоре долевого участия в строительстве. При выдаче свидетельства собственности тоже будет указана меньшая площадь жилого помещения. Этот факт может стать поводом для досрочного расторжения договора кредитования. Поэтому, при оформлении ипотеки на новостройку, обязательно учитывайте все спорные моменты и пытайтесь зафиксировать потенциальные решения по ним в договоре.

Выводы

Итак, новые обитатели новостроек столкнуться с жильём новым, но пока почти неизведанным, а жители “вторички” – со старым, но зато проверенным. Все их плюсы и минусы логично вытекают из этого. Какую машину или телефон вы бы выбрали – новую или подержанную? Хорошо, а если представить, что ваш любимый производитель перестал выпускать свой продукт? Вероятно, в таком случае отдать предпочтение чему-то новому будет не так уж просто.

Мы привели вам свои доводы за и против как рынка новостроек, так и рынка вторичного жилья. Наверное, не все из этих аргументов универсальны – точно так и каждый дом, да и каждая квартира, чем-то отличается от другого

Найдите среди этого разнообразия такой, в каком захотите жить – и уже не так важно, будет ли он новым или старым.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: