Обмен квартиры на частный дом по шагам

Этапы процедуры

Об этапах необходимо знать как можно больше для того, чтобы процедура прошла максимально быстро и без осложнений:

  1. Подготовьте жилплощадь.
  2. Соберите соответствующие документы.
  3. Займитесь поиском второй стороны при помощи риелторских услуг или самостоятельно.
  4. Осмотрите предлагаемое в обмен жилье.
  5. Заключите соответствующий договор.
  6. Оплатите государственную пошлину.
  7. Официально зарегистрируйте сделку.
  8. Занимайтесь деталями переезда.

В теории вся процедура не представляет собой ровно ничего сложного, но есть ряд нюансов, с которыми вам нужно ознакомиться.

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную квартиру, и как обменять комнату на дом и земельный участок.

С чего начать?

Для начала, вам необходимо подготовить свое жилье. Для этого она должна быть приведена в порядок. Кроме того, на рынке недвижимости ценятся так называемые «чистые квартиры».

Под этим термином понимают недвижимость, где нет прописанных лиц, кроме собственников.

Это упрощает жизнь новых собственников после покупки. Поэтому, по возможности, сделайте ваше жилье привлекательным.

Куда обратиться?

Для того, чтобы найти достойного претендента на вторую сторону договора, нужно самостоятельно размещать объявления по сайтам или же обратиться к риелтору.

Второй способ более привлекателен для тех, кто ограничен в сроках и желает продать недвижимость как можно быстрее.

Найдя достойный вариант по межгороду, вам предложат составить договор мены по Гражданскому кодексу. Данный договор может быть составлен как самостоятельно собственниками, так и в присутствии нотариуса.

Второй вариант иногороднего обмена привлекательнее, если вы не стеснены в денежных средствах и желаете защитить себя от недобросовестных оппонентов.

Какие документы необходимы?

В обязанность собственников входит правильное формирование пакета документов. Так, каждая из сторон должна предоставить:

  • Удостоверение личности собственников;
  • документ, подтверждающий право на собственность;
  • документы, касающиеся технического состояния жилья;
  • выписка из БТИ, если имелись изменения расположения коммуникаций, перенос стен;
  • выписка из домовой книги о составе жильцов;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • приобщенный договор мены, подписанный сторонами.

Иные бумаги также могут быть предоставлены в случае, если квартира принадлежит на праве собственности муниципальному образованию и речь идет об обмене по договору социального найма.

Все собранные вами документы подаются в государственный орган, который занимается оформлением соответствующих сделок – Федеральная регистрационная служба.

Именно в этом государственном отделении проверят все поданные вами бумаги, дадут рекомендации по дополнительному предоставлению документов и выдадут право собственности на обмененную жилую площадь.

Сроки и стоимость

Оформляется право на собственность в срок от двух недель до одного месяца. Увеличенные сроки (в отличие от стандартной недели) обусловлены тем, что речь идет об обмене между городами, а значит Федеральной регистрационной службе нужно будет отправить большое количество запросов по документам в другой регион и дождаться выдачи ответов на них.

Однако, если вы изначально предоставили правильно собранные пакеты документов, а государственный орган не загружен работой — есть вероятность окончательно оформить сделку уже за недельный срок.

В соответствии с Налоговым кодексом, за подобную сделку назначается налоговый сбор, а не пошлина. Для резидентов нашей страны, то есть зарегистрированных граждан, сумма налога составляет 13 процентов от сделки, для нерезидентов – 20 процентов.

Большая налоговая ставка приводит к тому, что многие, при осуществлении подобной сделки, стараются искусственно снизить стоимость, прописывая меньшую цену в договор мены квартир.

Когда могут оказать в оформлении?

Иногда Федеральная регистрационная служба отказывает гражданам в регистрации сделки. Как правило, это связано со следующими факторами:

  • нехватка важных документов среди предоставленных. Донеся нужную бумагу, можете продолжить оформление процедуры;
  • несоответствие бумаг реально существующим фактам. К примеру, собственников является кто-то еще, но от него нет согласия;
  • отсутствие согласия на сделку супруга, с которым данное имущество является совместно нажитым, а также отсутствие согласие других собственников.

Все эти факторы нужно предусмотреть заранее и постараться их устранить, чтобы не тратить время сотрудников государственных органов и свое в том числе.

Можно ли обойтись без посредников

В заключении сделки можно обойтись без посредников. Если собственник не хочет или не может привлечь специалистов, тогда ему предстоит самостоятельно оценить стоимость и состояние жилплощади, на которую будет совершен обмен.

Это подразумевает ряд неудобств:

  • поездку в другой населенный пункт;
  • проверку юридической чистоты документов;
  • самостоятельную оценку желаемой недвижимости, которую обычно проводит независимый эксперт;
  • самостоятельную передачу необходимых документов в регистрационные органы.

Если собственника не пугают данные неудобства и дополнительная ответственность, то сделку можно осуществить самостоятельно.

Много вопросов вызывает проведение сделки обмена квартирами и прочей недвижимостью не только в разных населенных пунктах, но и в пределах одного. Ответить на некоторые из них могут статьи наших экспертов, посвященные теме обмена:

  • жильем во время отпуска;
  • дома на дом либо прочую недвижимость;
  • земельного участка на другое недвижимое имущество;
  • жилыми помещениями по договору соцнайма;
  • земельного участка и жилой недвижимости на автомобиль.
Читайте так же:  Обратная связь закрыть

Как обменять квартиру в Москве или Подмосковье

Обмен квартиры в Москве – сложная операция, состоящая из многих технологических этапов. Вот лишь некоторые из них:

  1. Выявление всех преимуществ продаваемой квартиры и проведение оценки квартиры
  2. Определение объема работ по обмену; мониторинг инфраструктуры различных районов Москвы и Подмосковья
  3. Организация масштабной рекламной кампании в специализированных источниках Москвы и Подмосковья с целью поиска покупателя на квартиру клиента
  4. Подбор вариантов обмена с использованием профессиональных баз данных и всех технических возможностей
  5. Организация просмотров вариантов квартир на территории Москвы и Подмосковья
  6. Рассказ клиенту о всех достоинствах и недостатках просматриваемой квартиры
  7. Отстаивание интересов клиента на всех этапах подготовки и проведения сделки по обмену квартиры
  8. Организация и проведение обмена в один день, включая подписание договоров купли-продажи квартир, денежные расчеты и передачу документов на государственную регистрацию

О возможности

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Если документов на выделение или покупку земли нет (как правило, так обстоит дело со строениями, построенными или купленными в советский период или позже, но до вступления в силу ЗК РФ), до совершения сделки хозяину дома их предстоит оформить. Иначе в регистрации откажут.

Особенности

Осуществить обмен приватизированного дома можно только на приватизированную квартиру. Жилье, находящееся в собственности государства не может участвовать в сделке.

Обменять муниципальное жилье на частный дом нельзя. Для этого необходимо, чтобы муниципальное жилье перешло в разряд приватизированного.

Но помните о том, что после процедуры приватизации вы обязуетесь платить подоходный налог в течение трех лет. Поэтому прежде чем заняться процедурой приватизации, тщательно соразмерьте свои желания и возможности.

Как сделать обмен дома на обособленное помещение в многоквартирном здании без посредников? Самостоятельно осуществить размен возможно, однако вы на себя берете ответственность за проведение процедуры. Вам самостоятельно придется контролировать процесс осуществления обязательств иной стороной.

Агентство недвижимости станет вашим надежным помощником в оформлении мены.

Кроме того, вам подыщут выгодные варианты оппонентов по сделке, что существенно сэкономит ваше время.

Но за свою помощь агентство по недвижимости просит процент от сделки. Как правило он варьируется от двух до десяти процентов от конкретного договора.

Рассмотрим основные плюсы размена через агентство:

  1. Полное сопровождение сделки.
  2. Агентство берет на себя обязанность по подготовке документации.
  3. Помогает в поиске вариантов.
  4. Контролирует исполнение сторонами обязательств по договору.
  5. Помогает в решении спорных моментов.
  6. Оценивает стоимость недвижимости.

Но минусы также имеют место быть. К ним относят:

  1. Высокая стоимость за услуги риелтора.
  2. Отсутствие контроля за ходом процедуры.

Обменять дом на квартиру – совсем не сложно если вы пользуетесь услугами проверенных организаций или же сами находитесь в курсе того, как осуществляется подобная сделка. Прежде чем приобретать недвижимость своей мечты – тщательно изучите все необходимые нюансы.

Пошаговая инструкция процесса

Подробнее остановимся на процедуре обмена недвижимостью, которая находится в разных населенных пунктах.

Этапы

Процесс обмена домов или квартир между различными населенными пунктами включает следующие этапы:

  1. Подготовка недвижимости к передаче следующим владельцам.
  2. Сбор пакета документов на имущество.
  3. Выбор подходящей недвижимости для обмена.
  4. Заключение договора мены, либо купли-продажи.
  5. Оплата госпошлины.
  6. Официальная регистрация сделки.

Выполнение всех этапов процесса обычно не вызывает сложностей, трудности могут возникнуть лишь с юридическими нюансами обмена.

С чего начинать?

Начать стоит с приведения жилплощади в то состояние, в котором его будут принимать будущие владельцы.

Идеальное состояние недвижимости – это когда в нее прописаны только собственники.

Далее необходимо решить, как будет проходить процесс междугороднего обмена недвижимым имуществом: с участием посредников или без. В случае если решено самостоятельно проводить обмен, то можно приступать к размещению объявлений об обмене. Если было решено привлечь специалистов, то необходимо найти риелтора.

В какие организацию обращаться?

Сначала стоит обратиться в городскую службу недвижимости, т.к. она оказывает всестороннюю поддержку граждан в вопросах перевода недвижимости из одного города в другой. А для заключения сделки обращаются в Федеральную регистрационную службу.

Список необходимых документов

Обе стороны, участвующие в обмене, должны предоставить:

  • удостоверения личности;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
  • заключение о техническом состоянии жилплощади;
  • справку о количестве зарегистрированных лиц из домовой книги;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • подписанный договор мены;
  • выписку из бюро технической инвентаризации, если была изменена планировка либо расположение коммуникаций на территории недвижимости.

Наши эксперты подготовили отдельные публикации, посвященные правилам заключения договоров мены земельными участками и жилыми помещениями между собственниками имущества.

Куда подавать бумаги?

Если сделка проходит без участия риелторов, тогда все документы должны быть переданы в Федеральную регистрационную службу самостоятельно. Там же проходит и регистрация сделки.

Стоимость и сроки

За регистрацию прав нужно заплатить в Росреестре пошлину 2000 руб. Передача прав на недвижимое имущество занимает в среднем от 2 недель до месяца. Сроки зависят от загруженности Федеральной регистрационной службы.

Каким образом произвести расчет, если сделка с доплатой?

После того как была найдена подходящая жилплощадь, заключается договор мены, либо купли-продажи. Договор заключается самостоятельно между собственниками, либо с привлечением нотариуса.

Читайте так же:  Документы и справки для приватизации квартиры в 2019 году инструкции как и где их получить

Внимание! Если одна из сторон предлагает неравноценное жилье, тогда в договор купли-продажи или мены необходимо внести дополнительные условия о сроках и способах внесения доплаты.

Согласно , сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 ГК РФ, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Статья 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

  • При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
  • Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Документы

Совершая обмен квартиры на частный дом, необходимо подготовить документы:

  • договора сделки;
  • кадастровые документы на меняемые объекты;
  • документы о регистрации имущественных прав по каждому жилью;
  • согласия супругов (в случае брака), заверенные нотариально;
  • на каждый меняемый объект;
  • справки из книги домового учета о жильцах;
  • справки о госпошлине за проведение регистрации жилья;
  • паспорта участников сделки.

Договор составляется нотариусом. Обязательные пункты: общая и жилая площадь объектов, точный адрес и план, оценочная стоимость жилья в БТИ. К договору прикладываются копии бумаг на владение собственностью.

Обмен квартиры на частный дом по шагам

Если в доме или квартире прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или недееспособные члены семьи, то при составлении контракта прилагаются документы из органов опеки.

Приобретая загородную недвижимость (обмен квартиры на частные дома), следует проверять индивидуальный номер объекта по кадастру. На участок земли должен быть составлен государственный акт.

Обмен городского жилья на загородную постройку — несложные процессуальные действия. Главное, проверить на «чистоту» всех участников сделки и меняемых объектов. Также учитывается, что обменять на дом можно только приватизированную квартиру.

Особенности и нюансы

Без посредников

Взяв на себя ответственность действовать самостоятельно, без помощи риелторов, вы должны помнить, что помимо документации вы должны проверить и состояние квартиры на предмет соответствия заявленным требованиям.

Так как желаемая по договору квартира находится в другом городе, необходимо поехать туда и оценить состояние своими глазами. Возможно, что-то не устроит, а что-то нынешние жильцы попытались скрыть. Если состояние жилплощади не устроило, то можете требовать доплату или отказываться от сделки (читайте о договоре мены с доплатой).

Помните о том, что на цену влияет ряд факторов. В городе с более густой населенностью жилье будет стоить дороже, нежели чем в более маленьком. Кроме того, на цену влияет состояние дома, расположение и другие факторы.

Для того, чтобы у вас не возникло споров с вашим оппонентом – пригласите оценщика для осмотра одной и другой жилой площади. Из вердикта специалиста сможете сделать для себя выводы и перейти к сделке.

Другие сложности

Сложность оформления состоит и в том, чтобы решить, где именно осуществлять процедуру регистрации.

Правильнее всего – предоставить право на решение такой проблемы риелторам.

Если же вы осуществляете обмен квартиры на квартиру из города в город самостоятельно – то необходимо указать в договоре пожелание осуществить все необходимые для сделки формальности в конкретном населенном пункте, а противоположная сторона должна либо согласиться с этим обстоятельством, либо опровергнуть.

Такая процедура, как междугородный обмен по России очень сложна на словах, но на деле – километровые расстояния не представляют собой никакой разницы с с обычной сделкой.

Все, что вам нужно – это следовать букве закона и по возможности воспользоваться помощью от специалистов по недвижимости. Именно они могут не только быстро помочь найти нужный вариант, но и возьмут на себя все сложности оформления.

Достоинства и недостатки

Многие горожане не только устают от размера коммунальных платежей, небольших по площади квартир, но и от производимого шума соседями. В доме никаких соседей нет, что позволит наслаждаться тишиной и спокойствием. Можно не опасаться, что сверху затопят, а снизу затеют ремонт.

При наличии земельного участка можно позволить гулять по нему сколько угодно, жарить шашлык, лежать в гамаке. Любители животных могут завести их столько, сколько захотят.

Обмен квартиры на частный дом по шагам

Земельный участок – универсальный инструмент, способный воплотить все мечты своих владельцев. Ландшафтный дизайн, баня, сад, огород, беседка, бассейн – можно построить все, что так долго хотелось.

Но следует учесть, что все удовольствия стоят денег, и немалых. Кроме этого, редкие загородные поселения могут похвастаться отлаженной системой вывоза мусора. Поэтому зачастую приходится самим домовладельцам ломать голову над этим вопросом.

Жизнь на свежем воздухе может также весьма ограничить транспортную доступность. Если раньше домой можно было добраться на одной из множества маршруток, автобусов или электричек. То при значительной удаленности от дома, доехать до него будет возможным только на личном автомобиле. Семьи с детьми должны такой вопрос решать сразу и выбирать дом поближе к населенному пункту.

Едва ли не самый важный вопрос, который стоит решить, желающим поменять квартиру на дом, – это возможность получения в нем регистрации по месту жительства. Для этого дом должен быть включен в состав поселка или населенного пункта, иметь адрес, дающий право прописки.

Что такое междугородная мена недвижимости

Междугородний обмен недвижимым имуществом – это обмен жилой площадью, которая расположена в разных населенных пунктах. Такой обмен бывает двух видов:

  • прямой – производится обмен равноценным имуществом;
  • альтернативный – сделка проходит с участием третьей стороны, совершаются параллельные сделки купли-продажи.
Читайте так же:  Взносы на капремонт домов платить или нет

Правовые основы

Междугородний обмен недвижимым имуществом регулируется:

  1. Гражданским кодексом Российской Федерации (частью второй) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. — договор мены.
  2. Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, раздел 3, глава 8, статьи с по .
  3. .

Важно! Договор мены недвижимым имуществом регулируется правилами купли-продажи ().

Сложности

У такого вида сделок есть две основные сложности:

  1. Найти подходящую равноценную недвижимость и договориться с собственником об обмене.
  2. Решить, в каком именно населенном пункте осуществлять процедуру регистрации недвижимости.

Эти сложности процесса можно избежать путем привлечения к сделке специалистов (юристов, нотариусов).

Особенности и нюансы процедуры

Процедура экстерриториального обмена жилья имеет следующие особенности:

  1. Выбор правильного посредника. При выборе посредника стоит опираться на личное впечатление об организации, отзывы реальных клиентов, а также на гарантии, которые предоставляет посредник.
  2. Перепрописка. Согласно устоявшейся практике, выписка и перепрописка сторон по новому адресу происходит до полного расчета с продавцом. Перепрописка оформляется согласно алгоритму, описанному в законодательстве РФ. Штамп о регистрации по новому адресу не позднее 3 рабочих дней, со дня обращения в паспортный стол.
  3. Расчет. Чтобы вопрос расчета удовлетворял обе стороны обмена, есть два пути осуществления полного расчета.
    • Первый путь – это резервирование банковской ячейки, в которую помещается оплата за недвижимость. Доступ к ячейке передается после успешного окончания сделки.
    • Второй путь – подробное описание условий расчета в договоре купли-продаже. В этом случае устанавливается залоговое обременение по факту прописки. Как только сторона, осуществляющая продажу, выполнит условия и зарегистрируется по новому адресу, она получит удержанную сумму денег.

С чего начать

Для того, чтобы оформить интересующую вас сделку, вам необходимо знать, в какой последовательности осуществлять те или иные действия по оформлению.

Прежде всего, главная задача для вас – это найти сторону, согласную на проведение данной процедуры. Найти ее можно при помощи риелтора, но это действие приведет к тому, что данный специалист потребует свой процент от сделки. Также найти сторону для осуществления процедуры можно на сайтах объявлений и в газетах.

Также вам необходимо провести ряд подготовительных действий для того, чтобы дом был без проблем привлечен к сделке.

Обязательно выпишите всех прописанных жильцов. Очень многие покупатели отказываются от намечающейся сделки по причине того, что потом приходится судиться с прописанными.

Также непременно погасите долги по коммунальным услугам. Необходимо сделать запросы во все ресурсоснабжающие организации с целью выявить неуплату.

Способы

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

  1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
  2. Средства участников не уменьшит инфляция.
  3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
  4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
  5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
  6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
  7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
  8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

То есть, такая сделка выгодна, когда собственники недвижимости приобрели ее более трех лет назад.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

  1. Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях.Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

    Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

    Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

  2. Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
  3. Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
  4. Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.

Поэтому в большинстве случаев владельцы недвижимости предпочитают соглашения купли-продажи.

Другие

При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

Если родственная связь будет потеряна до регистрации собственности, полученной в дар (например, супруги разведутся, усыновитель откажется от усыновления), 13% НДФЛ оплатит одаряемый.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: