Оценка стоимости аренды и арендой ставки

Как осуществляется процедура

Оценка рыночной стоимости осуществляется в разных странах, так как везде сдаются в аренду различные объекты нежилой недвижимости. Используются при этом разные методы, имеющие свои отличия.

Доходный метод

Этот метод сложный, он применяется для таких помещений, сдаваемых в аренду, как торговые заведения, склады, производственные помещения.

При использовании данного метода просчитывается, какую прибыль можно получить, если вложить средства, выделяемые для аренды, в другие виды предпринимательской деятельности

Один из факторов, который принимается во внимание, это текущая ставка депозита в банке.

Затратный

Этот метод более понятный, практичный, состоит он в подсчете всех расходов, которые возникнут, если не брать в аренду здание, а построить аналогичное. Что нужно учесть при использовании затратного метода?

  1. Подсчитываются расходы не только на строительство дома, но и на земельный участок под здание.
  2. Общая сумма – это деньги на строительство и деньги на землю.
  3. Из балансовой стоимости здания нужно вычислить амортизационные отчисления. Но нужно прибавить цену участка.
  4. Не следует забывать при применении затратного метода об инфляции, из-за которой полученная оценка будет в некоторой степени заниженной.

Аналоговый

В чем заключается данный метод оценки, также часто используемый в сфере недвижимости.

  • Для определения стоимости аренды нужно взять для примера аналогичный объект с известной стоимостью и сравнить его по разным характеристикам с тем, который будет сдаваться.
  • По каким характеристикам производится сравнение? Рассматривается тип здания и его функция, предназначение. Имеет значение материал строительства и площадь. Также принимается во внимание инфраструктура, экологическая обстановка района, расположение по отношению к центру.

Важный фактор – цена здания, которая была определена, например, при продаже, покупке, отчуждению.

ВНИМАНИЕ! Чтобы отчет об оценке, проводимый аналоговым методом, был более точным, рекомендуется сравнивать с данным объектом не одно, а несколько аналогичных зданий.

Так поступают специалисты, которым заказывают услуги по оценке рыночной стоимости. Как проходит процесс оценки по аналоговому методу поэтапно?

  1. Сначала нужно собрать все данные о недвижимости, составить необходимый перечень характеристик с точными сведениями.
  2. Формируется объективная информационная база.
  3. В эту базу вносятся данные об объектах, которые можно считать аналогичными. Необходимо, чтобы критерии оценки и сравнений совпадали.
  4. Производится фиксация оценок, относительных и взвешенных.
  5. Потом осуществляется фиксация показателей полезности.
  6. Важно произвести среднюю оценку всех рассматриваемых объектов и высчитать новую стоимость для их совокупности.
  7. Определяются экстремальные показатели.
  8. В результате определяется цена рыночной стоимости на новый объект.

Как рассчитывается рыночная ставка аренды нежилых помещений

Рассмотрим для примера интегральный показатель арендной ставки, установленный в г. Долгопрудный Московской области. Определение итоговой величины предполагает учет базовой ставки арендной платы, площади помещения и следующих коэффициентов:

  • износа;
  • качества материала;
  • типа строения;
  • вида деятельности арендатора;
  • удобства использования;
  • качества нежилого помещения.

Базовую ставку утверждает на год Совет депутатов городского округа. Ее размер выражается в рублях на квадратный метр в год

Рыночная стоимость объекта в данном случае во внимание не принимается (чего нельзя сказать для других регионов). Наиболее высокий коэффициент вида деятельности устанавливается для банков и биржевых организаций, минимальный – для бюджетных учреждений

Коэффициент качества нежилого помещения, в свою очередь, представляет собой сумму коэффициентов:

  • учета варианта размещения помещения;
  • учета высоты потолков;
  • степени технического обустройства помещения;
  • учета варианта использования прилегающей территории.

Оценка рыночной стоимости арендой ставки

Оценка стоимости аренды помещений

  1. Оценка арендной ставки офисной недвижимости

    Стоимость аренды офиса должна быть оптимальной, как с точки зрения арендодателя, так и арендатора.

  2. Оценка арендной платы торговой недвижимости

    Как и в любой коммерческой деятельности, стоимость аренды торговых помещений влияет на итоговую стоимость товара. Грамотная оценка арендной ставки торговых площадей может помочь в получении прибыли и избежать простоя площадей.

  3. Оценка стоимости аренды складской недвижимости

    Бурное строительство складских помещений привело к повышению конкуренции арендодателей. Проведение оценки рыночной стоимости арендной ставки позволяет определить идеальное соотношение цены и качества для конкретной местности.

Оценка стоимости аренды квартир и недвижимости

  1. Оценка арендной ставки зданий и сооружений

    Нередко при оценке стоимости аренды необходимо произвести расчет стоимости арендной ставки на здание в целом. Примером такой задачи может послужить оценка аренды коттеджа в центре Москвы.

  2. Оценка стоимости аренды гостиниц и гостиничной недвижимости

    При оценке стоимости аренды гостиничного комплекса, или аренды его отдельных элементов необходимо производить учет их специфических особенностей, которые могут влиять на стоимость арендной ставки.

  3. Оценка стоимости аренды производственной и иной недвижимости

    Часто при сдаче в аренду производственных площадей производится оценка стоимости арендной ставки. Данную операцию необходимо осуществить в том случае, если необходимо получить документальное подтверждение стоимости ставки.

Читайте так же:  СНТ основные понятия, расшифровка и особенности

Оценка аренды земли и земельных участков

  1. Оценка права аренды земли и земельных участков

    Как правило, оценка права аренды земли требуется, при оценке стоимости активов предприятий. При оценке права аренды земли производится стоимостная оценка права на пользование участком земли, которой обладает арендатор.

  2. Оценка аренды земельных участков

    При определении арендной ставки на пользование земельным участком необходимо определить стоимость, отражающую ее действительную величину. Арендная ставка должна учитывать особенности конкретного участка, которые формируют и являются определяющими при оценке стоимости аренды.

Смотрите также

Порядок действий при затоплении квартиры – Подробно

На что обратить внимание при протечке воды в квартиру

Инструкция по оценке ущерба от залива квартиры

Возмещение ущерба от залива квартиры

Страхование квартиры от затопления

Что входит

Для установления размера арендной платы учитываются несколько факторов:

  • Месторасположение арендуемого объекта.
  • Удаленность от инфраструктуры.
  • Площадь и количество комнат в помещении.
  • Наличие техники, интернета, мебели.
  • Степень изношенности объекта недвижимости.
  • Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
  • Материалы, используемые при строительстве здания.
  • Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
  • Этажность помещения.
  • Наличие обременений на недвижимость.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

  1. Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
  2. В соглашении может быть указан иной порядок.

В итоге возможны два варианта:

  • Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
  • Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Величина арендной ставки не может состоять только из коммунальных платежей. Такой договор признается незаключенным.

ВНИМАНИЕ! Арендная ставка — одно из условий соглашения. ГК РФ определяет принцип свободы данного документа, согласно которого его условия зависят от усмотрения сторон

Поэтому размер за пользование арендуемым имуществом первоначально зависит от договоренности арендатора и арендодателя.

Блок: 3/9 | Кол-во символов: 1466
Источник: https://ukaz.wiki/poleznye-stati/otsenka-rynochnoj-stoimosti-arendnoj-platy-nezhilogo-pomeshheniya

1. Задание на оценку

Объект оценки

Рыночно обоснованная величина ежемесячной арендной платы нежилых помещений общей площадью 634,00 кв. м, 5 этаж

Место расположения объекта аренды:

Приморский край, г. Владивосток, ул. …

Собственник объекта оценки:

Российская Федерация

Заказчик

Инвентарный номер:

05:401:002:000000001

Балансовая (остаточная) стоимость объекта аренды:

Данные не представлены

Дата проведения оценки (дата оценки) объекта оценки:

05 октября 2012 г.

Дата (период) определения стоимости:

05 октября 2012 г. – 09 октября 2012 г.

Дата составления отчета:

09 октября 2012 г.

Вид оценки:

Рыночная стоимость

Расчетное состояние объекта оценки:

Фактическое физическое и правовое состояние на дату оценки

Цели и задачи проведения оценки:

Определение рыночной величины месячной арендной платы за объект аренды с целью заключения договора аренды.

Основные характеристики объекта аренды:

Нежилые помещения 5 этаж, общей площадью 634,00 кв. м

Основные характеристики оцениваемой арендной платы:

Расчетная величина месячной арендной платы представляет собой доходную часть рыночной арендной платы, без НДС, и не включает в себя коммунальные расходы. Платежный период – 1 месяц.

Основание для проведения оценки

Договор № 000 между … и ….

Документы, представленные Заказчиком

Выписка Единого государственного реестра ;

Договор на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края;

Акт приема-передачи здания (сооружения, нежилых помещений) от 01.01.2001 г.;

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества;

Технический паспорт здания (строения) от г.

Бизнес и финансы

БизнесБанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумагиУправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги – контрольЦенные бумаги – оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудитПромышленностьМеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетикаСтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьер

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организацииМуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммыОтчетыпо упоминаниямДокументная базаЦенные бумагиПоложенияФинансовые документыПостановленияРубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датамРегламентыТерминыНаучная терминологияФинансоваяЭкономическаяВремяДаты2015 год2016 годДокументы в финансовой сфере

Оценка стоимости аренды помещения

Оценка стоимости аренды и арендой ставки
собственник помещения сталкивается с трудностями самостоятельного определения величины при сдаче в аренду нежилого имущества.

Например, если имеется нестандартная недвижимость, уникальное оборудование или требуется капитальный ремонт.

Заключая долгосрочный договор аренды, могут возникать разногласия при назначении цены. В этом случае проблему можно решить в 2019 году, пригласив для оценки независимого эксперта.

ВНИМАНИЕ! Общий объем выплат за аренду должен обладать типичной динамикой, то есть не иметь слишком больших обременений для арендуемого объекта недвижимости. . Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения

Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Чаще всего такой услугой пользуются государственные предприятия, имеющие пустующие помещения. Процедура позволяет разрешать споры с арендаторами и легче обосновывать арендную ставку при предоставлении отчета в специальные структуры.

Договор

Определенной формы составления договор аренды не имеет. Тем не менее, в нем должна содержаться такая информация, как:

  • Передаваемый вид права.
  • Период действия арендного соглашения.
  • Условия платежа, его период и способы проведения.
  • Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
  • На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
  • Причины расторжения договора до окончания его действия.
  • Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
  • Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.
Читайте так же:  Лицевой счёт квартиры как получить выписку

Если помещение сдается с имуществом, желательно составлять документ, подтверждающий его передачу. Он будет идти дополнением к основному договору.

Передача помещений в пользование на арендных условиях — одна из часто встречаемых экономических форм использования разных недвижимых объектов.

https://youtube.com/watch?v=XD-hpTlLxfQ%3Ffeature%3Doembed

На привлекательность арендного соглашения во многом влияет величина установленной арендной ставки. Ее определение позволяет сдать объект недвижимости на «нормальных» рыночных условиях и уладить разногласия между участниками договора аренды.

Блок: 9/9 | Кол-во символов: 1492
Источник: https://ukaz.wiki/poleznye-stati/otsenka-rynochnoj-stoimosti-arendnoj-platy-nezhilogo-pomeshheniya

Кол-во блоков: 11 | Общее кол-во символов: 11705
Количество использованных доноров: 3
Информация по каждому донору:

  1. https://www.grand-real.ru/evaluation/otsenka-arendnoy-stavki/: использовано 1 блоков из 2, кол-во символов 2195 (19%)
  2. https://ukaz.wiki/poleznye-stati/otsenka-rynochnoj-stoimosti-arendnoj-platy-nezhilogo-pomeshheniya: использовано 7 блоков из 9, кол-во символов 6528 (56%)
  3. https://ocenimvse.com/ocenka-stoimosti-arendy-nezhilogo-pomeshhenija/: использовано 3 блоков из 5, кол-во символов 2982 (25%)

Применяемые методы

Доходный

Специалист по оценке определяет, какой доход может принести тот или иной офис или торговая площадка.

Основные этапы:

  1. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости;
  2. оценка потерь от невзысканых платежей по аренде (проводится на основе показателей рынка, а также его динамики);
  3. приблизительная оценка потенциального дохода.

Сравнительный

Основой данного подхода выступает принцип замещения

Основная цель метода – выяснить порог, который является ключевым для покупателя: если на рынке уже есть ряд предложений в подобной ценовой категории, почему он должен обратить внимание именно на этот конкретный объект. При использовании сравнительного метода исследуется сбор информации о совершенных сделках, а также проводится подбор сравнимых объектов

Среди преимуществ сравнительного подхода принято выделять:

  1. статическую обоснованность;
  2. отражение мнений покупателей и продавцов;
  3. возможность учитывать в ценнике инфляцию и изменения финансовых условий;
  4. простоту в применении.

Среди недостатков это:

  1. высокая сложность получения информации о фактической цене продаж;
  2. прямая зависимость от активности рынка и его стабильности;
  3. проблематичность получения информации об особых условиях сделки.

Затратный

Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

Основные этапы затратного способа: расчет стоимости возведения аналогичной постройки, оценка морального и физического износа зданий, добавление стоимости земли к реально рассчитанной стоимости здания.

Среди преимуществ затратного метода принято выделять:

  1. наибольшую надежность при оценке только построенных объектов;
  2. целесообразность и наибольшую точность при оценке специальных и государственных объектов, а также при анализе эффективности земельного участка.

Недостатки затратного метода:

  1. сложность расчета ценника воспроизводства старых строений;
  2. рыночная стоимость недвижимости и затраты не всегда эквивалентны;
  3. проблематичность оценки участков, расположенных в некоторых регионах России.

При проведении оценки специалист должен использовать все три метода оценки недвижимости, совокупные показатели которых дадут реальную картину цены помещения.

Методы подсчета при разных подходах

При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

Доходный

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:

  1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
  2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
  3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

Затратный

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

  1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
  2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
  3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
  4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.
Читайте так же:  Страдательный залог, или Дом с привидением Ипотечника

Сравнительный

Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

  1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
  2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

Инструкция по проведению экспертизы

Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

Перечень необходимых документов:

  • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
  • Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
  • Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Определение цели и вида стоимости.
  2. Составление плана и договора на проведение оценки.
  3. Сбор и анализ информации.
  4. Анализ наиболее эффективного использования.
  5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
  6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

Сроки проведения оценки различаются в зависимости от исполнителя, но не превышают семи рабочих дней.

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.

Сколько стоит оценить здание

Учитывая то, что фактически каждый объект обладает массой своих индивидуальных особенностей, применение шаблонных методов
для правильной оценки становится практически невозможным. Следовательно, в каждом конкретном случае эксперту требуется
определенное количество усилий и времени на проведение необходимых работ. В соответствии с уровнем сложности экспертизы,
формируется и стоимость услуг.

Например, для оценки небольшой дачи или коттеджа без земельного участка будет достаточно и одного рабочего дня, а минимальная
стоимость такой услуги составит от 5 тыс. до 8 тыс. рублей. Если же необходимо оценить здание или сооружение больших
размеров, да еще и вместе с землей, потребуется уже 3-5 рабочих дней, а сумма увеличится до 10 тыс. рублей. Самой сложной
процедурой является оценка недостроенных объектов. Стоимость такой экспертизы от 10 тыс. руб.

Тип имущества

Единица измерения

Характеристики

Стоимость услуг за единицу, рублей

Сроки выполнения работ, рабочих дней

Гараж некапитальный

объект

от

3 500

1 – 2

Гараж капитальный

объект

от 4 000

2 – 3

Нежилое отдельно-стоящее сооружение

за объект общей площадью:

до 500 м
2

от 18 000

3 – 5

500 – 1000 м
2

от 20 000

3 – 5

1 000 – 5 000 м
2

от 25 000

5 – 6

5 000 – 10 000 м
2

от 36 000

6 – 8

более 10 000 м
2

договорная

договорные

Нежилое встроенное помещение

за объект общей площадью:

до 500 м
2

от 12 000

2 – 3

500 – 1000 м
2

от 20 000

2 – 3

1 000 – 5 000 м
2

от 23 000

3 – 5

5 000 – 10 000 м
2

от 30 000

5 – 6

более 10 000 м
2

договорная

договорные

Объекты незавершённого строительства

за объект общей площадью:

до 500 м
2

от 20 000

5 – 7

500 – 5 000 м
2

от 35 000

7 – 10

5 000 – 10 000 м
2

договорная

договорные

более 10 000 м
2

договорная

договорные

Экспертиза арендной платы объектов коммерческой недвижимости

за объект

нежилое встроенное помещение

от 18 000

3 – 5

нежилое отдельно-стоящее здание

от 23 000

3 – 5

Имущественный комплекс

за объект

договорная

договорные

Только в нашей компании!

При заказе услуги оценки на сумму более 200 000 рублей
мы дарим вам новый iPad 5

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: