Главное за сегодняПопулярные статьиОценка земли

Содержание

Общая информация

Надо помнить, что земельный рынок чутко реагирует, хотя и с некоторым опозданием, на глобальные пертурбации в экономике.

И когда наступает фаза экономического подъема, максимальная цена на землю каждый раз выходит на новый, более высокий уровень.

Ключевой параметр для формирования стоимости земли — это ее категория. Выделяют пять базисных категорий — земли лесного и водного фондов, сельскохозяйственные и промышленные, а также земли поселений.

Последние считаются наиболее прибыльными: здесь можно возвести жилые дома и здания для бизнеса, которые способны быстро окупаться и приносить доход.

Но и в пределах одной категории цена может быть разной, если принимать во внимание разрешенное использование участка. Территории падают или растут в цене, когда их целевое назначение меняется.
. Поскольку ценообразование на земельном рынке очень подвижно (сезон, спрос, рельеф и т

д.), определять стоимость конкретного участка необходимо с учетом всех факторов.

Поскольку ценообразование на земельном рынке очень подвижно (сезон, спрос, рельеф и т. д.), определять стоимость конкретного участка необходимо с учетом всех факторов.

Разные методики оценки земель

Выбор подхода для проведения оценки зависит от исходных данных, специфики объекта, особенностей и ситуации на рынке земельных отношений. Как правило, рыночная стоимость определяется по методу, который более точно определяет цену в условиях обычного делового оборота.

Основные подходы к оценке земельных участков:

  • сравнительный. Считается одним из наиболее информативных при определении РС, поскольку учитывает данные об аналогичных сделках в районе нахождения объекта недвижимости;
  • доходный. Стоимость участка определяется с учетом ожидаемой прибыли. Сюда включаются возможное строительство, сдача в аренду или продажа;
  • затратный. При расчете РС принимаются во внимание расходы на восстановление участка с учетом его износа или нецелевого использования.

Оценить земельный участок можно с помощью разных подходов. Затратный метод, в отличие от остальных, часто применяется при оценке природных ресурсов и благ. В этом случае сумма затрат на подготовку и эксплуатацию участка, определенная оценщиком, будет применяться в качестве стоимости ресурса.

Как оценить земельный участок правильно

Взгляните на свой участок без пристрастия и иллюзий. Ответьте себе на ряд вопросов.  

Место. Земля находится в хорошем месте? Близко ли от города? Легко ли добраться до участка? Это можно сделать только при наличии собственного автомобиля или ходит общественный транспорт? Насколько далеко или близко транспортные артерии, доступ к инфраструктуре? Требует ли ландшафт вложений?

Как зарегистрировать покупку загородного участка >>

Строения и коммуникации. На участке расположен добротный дом или временный сарай? Есть вода, газ, свет, электричество, т.е. то, что нужно современному человеку для комфортной жизни?

Документы. Все бумаги на участок и строения на нем, если они есть, в порядке? Есть ли потенциальные претенденты на этот участок, например, наследники. Есть ли обстоятельства, которые могут повлечь отмену сделки?

Ответьте на эти вопросы, а потом посмотрите, за какую цену продают похожие участки в районе, где находится ваша земля. Сравните цены. Обратитесь к специалисту для более точного расчета рыночной стоимости земли.

Признаки непрофессионального риэлтора: как проверить агента по недвижимости? >>

Подробно о сделках с недвижимостью, — необходимых документах, заключении договоров, возможных проблемах и т.д., — читайте в разделах «Покупка и продажа недвижимости» и «».

Подходы к оценке. Методика оценки земли

Выбор подходов, методов и моделей для определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.

Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения

Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.

Способы расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.

Читайте так же:  Как стать риэлтором Работа риэлтором. Что нужно, чтобы стать риэлтором

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования. 

Принцип полезности подразумевает, что оцениваемый земельный участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?

Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.

Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?

Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.

Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.

Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.

Главное за сегодняПопулярные статьиОценка земли

Район:
Приозерский
Площадь участка:
12 соток

1 150 000 руб.
Продажа участка

Главное за сегодняПопулярные статьиОценка земли

Район:
Ломоносовский
Площадь участка:
10.87 соток

815 000 руб.
Продажа участка

Главное за сегодняПопулярные статьиОценка земли

Район:
Всеволожский
Площадь участка:
7.05 соток

1 310 000 руб.

Что влияет на установление цены земельного участка при продаже

  1. Расположение земельного участка.
  2. Размер и форма земельного участка.
  3. Наличие строений.
  4. Подведенные коммуникации, уже установленные септики, наличие электричества, колодца или артезианской скважины.
  5. Ландшафт.

Именно первые три параметра формируют большую часть стоимости земельного участка

При чем, самое важное — это расположение земли, а ее размер и постройки играют меньшую роль. Однако это распределение может меняться в зависимости от индивидуальных характеристик участка земли, ведь полностью готовая для жизни дача или коттедж, пригодный для круглогодичного проживания, пусть и в удалении от населенных пунктов, успешно составит конкуренцию летним домикам, находящимся недалеко от крупного города

Цена в данном случае может быть примерно одинаковой.

Ландшафтный дизайн участка своими руками: планирование участка// Интервью с ландшафтным дизайнером >>

Иногда бывает, что постройка, находящаяся на участке, снижает его стоимость. Например, полуразвалившийся уродливый домик, который новые владельцы непременно уберут. Ценности эта постройка не представляет, а вот затрат на свою утилизацию потребует.

Регистрация недвижимого имущества: новое в правилах >>

Чем больше площадь, тем выше цена. Это очевидно. Но форма участка должна быть удобной, желательно прямоугольной или квадратной. К примеру, участок может быть большой по площади, но настолько узкий, что расположить на нем жилые и нежилые строения по установленным санитарным нормам будет просто невозможно. Такая же проблема может быть с треугольными участками. Поэтому хороший «прямоугольник» стоит на 10–15% дороже «треугольника».

Покупка земельного участка: что нужно для выкупа? >>

Сухой и ровный участок стоит дороже, чем заболоченный и холмистый. Ведь на выравнивание и , — а иногда и то, и другое, — новый владелец потратит кругленькую сумму. Для выравнивания понадобится, как минимум, несколько КАМАЗов земли и гравия, да и прокладка дренажей — «удовольствие» не дешевое. Проблемный участок — это еще минус 10% от стоимости.

Чем меньше покупателю нужно будет тратить времени, сил и денег на обустройство участка, тем более выгодную цену может установить продавец.  

Есть и менее важные параметры, которые при конкретной следке могут оказаться существенными: экология и природа (чистый воздух, река, озеро или лес в пешей доступности), хороший вид.

Ставки аренды и цены предложений приведены в таблице 2.2

Центральный р-н

Ст-ть аренды р./`В.м.

Цена предложения, р./`В.м.

Коэфф. Капитализац., %

Офисные

798

49 010

14,8

Торговые

1 134

44 805

23,0

Производственно-складские

167

8500

15,6

Жилое

500

25000

18.6

Тогда расчет текущей стоимости будущих доходов даст следующие результаты:

Таблица 2.3 К анализу наилучшего и наиболее эффективного использования

Вид использования

А, м2

ЗНП, р.

КК, доля

АС, р/м2

К1

К2

С, р.

Использование №1 — торговое

168

50000

0.216

870

0.85

0.7

8 070 000

Использование №2 — офисное

150

450000

0.16

720

0.9

0.7

7 650 000

Использование № 3 —

произв-складское

170

100000

0.10

350

0.95

0.7

7 040 000

Жилое

400

1000000

0.186

500

0.9

0.7

8100000

Как видно из расчета Жилое помещение имеет выше стоимость и следовательно приносит больше доходов владельцу, подтверждает выбранный вариант повышенный спрос — ЛНЭИ.

3. Рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом

земельный участок оценка стоимость

В сравнительном подходе используются принципы спроса и предложения, баланса, замещения, изменения.

Этот подход наиболее действенен для объектов оценки, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную информацию.

Рассчитаем стоимость 1 м2, оцениваемого объекта на основе подобранных аналогов. Расчет сведем в таблицу 3.1.

Таблица 3.1 — Расчет скорректированных цен земельных участков

Аналоги

Коррект.

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи тыс.р.

60

38

55

61

52

40

Права собственности

Частная

Госуд.

Сервит.

Госуд.

Частн.

Частн.

Сервит.

корректировка

1.12

1.15

1.12

1

1

1.15

Скоррек. цена

67

44

61

61

52

46

Условия финансирования

3 транжа

Полн.

Кредит

Полн.

Полн.

3 транжа

Кредит

корректировка

0.92

1.1

0.92

0.92

1

1.1

Скоррек. цена

62

48

56

56

52

51

Условия продажи

Уступка партнеру

Чистая

Срочн.

Чистая

Срочн.

Срочн.

Уступка партнеру

корректировка

0.94

1.05

0.94

1.05

1.05

1

Скоррек. цена

58

50

52

59

55

51

Рыночные условия

3 мес. назад

Наст. время

Наст. время

6 мес.

9 мес

9 мес.

6 мес.

корректировка

0.96

0.96

1.04

1.07

1.07

1.04

Скоррек. цена

56

48

54

63

59

53

Местоположение

Цен.

С/о

С/о

Отд.

Отд.

Цен.

С/о

корректировка

+12

+10

+19

+22

+12

Несущая способн. грунта

Средн.

Выс.

Средн.

Низк

Выс.

Низк

Средн

корректировка

-4

+3

-4

+3

Качество управл.

Низк.

Удовл.

Низк.

Удовл.

Высок

Удовл.

Удовл.

корректировка

-2

-2

-5

-2

-2

Скоррек. цена

62

58

74

76

60

63

Весовой коэф.

0.11

0.04

0.25

0.15

0.4

0.05

Итоговая стоим.

66.2

Стоимость одного квадратного метра общей площади оцениваемого объекта равна 66.2 тыс. рублей.

Стоимость объекта общей площадью 400 м2, полученная сравнительным подходом, равна:

26 480 000(двадцать шесть миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.

Заключение

За последние 10 лет рынок недвижимости сделал огромный рывок вперед. Совсем недавно ощущался острый дефицит жилья, коммерческой недвижимости. Параллельно с ростом ВВП в нашей стране растут доходы граждан нашей страны. Финансовые инструменты (ипотека, кредит, рассрочка) помогают приобретать недвижимость разных категорий.

В это время собственники, которых становится все больше, распоряжаются своей недвижимостью. Купля-продажа, залог, обмен, дарение все эти операции гораздо проще проводить, зная реальную рыночную стоимость недвижимости. Спрос на оценку растет с каждым днем, и нуждается в профессиональной и компетентной оценке.

Задача, поставленная в данной работе, выполнена. Определена рыночная стоимость недвижимости, определена стоимость для той цели, которая была определена в нашей работе. Стоимость определена тремя подходами, которые дали различные результаты. Это объясняется тем, что каждый подход имеет свой вес или в конкретном случае один из трех подходов может иметь малую достоверность и лишь показывать грубую, весьма примерную стоимость.

Доходный подход рассмотренный выше чаше всего применяется и дает более достоверную рыночную стоимость для доходных домов и коммерческой недвижимости.

Список используемых источников

1. Экономика и управление недвижимостью / Учебное пособие под общей редакцией проф. П.Г. Грабового// М, 2000 -357с.

2. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2002. — 496 с.

3. Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие / И.В. Мжельская — Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2002 — 133 c.

4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР.-М., 1988.-70 с.

5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. — Ростов н/Д: Феникс, 2002. — 320 с.

6. Справочник «Коммерческая недвижимость» Новосибирск 2008 №15

Размещено на Allbest.ru

Что Вы получите в Отчете об оценке земли

  • Анализ регионального / локального рынков земли
  • Анализ факторов влияния на стоимость
  • Анализ региона: специфика, статистика, экономика, политика, тренды развития
  • Анализ микро / макроокружения объекта оценки
  • Построение прогнозов развития рынка
  • Выбор адекватных методов и методологий расчета
  • Анализ сценариев развития земельного участка
  • Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
  • Расчет потоков доходов от использования земельного участка
  • Расчет потенциальной себестоимости строительства объектов (если применимо)
  • Использование уникальной методологии подсчета поправочных коэффициентов
  • Обоснование применяемых коэффициентов
  • И многое другое
Читайте так же:  Брачный договор при ипотеке во время брака

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод

Пояснения

Метод сравнения продаж

Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения. Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого. Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются

Затратный метод

Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса. Измеряется размер вложений на улучшения

Распределительный

Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами

Нормативный

Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства

Метод предполагаемого использования

Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании

Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным .

Метод капитализации земельной ренты

Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях

Метод разбивки на участки

Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Виды оценки

Для оценки необходимо определить стоимость одного земельного участка либо их совокупности. Процедуру делят на 2 вида – нормативную и экспертную оценку.

Назначение нормативной оценки земли включает:

  • определение размера налога на землю;
  • расчет госпошлины при оформлении документации;
  • расчет арендной платы;
  • определение потерь в сельскохозяйственном производстве;
  • оформление наследства или дарственной.

Гражданско-правовые соглашения относительно земельного участка и оформления права собственности на него нуждаются в экспертной оценке. Она выполняется на определенную дату, так как существуют временные изменения факторов, характеризующих объекты недвижимости.

Важно помнить, что грамотное использование принципов оценки земельных участков обеспечивает их владельцам максимальный доход в определенных экономических ситуациях.

Оценочная деятельность, регламентирующаяся законодательством, предусматривает несколько видов оценки:

  • рыночную;
  • кадастровую;
  • инвестиционную;
  • ликвидационную.

Понятие инвестиционной оценки уместно для конкретного инвестора и проекта. В отличие от рыночной оценки инвестиционная стоимость ограничивается фиксированной целью использования. Обычно такой вид оценки применяют для расчета эффективности конкретного проекта либо раздела долей в нем. Правильно рассчитанная инвестиционная стоимость должна превышать рыночную оценку.

Ликвидационная стоимость является фактически рыночной, но на продажу объекта отводится время меньше среднего срока экспозиции аналогичного участка на рынке. В обычных случаях ликвидационная стоимость ниже рыночной оценки. Показатели могут быть и равными, если у объекта очень высокая ликвидность.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Этим термином называют наиболее вероятную цену объекта недвижимости при его отчуждении на открытом конкурентоспособном рынке. При этом обе стороны сделки должны располагать нужной информацией, а цена сделки не должна зависеть от чрезвычайных обстоятельств.

Рыночная стоимость изменяется соответственно конъюнктуре рынка, так как является отражением его фактического состояния. Допустима разница в дате оценки и отчета, но оценочная процедура должна быть совершена раньше.

Рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Это допустимо в исключительных случаях:

  • специализированное назначение;
  • устаревший объект, когда стоимость участка меньше затрат на снос;
  • подверженность воздействию загрязнения окружающей среды.

Результаты формируются в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость

Основное назначение оценки кадастровой стоимости участков – налогообложение. Оценивать кадастровую стоимость могут государственные органы, то есть специализированные бюджетные учреждения. При их отсутствии допускается деятельность частного лицензированного оценщика.

Главное за сегодняПопулярные статьиОценка земли

С 2006 года кадастровая стоимость – база для расчета налогов. Она не может превышать рыночную стоимость.

Переоценивать кадастровую стоимость нужно минимум один раз в 5 лет, при этом процедуру нельзя проводить чаще одного раза за 3 года. Объективная оценка зависит от ряда факторов:

  • экономической ситуации;
  • региона расположения;
  • категории участка;
  • вида разрешенного использования;
  • наличия коммуникаций;
  • наличия построек (недостроенные объекты также учитывают).

Следует знать, что в большинстве случаев оценщики не рассматривают каждый объект в индивидуальном порядке. Они учитывают общие признаки участка и относят его в определенную группу. Такой метод называют массовой оценкой. Если она невозможна, то прибегают к индивидуальному подходу.

После определения, к какой группе относится конкретный участок, расчет кадастровой стоимости прост. Каждой группе соответствует удельный показатель кадастровой стоимости. Его можно назвать условной рыночной ценой. Этот показатель нужно перемножить с площадь участка в кв. м. Полученная сумма является конечной кадастровой стоимостью.

Особенности

Особенности оценки обусловлены, прежде всего, категориальной принадлежностью участка.

Чтобы понять, сколько стоит земля в городе или ином населенном пункте, надо:

  • изучить динамику сделок по купле-продаже;
  • уточнить, сколько стоят недвижимость и незастроенные пустыри;
  • «разведать» степень развития инженерной и транспортной инфраструктур;
  • узнать о социально-бытовой обустроенности территории;
  • осведомиться об архитектурно-исторической значимости;
  • и, наконец, навести справки об экологическом благополучии места.

Оценивать участки на сельскохозяйственных угодьях надо, учитывая другие критерии: урожайность фруктов и овощей, эффективность сенокосов и пастбищ, рентабельность засеиваемых площадей, цены на сельхозпродукты в этом регионе и затраты на выращивание основных сельскохозяйственных культур.

Подход к оценке земли в дачных и садовых товариществах тоже имеет свою специфику. Необходимо:

  • выяснить, сколько стоят обжитые дачи и «пустые» участки;
  • понять, как налажены инфраструктура и транспортное сообщение, в частности;
  • удостовериться в наличии водопроводных, электрических и газовых сетей;
  • выведать, насколько чисты местные воздух, вода и почва.

От чего зависит цена

Не стоит искать в интернете онлайн-калькулятор цены дома с земельным участком — его там просто нет. Если для оценки домов и квартир такие сервисы существуют, то ценность земли зависит от целого ряда факторов. Основными из них являются следующие:

  • расположение участка — чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже;
  • рельеф местности и наличие водоемов — надел в живописном месте у реки будет стоить дороже, чем часть овражистой пустоши;
  • наличие построек и коммуникаций — хорошие подъездные пути, проведенные электричество, газ и вода сильно увеличивают стоимость земли;
  • наличие и характер окружающих построек — мало кто захочет поселиться рядом с птицефабрикой или химзаводом.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

  1. Особенности самого участка.
  • Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
  • Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
  • Целевое назначение, разрешенное использование участка;
  • Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
  • Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).
  1. Описание прилегающей территории.
  • Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
  • Уровень шумового загрязнения;
  • Озеленение территории;
  • Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
  • Близость к транспортным линиям;
  • Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
  • Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Определить кадастровую стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования на землях населенных пунктов помогают Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39.

Проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов состоит из двух этапов: формирование перечня земельных участков и расчет их кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка городских земель, сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских населенных пунктов и за исключением участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также оценка лесных земель (земель лесного фонда), осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. № 445 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка проводится в три этапа:

  • формирование перечня земельных участков;
  • определение удельных показателей их кадастровой стоимости;
  • расчет стоимости.

Перечень участков формируется региональным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по состоянию на 1 января года проведения работ. В нем должны содержаться сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории.

Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает в т. ч. расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота.

Кадастровая стоимость рассчитывается в результате суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Понятие «экономическая оценка земли» было предусмотрено в нормативных документах дореформенного периода. Такая оценка состояния земель служила для определения сравнительной ценности участков земли, как средства производства в сельском хозяйстве. Ее показатели зависели от естественного (или искусственного) плодородия и природно-экономических условий района расположения земельных участков.

Необходимые документы для оценки земли и земельных участков

  • Правоустанавливающие документы (в зависимости от наличия документов)
    • Документы, подтверждающие права на имущество
    • Свидетельства о государственной регистрации права
    • Договоры, на основании которых возникают права на имущество
    • Арендные и инвестиционные контракты
  • Инвентаризационные документы (в зависимости от наличия документов)
  • Кадастровые документы (для земельных участков)
  • Коммуникации — документы, об инженерных сетях, энергоснабжении, канализации и других видах коммуникаций. Данная информация может дать нам дополнительную объективную возможность для присвоения более высоких коэффициентов при оценке недвижимости и земельных участков, и как следствие, более высокой стоимости в результате оценки
  • Арендаторы — когда речь идет об инвестиционной оценке, в большинстве случаев дополнительная оценка качества контрактов и арендаторов позволяет существенно увеличить стоимость недвижимости

Легальность участка земли и документы о собственности

В статье «Любите ли вы лотерею? Покупка неоформленной земли» мы уже рассказывали о том, какие подводные камни ждут тех, кто решил сэкономить и купить неоформленную землю. И неприятности могут быть не только у покупателя, но и у продавца. Первый рискует попасть в затяжном процессе оформления разрешений, справок и прочих бумаг, второй же рискует потерять клиента.  

Поэтому наличие свидетельства о собственности на землю и строения на ней, разрешений на использование земли (если к конкретно вашему участку это относится, например, в случае, если речь о землях сельскохозяйственного назначения), и прочих бумаг, дающих покупателю уверенность в том, что с землей все в порядке, а на дом не будет претендовать бывшая теща продавца, на ценообразование существенно влияют. А также вселяют доверие в покупателя и снижают шансы того, что сделка сорвется.

Отсутствие правоустанавливающих документов на землю для покупателя очень опасно, он может оказаться без денег и без участка. Хотя бывает, что покупатель все равно заинтересован именно в этом участке. Часто такое случается, когда участок расположен в хорошем месте, но необходимые документы оформлены лишь частично и покупателю придется доводить процедуру оформления до конца. Такая ситуация — повод для снижения цены.

Возможность переоценки

Главное за сегодняПопулярные статьиОценка землиЕсли собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

  • изменении ;
  • уменьшении площади;
  • наложении обременения;
  • порче земли;
  • смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Читайте так же:  Что значит залог при аренде квартиры
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: