Нюансы проведения перепланировки в ипотечной квартире

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка

  • Изменения затрагивают прочность несущих конструкций;
  • Работы могут повлечь уменьшение стоимости жилья и ухудшение условий эксплуатации помещения;
  • Демонтированы вентиляционные каналы или нарушена их функциональность;
  • Радиаторы отопления перенесены на балконы или лоджии;
  • Увеличена нагрузка на общедомовые системы электро-, водо- и теплоснабжения;
  • Нарушены правила пожарной, санитарно-эпидемиологической и строительной безопасности;
  • Объединяются газифицированные помещения с жилыми комнатами;
  • Площадь кухонь и санузлов увеличивается за счет жилого пространства.

В большинстве ипотечных договоров прописывается обязанность заемщика либо согласовать изменения в технической документации, либо уведомить о перепланировке. В редких случаях кредиторы запрещают ремонтно-строительные работы или наоборот, никак не регулируют данный вопрос.

Чем грозят неузаконенные изменения

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Санкции банка в этом случае могут быть различные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Материалы из раздела Перепланировка

Подразделы: Документы для перепланировки квартиры Порядок согласования перепланировки квартиры

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Нужно ли узаконить изменения перед сделкой?

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: в чем риски и куда общаться, чтобы узаконить?

Что грозит за незаконную перепланировку квартиры: ответственность и штрафы

Совмещение ванной комнаты и туалета: варианты согласования перепланировки санузла

Перенос кухни в комнату, коридор или объединение с гостиной: как узаконить перепланировку?

Что такое перепланировка

Нюансы проведения перепланировки в ипотечной квартире

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

  1. Перепланировка по эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида перепланировки достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной перепланировки происходит в течение 2 месяцев;
  2. Проектная перепланировка. Этот вариант переделки ипотечной квартиры требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки квартиры;
  3. Капитальная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции ипотечной квартиры должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику Сбербанка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник Сбербанка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку ипотечной квартиры, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела Сбербанка внимательно следят за перепланировкой . Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительные перепланировки станут непреодолимым препятствием для продажи залоговой квартиры. За рассмотрение заявления о перепланировке Сбербанк взимает комиссионное вознаграждение.

Читайте так же:  Договор аренды квартиры посуточно

Какие последствия может иметь неправильная перепланировка

Нюансы проведения перепланировки в ипотечной квартире

Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

Владелец ипотечной квартиры решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальную перепланировку. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконная перепланировка квартиры на первом этаже привела к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

В некоторых ситуациях незаконная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.

Ипотека и перепланировка квартиры

Ипотека и перепланировка квартиры

Связано это с тем, что многие собственники недвижимости, приобретенной в кредит, убеждены, что ничего плохого на самом деле они не делают, тратить время на сбор документов и хождение по инстанциям не имеет никакого смысла, потому что до того, кто и как переустраивает свое жилье, все равно никому нет никакого дела. В том числе и банку, давшему кредит.

Если работы не затрагивают несущих конструкций, не подразумевают расширения санузла или изменения/устройства конструкции полов, то вы просто подаете в службу «одного окна» Жилищной инспекции планы «до» и «после» перепланировки и сопутствующий комплект документов. Подробнее о списке документов для перепланировки вы можете прочитать в статье по ссылке. Подобным образом согласуются такие изменения, как дверной проем в перегородке, демонтаж встроенной мебели, и т.п.

Что разрешается перепланировать

Прежде чем выяснять, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от Сбербанка, стоит выяснить, в каких случаях этому воспрепятствуют органы жилнадзора. Более того, привлекут собственника жилья к ответственности. Это следующие нюансы:

  • демонтаж и снос несущих стен;
  • перестройка нежилых помещений под жилые;
  • устройство на балконе/лоджии «теплого» пола;
  • расширение квартиры за счет вносимых изменений;
  • перекрытие в результате ремонта пожарных выходов;
  • нарушение существующих правил к работе систем вентиляции;
  • увеличение величины балкона из-за пристраиваемых конструкций;
  • застекление лоджий (когда через них проложены лестницы запасного выхода);
  • совмещение кухни с жилыми помещениями (в комнатах не должна располагаться газовая плита).

Разрешенные с банком перепланировки проводятся по проекту или эскизу. Эскиз можно сделать и самостоятельно. После согласования своих действий со Сбербанком, заемщику необходимо предоставить заявление на разрешение перепланировки в органы жилинспекции.

По самостоятельному эскизу можно провести следующие изменения:

  • разбор встроенных шкафов;
  • изменение/перенос сантехнического оборудования;
  • снос либо добавление конструкций, не относящихся к несущим.

Проект создается под следующие планируемые изменения:

  • изменение устройства пола;
  • расширение размера/площади комнат;
  • перенос установленного газового оборудования;
  • перемещение сантехники на удаленное расстояние;
  • переделка несущих стен (окна, проемы, отверстия, частичное разрушение);
  • перераспределение нежилой площади (увеличение санузла из-за площади коридора, объединение ванны и туалета).

Стоит понимать, что за несоблюдение этих условий, собственник жилья понесет определенное наказание. А именно:

  1. Уголовная ответственность, если в результате несогласованной перепланировки пострадают люди в результате несчастных случаев. Например, пожара, наводнения, взрыва.
  2. Административная ответственность по причине коллективной жалобы жильцов и выявления самовольных действий собственника.

Нужно понимать, что при неузаконенной перепланировке продать такое жилье потом станет крайне сложно. Ведь новому собственнику придется тратить свое время и средства на согласование имеющихся изменений. Со своей стороны Сбербанк также вправе накладывать определенные штрафные санкции за несогласование перепланировки. Ипотека Сбербанка неузаконенная перепланировка способна привести к расторжению ипотечного договора из-за несоблюдения его условий и потерю собственником недвижимости.

Нюансы проведения перепланировки в ипотечной квартиреДля получения разрешения на перепланировку от заемщика требуется предоставить эскиз (его можно оформить самостоятельно)

Тонкости ипотеки

При выдаче ссуды, банк оформляет приобретаемую квартиру в залог. Собственник квартиры законодательно ограничен в своих правах и на время действия кредитного договора не имеет возможности распоряжаться залоговым имуществом. Жильё должно оставаться в таком же виде, в каком оно находилось в момент оценки экспертом. Любые преобразования квартиры не должны снизить её стоимость. Поэтому, первым делом, достаточно открыть договор ипотеки — основной документ, в котором определены ключевые моменты, касающиеся предмета залога (жилья).

Читайте так же:  Прописка ребенка через Госуслуги пошаговое руководство

В разделе «Права и обязанности заёмщика» должно быть указано, какие процедуры разрешено совершать с заложенным имуществом.

Некоторые банки запрещают всякого рода ремонтно-строительные работы в квартире до момента возмещения долга. Все же большинство кредитных учреждений оказывают помощь своим клиентам. Если вы исполнительный заёмщик, у вас благоприятное кредитное прошлое и не было несвоевременных платежей, наверняка получите разрешение банка.

Как узаконить перепланировку пошагово

Переустройство жилья предполагает прохождение бюрократических процедур.

Чтобы ничего не забыть, действовать нужно пошагово:

  1. Изучить условия кредитного договора. Если включен пункт, запрещающий переустройство, то ничего делать нельзя. Изменить договор можно, если подписать к нему дополнительное соглашение.
  2. Составить план изменений.

Самым простым вариантом является переустройство по эскизу. Не придется заказывать проектную документацию для таких изменений.

  1. Более сложный вид изменений – это проектная перепланировка. Действия подразумевают изменения конструкции полов или объединение санузла.
  2. Усложненное переустройство подразумевает перенос несущих конструкций дома. Такие изменения крайне сложно будет согласовать, как с кредиторами, так и жилищными организациями.
  3. Утвердить план работ у сотрудников БТИ.
  4. Заказать оценку недвижимости. После ремонта стоимость жилья изменяется, поэтому нужно получить отчет оценщиков.
  5. Заручиться одобрением финансового учреждения. Создаются специальные отделы в банках, чтобы помочь клиентам решить все вопросы, связанные с переустройством. Банковские служащие проконсультируют, какие можно вносить изменения, а какие нет.
  6. Провести работы, а затем оформить изменения.

Оформляется документация через бюро технической инвентаризации. С полученными документами следует обратиться к банковским служащим. Все изменения прикладывают к личному делу.

На этом бюрократические процедуры не заканчиваются. Необходимо уведомить об изменениях страховщика.

Страхование залогового имущества является обязательным условием. Страховка выдается на один объект, а в дальнейшем меняется недвижимость, корректируется площадь. Поэтому придется снова провести оценку имущества, после чего уже выдается новая страховка. За рассмотрение документации вводятся дополнительные комиссии. Затраты составят от двух до пяти тысяч рублей.

Финансовое учреждение также берет плату за рассмотрение заявки. Цена за услугу составляет от 2 до 3 тыс. рублей.

Необходимые документы для согласования перепланировки

Наконец, согласие кредитного учреждения получено, далее остается посетить учреждение, где проводится согласование перепланировок в вашем городе. Примерный набор документов такой:

  • заявление;
  • документы о праве собственности;
  • проект планировки вашей мечты;
  • техническое удостоверение и поэтажный план;
  • согласие контролирующих организаций (пожарная часть, газовое хозяйство);
  • письменное одобрение банка;
  • согласование со страховой компанией;
  • инженерное заключение.

Кроме перечисленных документов, от вас могут потребоваться дополнительные материалы с уточнением планов будущих работ.

Получив положительный ответ, можно приступать к долгожданной перепланировке квартиры. Следует строго соблюдать сроки и порядок выполнения работ. Не исключено, что банк, вместе с разрешением, устанавливает конкретные временные рамки для проведения ремонтных работ, в которые нужно обязательно уложиться. Окончательный вид выполненных работ должен полностью соответствовать проекту.

Перепланировка в ипотечной квартире

  1. Внимательно изучить договор ипотеки и страхования.
  2. Обратиться к банку за разрешением и получить его предварительное согласие.
  3. Заказать заключение специалиста и проект в БТИ, или составить эскиз.
  4. Предоставить банку проект, эскиз, документы на квартиру, получить от него разрешения в письменной форме.
  5. Получить другие необходимые согласия: от соседей, собственников и т.д.
  6. Обратиться в жилищную инспекцию с заявлением и документами.
  7. Получить разрешение жилищной инспекции и приступать к работе.
  8. Закончить перепланировку, пригласить комиссию, которая должна подписать приемочный акт.
  9. Внести изменения в кадастровый паспорт, получить новый документ (выписку) о собственности;
  10. Банк может устанавливать конкретные сроки перепланировки. Они могут быть продлены по уважительной причине. Время подготовки документов и получения согласий занимает 3-6 месяцев.
  • Предоставил не все документы. В том числе, если документы или информация не были получены по межведомственному запросу ввиду отсутствия у адресата запроса нужной информации.
  • Представил проект, не соответствующий требованиям законодательства.
  • Принес документы в ненадлежащий орган.

Как оформить перепланировку в залоговом жилье

В случае всех требуемых шагов от заемщика Сбербанк не станет препятствовать изменению внутреннего вида залоговой квартиры. Но, есть и исключения, когда банк запретит претворения в жизнь дизайнерских задумок. Это такие ситуации, как:

  1. Данный запрет прописан по условия ипотечного договора. Причем стандартное соглашение не содержит пункта о перепланировке. Его может добавить Сбербанк из-за просрочки платежей или проблематичной кредитной истории заемщика.
  2. Если общая стоимость объекта недвижимости под обременением не достигает размера 1,5 млн рублей.

Сбербанк может отказать в проведении перепланировки, при наличии некоторых условий.

Куда обращаться для согласования

Пункт о возможности проведения перепланировки в ипотечном жилье регламентируется действующими условиями кредитного соглашения. Если данный пункт в договоре отсутствует, заемщику необходимо обратиться в Сбербанк за его уточнением. А также и получить разъяснение, какие требуются для этого документы. Затем заемщику предстоит выбрать компанию, которая занимается проектированием для разработки проекта.

Следующим шагом становится обращение к оценщику и страховую компанию. Их разрешительные уведомления может дополнительно затребовать Сбербанк как гарантию, что проведение изменений не отразится на ценности имущества под обременением.

После получения всех нужных справок, согласований/разрешений заемщику предстоит посещение Сбербанка для передачи документации и составления заявления на проведение перепланировки и дальнейшему оформлению внутренних изменений залоговой квартиры:

  1. Обращение в жилинспекцию.
  2. Согласование с соседями и другими членами семьи.
  3. Оформление нового паспорта квартиры в БТИ.
  4. Проведение перерегистрации в структурах Росреестра.
  5. Подача заявки на получение обновленного свидетельства права собственности.
Читайте так же:  Что делать, если банк не дал ипотеку как узнать причину отказа подача повторной заявки

Составление проекта

Чтобы вооружиться разрешением банковской структуры на осуществление перепланировки, вначале следует подготовить эскиз/проект. Его разрешается оформлять следующими способами:

  • самостоятельно (если желаемые изменения в квартиру незначительны);
  • обратившись в БТИ (там можно подобрать проект из готовых либо составить новый);
  • в частной компании (используя услуги архитектора, интерьер-дизайнера либо выбрать из уже имеющейся базы данных).

Нюансы проведения перепланировки в ипотечной квартиреПрежде чем затевать перепланировку, следует получить все необходимые разрешения и согласования

Необходимая документация

Чтобы грамотно провести оформление будущей перепланировки ипотечного жилья, потребуется портфель документов, состоящий из:

  • эскиза/проекта с сопровождением технического заключения об их безопасности;
  • справки, полученной от организации-оценщика (это требуется Сбербанку для достоверности, что итоговая стоимость нового жилья не изменится);
  • разрешения страховщиков (данное подтверждение требуется для разрешения банка и свидетельствует, что изменения не увеличат риск появления страховых случаев);
  • согласования от банковской организации (стоит знать, что Сбербанк может устанавливать собственные сроки всех необходимых работ, в среднем они укладываются в 3–6 месяцев);
  • согласование с надзорными жилищными органами;
  • акта приема выполненных работ (он прикладывается к заявке на заказ обновленного техпаспорта на жилье);
  • нового техпаспорта (оформляется в БТИ).

Разрешение от компании-страховщика

Сбербанк не может допустить расторжение страхового полиса из-за проведения перепланировочных работ. Поэтому обязательным и важным документом становится разрешение компании-страховщика на перепланировку. Причем есть вероятность увеличения суммы страховочных взносов на весь период строительных работ.

Что делать, если изменение конфигурации до покупки было неузаконенным

Процедура приобретения недвижимости в ипотеку немного сложнее, чем обычная купля-продажа. Так, перед оформлением сделки банк принимает решение, может ли конкретная квартира быть приобретена заемщиком.

В большинстве случаев банки не хотят связываться с недвижимостью, в которой была произведена незаконная перепланировка, и советуют подыскать другой вариант. Но в исключительных случаях, финансовая организация может одобрить покупку такой квартиры, но только, если заемщик самостоятельно ее узаконит. Для подтверждения этого факта заемщик подписывает обязательство по проведению официального оформления перепланировки в установленный банком срок.

Такой вариант довольно опасен для самого заемщика, так как в ходе процедуры оформления может выясниться, что в квартире были сделаны недопустимые изменения. Тогда единственным выходом будет привести квартиру в начальный вид.

На нашем сайте есть много других полезных публикаций, посвященных теме ипотечного кредитования. Из них, вы узнаете:

  • Каковы условия для получения и в каких случаях банк может отказать?
  • Какие требования выдвигаются к поручителю и кто может стать созаемщиком?
  • Что будет с ипотекой в случае банкротства заемщика либо самого банка?
  • Что такое и для чего нужно рефинансирование?

Возможно ли это

Сделка по покупке жилья в кредит предусматривает обязательную передачу покупаемого или другого объекта недвижимости в залог. Поэтому вопрос: «Если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку?» – интересует многих ипотечных заемщиков. Ведь клиент, пока не выплатит долг, не имеет права распоряжаться жильем.

Взяв в залог недвижимость, банк снижает вероятность непогашения долга. В случае прекращения поступления платежей и возникновения просрочки он инициирует судебное разбирательство с целью продажи объекта ипотеки и погашения остатка задолженности, либо недвижимость реализуется самим заемщиком в добровольном порядке. Учитывая столь важную роль, которую играет предмет ипотеки для банка, последний заинтересован в том, чтобы рыночная стоимость недвижимости не только не падала, а по возможности еще и росла. По этой причине сотрудники банка обязаны с определенной периодичностью проверять залог, чтобы удостовериться в том, что квартира или дом не утратили своей стоимости по вине заемщика.

Простой ремонт не может существенно повлиять на цену жилья, другое дело – перепланировка. Ведь в результате этого процесса может поменяться жилая площадь квартиры или дома, а неправильный подход неопытных строителей – существенно ухудшить технические характеристики жилья, что серьезно повлияет на рыночную стоимость залога. Поэтому со стороны кредитора ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, будет скорее отрицательным – ему так проще контролировать сохранение залога.

к содержанию

Но в то же время

банковское законодательство дает возможность заемщику пользоваться жильем на свое усмотрение. Однако он не должен допускать ухудшения технических характеристик имущества и снижения его стоимости больше, чем оказывает влияние обычный износ.

Кроме этого, режим использования недвижимости регулируется непосредственно ипотечным договором. В нем указываются права и обязанности сторон. Так, практически каждый договор содержит пункты, предусматривающие право сотрудников банка на доступ в помещение с целью проверки его сохранности, а также прямой ответ на вопрос, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире.

Нюансы проведения перепланировки в ипотечной квартиреВ банке понимают, что в процессе эксплуатации недвижимости с большой вероятностью владельцу захочется изменить ее вид: возможно, перенести дверные проемы, убрать стены, изменить расположение водопроводных труб и т.д. Поэтому в ипотечном договоре фиксируется возможность сделать перепланировку жилья, но только после письменного согласия кредитора.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: