Как продать земельный участок

Этап 3. Выбор порядка и способа расчетов

Самый популярный и надежный способ расчета с продавцом — банковская ячейка. Аналогичный способ — аккредитив, но он сложнее, поэтому при покупке у физического лица почти не применяется, но подходит для расчетов с организациями.

При выборе банковскую ячейку, порядок действий или регламент совершения сделки будет таков:

  1. Покупатель, продавец и банк заключат соглашение об аренде ячейки. В нем указываются основания, при наличии которых продавец получает доступ к деньгам. «Ключом» служит договор купли-продажи, содержащий отметки о регистрации (штампы, печати Росреестра). Срок аренды немного превышает период, отведенный для государственной регистрации.
  2. После закладки денег покупатель теряет к ним доступ, поэтому варианты мошенничества исключены. А продавец не может забрать деньги до получения зарегистрированного договора.
  3. Сделки, в которых оплата производится наличными под расписку, практически не встречаются. Такой способ расчетов имеет много рисков, связанных с возможным оспариванием факта оплаты, расписки и другими правовыми проблемами.

Льготные условия для получения земли под строительство дома

Как продать земельный участокИзменения, произошедшие в земельном законодательстве в марте 2015 года, предусматривают новый порядок того как получить участок

Изменения, произошедшие в земельном законодательстве в марте 2015 года, предусматривают новый порядок того как получить участок. Земля под строительство, в том числе бесплатно, предоставляется по решению уполномоченного органа из муниципальной или государственной собственности.

Согласно действующего законодательства, получить землю под строительство дома бесплатно могут такие категории граждан России:

  • Граждане, которые ранее получили земельные участки от муниципалитета в безвозмездное пользование на срок до 6 лет под частное (индивидуальное) строительство.

При этом у граждан должен быть заключён соответствующий договор с муниципалитетом о предоставлении в бесплатное пользование определённого участка под индивидуальную застройку.

Обратите внимание! Граждане должны работать в этих муниципалитетах по основному месту работы и использовать данный участок исключительно под постройку жилого дома (т.е. по предоставленному назначению)

Согласно п. 5 ст. 39.5 ЗК РФ такие участки земли можно получить в собственность по истечении 5 лет с момента предоставления в бесплатное пользование (по договору с муниципалитетом). По этим условиям участок предоставляется только один раз.

Конкретные должности, попадающие под данную статью закона РФ, не прописаны и должны определяться законодательством конкретных муниципальных образований и субъектов России. Как правило, данные списки должностей включают наиболее востребованные и недостающие в регионе профессии специалистов. Например, в малонаселённых районах – это врачи, учителя.

  • Следующая категория претендующая на получение земельного участка безвозмездно – это граждане, имеющие 3 и более детей, согласно условиям п. 6 ст. 39.5 ЗК РФ.

Обратите внимание! Семейная пара должна быть официально зарегистрирована и иметь на руках свидетельство о браке установленного образца, иметь 3 и более ребёнка родных или усыновленных. Все должны иметь гражданство России. Многодетные родители-одиночки также попадают под эту льготную категорию. Оба родителя и дети должны быть прописаны на одной жилплощади (т.о. по одному адресу должно быть зарегистрировано минимум 5 человек, принадлежащих одной семье).

Важно! У данной категории граждан не должно быть другой недвижимости или участков земли. . После принятия решения о выделении земли многодетной семье под индивидуальную застройку в положительную сторону, участок распределяется равными долями между всеми членами семьи

После принятия решения о выделении земли многодетной семье под индивидуальную застройку в положительную сторону, участок распределяется равными долями между всеми членами семьи.

Обратите внимание! Земля предоставляется один раз и её размер не должен превышать 15 соток, вне зависимости от расположения на территории РФ. Также субъектами Российской Федерации (областтью, краем, автономным округом и т.д.), согласно законодательству, могут выдвигаться дополнительные условия к соискателям. Например, многодетная семья должна иметь основания для постановки на учёт или уже состоять на учёте, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Или, с согласия многодетной семьи, им могут предлагать улучшение жилищных условий без предоставления участка земли под застройку бесплатно (например, отселение семьи в многоквартирный дом).

  • Кроме описанных выше категорий граждан, согласно законодательству РФ, субъектами России участок под строительство дома может быть предоставлен по другим критериям, прямо не указанным в тексте земельного кодекса. Например, Герои Советского Союза, Герои труда РФ, полные кавалеры ордена Трудовой Славы.

Внимание! Данное право регулируется исключительно отдельным Федеральным законом и не должно противоречить действующим нормам земельного законодательства.

Особенности приобретения земельного надела для ИЖС

Сначала нужно обратиться к администрации с письменным заявлением о выделении земельного надела.  Для рассмотрения заявления отводится тридцать дней. После чего публикуется объявление о продаже или отказывается в заявке.

Важно! Некоторым гражданам необязательно покупать землю для постройки жилого дома, ведь они могут получить ее бесплатно. К льготной категории относятся многодетные родители, а также граждане, которые нуждаются в решении жилищной проблемы

Уточнить порядок предоставления участков, а также категории льготников, можно в местной администрации. Там разъяснят условия для постановки на очередь.

Проверяем земельный участок

Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  1. Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2017 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка. Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными.
  2. Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок. Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель. Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.
  3. Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок. Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги. Все это будет отражено в выписке ЕГРН.
  4. Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Роснедвижимости» и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.
  5. Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.
  6. Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.
  7. Проверьте реальное соответствие по паспорту и , что собственник и продавец – одно и то же лицо. Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности. Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.
Читайте так же:  Срочный выкуп долей квартир в Москве

Как продать земельный участок

Итак, после чего можно принимать решение о покупке:

  • в выписке из ЕГРН отсутствует информация об ограничениях на участок;
  • установлены границы участка: стоят колышки;
  • есть справка о подземных коммуникациях или есть топография с указанием всех подземных коммуникаций;
  • есть справки о полной оплате задолженностей из налоговой и правления СНТ.

Если на участке начато какое-либо строительство, нужно проверить наличие исходно-разрешительной документации:

  • проекта планировки территории;
  • техусловий для присоединения инженерных коммуникаций;
  • утвержденной в архитектурных и в надзорных органах проектной документации;
  • градостроительного заключения.

Право на строительство дает разрешение на строительство с подписью главы районной администрации.

Оформление сделки

При заключении договора купли-продажи обеим сторонам сделки потребуется подготовить пакет документов. В него входят:

  • — паспорта участников сделки;
  • — нотариально заверенное согласие супруга для отчуждения участка, если земельный участок приобретен в период брака (является совместно нажитым имуществом супругов);
  • — нотариально заверенное согласие супруга (и) покупателя на денежные средства, если покупатель состоит в браке на момент приобретения земельного участка;
  • — справка об отсутствии строений на отчуждаемом земельном участке (требуется в том случае, если участок расположен в населенном пункте);
  • — свидетельство о государственной регистрации права (с 1997 г.) на земельный участок, либо свидетельство на право собственности на землю (выдано до 1997г.);
  • — кадастровый паспорт на земельный участок (при отсутствии данного документа, наши специалисты закажут его самостоятельно);
  • — правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление о выделении земельного участка, договор купли-продажи либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство). Это тот документ, на основании которого собственнику был выделен земельный участок и выдано свидетельство.

В случае продажи участка с домом потребуются также документы из БТИ.

Внимание: Если ваш участок зарегистрирован до 1997 г., лучше показать все документы юристу. С тех пор произошло множество изменений в законодательстве, так что могут потребоваться дополнительные бумаги

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Органах регистрации права. Обращайте внимание на правильность написания имен, фамилий и прочих данных в сопутствующих документах. Заранее обсудите с покупателем процесс передачи денег: самым надежным способом является аренда банковской ячейки.

Какие документы обязательны при покупке земельного участка в собственность

Продавая землю, собственник обязан предъявить следующие документы:

  • Свой паспорт;
  • Документ, подтверждающий регистрацию;
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Договор, на основании которого он получил участок и право на его владение;
  • Официальные сведения о стоимости земли;
  • При наличии дома на территории – сведения о государственной регистрации прав на него;
  • План земельного участка, полученный от земельного комитета;
  • Документ, где официально прописана стоимость участка;
  • Справка о точной стоимости дома на территории при его наличии, а также акт приема здания для эксплуатации;
  • Справка, выданная налоговыми органами;
  • Заявление от супруга с его согласием на заключение сделки.

Для заключения договора потребуются также копии паспортов продавца и покупателя. При наличии дома на участке может потребоваться его техпаспорт. Если на территории еще ведется строительство, то следует потребовать документ из Управления архитектуры района. В нем должно быть прописано разрешение на проведение постройки.

Внимание! Если продажа участка совершается не самим собственником, а его представителем, также необходима доверенность, заверенная у нотариуса. Предприниматель кроме удостоверения личности предоставляет свидетельство государственной регистрации, а юридическое лицо – необходимые учредительные документы

Если участок приобретается для проведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то собирается такой перечень документов:

  1. Заявление, устанавливающее передачу права собственности на участок покупателю;
  2. Договор купли-продажи земельного участка, составленный в трех экземплярах;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Документы, подтверждающие право продавца на участок (свидетельство о наследовании, дарении или ранее заключенный договор купли-продажи);
  5. Подтверждение согласия другого супруга на передачу участка с его заверением у нотариуса (если земля была приобретена в браке);
  6. Акт приема-передачи территории.

Дополнительно покупатель оплачивает государственную пошлину, при этом чек он может не предоставлять.

Для продажи недвижимости также необходим отказ субъекта Российской Федерации от приобретения участка. Покупая участок вместе с домом, необходимо убедиться в том, что там нет прописанных лиц.

Важно! Купля-продажа участка действительна при условии того, что он ранее подвергался государственному кадастровому учету. . Для проведения процедуры государственной регистрации прав на земельный участок обязательны такие документы, как:

Для проведения процедуры государственной регистрации прав на земельный участок обязательны такие документы, как:

  • Удостоверение личности;
  • Специальный акт органа государственной власти о наличии этих прав;
  • Кадастровый паспорт;
  • Договор купли-продажи или другая справка, официально подтверждающая основания права собственности;
  • Справка об оплате государственной пошлины;
  • Документы, устанавливающие некоторые особенности сделки.

Все документы сдаются в Росеестр. Заявитель, отдающий документы для регистрации получает расписку.

Оформление сделки: задаток при покупке земельного участка

Все важные условия заключения сделки оговариваются между хозяином земли и покупателем заранее. Также принимается решение о необходимости внесения задатка и его стоимости. Обычно эта сумма составляет определенный процент от общей стоимости участка. Условия предоставления задатка прописываются в предварительном договоре, заключаемом сторонами.

Задаток может предъявляться в нескольких видах. Это – наличные или безналичные деньги, а также объект недвижимого ли движимого имущества. При наличном расчете покупатель расплачивается и получает расписку о получении денежной суммы продавцом. В случае безналичного расчета деньги поступают на счет продавца с указанными реквизитами.

Читайте так же:  Особенности земель лесного фонда как категории участка

Правила проверки подлинности документов продавца земли

Обязательной проверке подлежат паспорт продавца, действительный документ собственности на земельный участок, кадастровый номер и паспорт земли, где проверяются ее категория и другие сведения. Если продажа происходит в присутствии доверенного лица, то требуется проверить наличие у него права на подпись и получение денег. Тщательно проверяется и выписка из кадастра, учитываются имеющиеся обременения на территории.

Кроме этого, дополнительно покупатель может посмотреть генеральный план застройки территории. Важное значение имеет история участка, а именно – документы о первичном праве владения собственностью. В итоге обязательно проверяется законность договора купли-продажи земли. Малейшие ошибки могут стать причиной проблем.

Альтернативные варианты покупки земли

Можно у физических лиц участок купить, однако в такой ситуации цена будет выше

Также нужно проявить максимум осторожности при проверке документации. Договор необходимо тщательно составить и указать важные сведения:

  • ФИО, реквизиты паспорта для обеих сторон;
  • указать адрес нахождения земельного надела;
  • какое использование земли разрешено;
  • точную площадь;
  • цену.

Завершающий штрих – это прохождение регистрации в подразделении Росреестра. Для этого нужно оплатить государственную пошлину и представить необходимый комплект документации.

5 документов для обращения в Росреестр:

  • квитанция об оплате;
  • заявление;
  • паспорт;
  • техническая документация;
  • соглашение купли-продажи.

Подтверждает прием документов сотрудник Росреестра. Заявителю на руки выдается расписка. Если с документами все в порядке, то оформляется свидетельство о праве владения.

https://youtube.com/watch?v=TBj81mfOWeU%3Ffeature%3Doembed

Как купить

Земельный надел можно приобрести с аукциона или с помощью предварительного согласования места расположения земельного надела.

Районный муниципалитет распоряжается землей, если его площадь не превышает 3 га. Если площадь участка больше, тогда им распоряжается областное правительство. Все вопросы, связанные с распоряжением землей, находятся в ведении специальной земельной комиссии.

Алгоритм покупки:

  1. Отслеживать объявление. На сайте администрации размещаются объявления о датах проведения земельных аукционов.  Также объявления о продаже участков под ижс размещаются в печатных изданиях. Объявление содержит всю существенную информацию: площадь надела, начальная цена. Срок для приема заявок составляет тридцать дней от даты размещения объявления.
  2. В назначенный день собираются граждане, желающие приобрести участок. Если других претендентов не найдется, то земля достается заявителю.
  3. После торгов составляется протокол. С победителем подписывается договор. Этот договор служит основанием для регистрации прав владения на землю.

Для заявителя только лучше будет, если других желающих купить земельный участок не найдется.  Ведь тогда выкуп земли разрешается по стартовой цене. Только пошлину за участие необходимо заплатить. Органы местного самоуправления определяют начальные ставки для продажи земли.

https://youtube.com/watch?v=8Gb96hxUIIM%3Ffeature%3Doembed

Шаг 2. Оценка земельного участка

Для того чтобы выгодно продать земельный участок, необходимо его правильно оценить.

Это можно сделать двумя способами:

  1. Самостоятельно (анализируя рынок недвижимости в интернет-ресурсах, печатных издательствах, досках объявлений и т.д.).
  2. С помощью агентств недвижимости.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Для удобства их мы рассмотрим с помощью таблицы.

Самостоятельная оценка

Оценка с помощью риелторов

Достоинства

Недостатки

Достоинства

Недостатки

Низкая себестоимость. В большинстве случаев хозяин не тратит ни копейки

Низкая точность оценки. Владелец может указать либо очень высокую цену и долго не сможет продать участок, либо установит слишком низкую цену

Высокая точность оценки

Высокая цена

Агентство выдает официальное заключение, которое можно предъявить потенциальному покупателю

В случае если вы решили все же не обращаться за помощью к риелторам, тогда чтобы сформировать цену на свою недвижимость, необходимо знать какие факторы влияют на стоимость земельных участков.

  1. Размер участка. Чем больше площадь земельного участка, тем соответственно выше его цена.
  2. Географическое положение. Если ваша земля находится вблизи большого города, тогда можно утверждать, что это положительно повлияет на цену участка.
  3. Загруженность трасс, удаленность от дорог и возможность легко добраться общественным транспортом. Если вы продаете дачный участок, до которого легко добраться на автобусе, ж.д. транспортом, или на собственном автомобиле, то можно на 5-10% увеличить цену продаваемой недвижимости. Участки, до которых тяжело добираться, или приходится делать несколько пересадок, существенно теряют в цене.
  4. Назначение земли. Земельные участки в садовых, дачных кооперативах, ИЖС, сельскохозяйственные угодья оцениваются по-разному.
  5. Тип пользования (дачное иди садовое товарищество).
  6. Рельеф участка. Если поверхность земли на продаваемом участке плоская, то ее можно продать дороже. Земля в бугристой местности ценится меньше.
  7. Качество грунта.
  8. Уровень грунтовых вод.
  9. Уровень развития инфраструктуры. На цену положительным образом влияет высокоразвитая инфраструктура.
  10. Ухоженность участка. Если ваш участок не загромождают кучи мусора, а земля (как минимум) засеяна газонной травой, то возможно, на цене этот фактор никак не отразится, но покупатели найдутся быстрее.
  11. Наличие строений. Если на земельном участке имеются добротные постройки (дом, гараж, баня и т.д.), тогда цена на землю может возрасти в несколько раз. В случае если имеющиеся постройки в плачевном состоянии, то их лучше снести самостоятельно, иначе цену придется снизить, т.к. новым хозяевам придется тратить деньги на снос этих сооружений.

Поиск покупателя

Поиск потенциального покупателя — ответственный шаг при продаже земельного участка. В этом вопросе вы можете полагаться как на собственные силы, так и на поддержку специалистов. Каждое решение имеет свои плюсы и минусы.

Самостоятельная продажа участка

Решив заняться продажей своего участка без посторонней помощи, вы можете действовать следующими способами:

  • — Размещение своего предложения о продаже в специализированных базах недвижимости;
  • — Размещение информации в газетах объявлений;
  • — Использование досок объявлений в интернете.

Чтобы сделать свой объект более привлекательным в глазах покупателей, постарайтесь указать его точное расположение, некоторые сервисы позволяют упростить этот процесс, указав нужное место на карте. Также желательно прикрепить к объявлению фото участка и окружающей местности, и план расположения участка относительно соседних. Всё это даст заинтересовавшимся вашим предложением исчерпывающее представление о местонахождении земли и избавит от уточняющих вопросов.

Рис. Объявление о продаже земельного участка с ветхим домом на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Преимущества:

  • — Экономия. Вам не придется оплачивать дорогостоящие услуги риэлторов. Также можно сэкономить, пользуясь бесплатными сервисами для размещения объявлений.

Недостатки:

  • — Большие затраты времени. Будьте готовы постоянно общаться с претендентами на покупку по телефону, а также периодически выезжать на показ участка;
  • — Риск столкнуться с мошенничеством. Не будучи профессионалом, вы вряд ли сможете оценить истинные намерения потенциального покупателя и проконтролировать юридическую сторону сделки.

Обращение в агентство недвижимости

Преимущества:

  • — Экономия сил и времени. Точно сформулировав свои требования, вы получите возможность участвовать в продаже только на этапе заключение договора;
  • — Снижение рисков. Юридическими аспектами сделки будут заниматься профессиональные риелторы.

Недостатки:

  • — Затратность. Как правило, агентства недвижимости в качестве гонорара получают процент от стоимости сделки;
  • — Риск мошенничества. К сожалению, и в сфере риэлторских услуг встречаются мошенники. Чтобы избежать подобных проблем, старайтесь обращаться в фирмы с проверенной репутацией.
Читайте так же:  Оплата коммунальных услуг через интернет

Действие 4

Этап 2. Проверка готовности к продаже

Проверка заключается в контроле покупателем следующих моментов:

  • Покупатель еще раз проверяет свое желание приобрести выбранный земельный участок.
  • Сумма денег, которой он располагает, достаточна для расчетов с продавцом и оплаты сопутствующих услуг (нотариус, госпошлина, банк и другие).
  • Паспорт действителен (не просрочен, не имеет дефектов).
  • Достигнута договоренность со вторым супругом о личном присутствии либо оформлении нотариально заверенного согласия на сделку.

Провести аналогичный контроль в отношении продавца сложнее. Желательно получить информацию по такому порядку:

  • о намерении продавца продать свой участок конкретному покупателю (то есть вам);
  • о предпродажной подготовке участка и выполнении достигнутых договоренностей, касающихся участка (например, убрать пни, вывезти строительный мусор, закопать яму);
  • о готовности документов, необходимых для сделки.

Оформление документов при покупке земельного участка занимает время, поэтому участники соглашения могут обратиться за помощью к риэлторам. Подобные услуги оказываются и многими юридическими компаниями. Посредники организуют порядок совершения действий, занимают очереди в учреждениях, договариваются о приме у нотариуса.

Нужно ли привлекать к сделке нотариуса?

Обращение к нотариусу обязательно, когда речь идет о долях, сделках с несовершеннолетними и некоторые другие, которые не имеют отношения к купле-продаже. Для всех остальных сделок, направленных на продажу участков, нотариальное оформление необязательно.

Как продать земельный участок

Единственный минус нотариального оформления — стоимость услуг. Помимо установленного тарифа (твердая сумма + процент от стоимости земли) клиент должен заплатить за технические услуги: составление договора, набор текста и другие. Размер процента колеблется в районе 0,1-0,4%, твердая часть суммы не превышает 10 тыс. руб. Техуслуги обойдутся в 7–8 тыс. руб.

Что же получит клиент за эту сумму? Нотариус проверит все документы на актуальность и достоверность, укажет на недостающие, грамотно составит договор купли-продажи, исключит из него условия, противоречащие правовым нормам.

Сделка, оформленная у нотариуса — юридически чистая, без подводных камней и рисков для ее участников. Получить бесплатную консультацию нотариуса, касающуюся вопросов заключения договора купли-продажи участка, стоимости услуг и отдельных нюансов, можно на сайте — .

Регистрация перехода права собственности по нотариальному договору занимает меньше времени, чем по соглашению, заключенному в простой письменной форме. Если он направлен в электронном виде (нотариусы могут предоставлять и такую услугу), то запись будет внесена в ЕГРП в течение трех дней.

Соглашения, составленные и заверенные нотариусом, практически никогда не оспаривают и не отменяют. При подписании нотариус проверяет личность и дееспособность сторон.

Договор и сопутствующие документы хранятся в архиве нотариуса вечно. Это означает, что в случае утраты стороны смогут восстановить их.

Оплата услуг нотариуса производится обычно за счет покупателя. Но встречается и равное распределение расходов.

Простая письменная форма допускается и применяется. Проверка такого соглашения занимает больше времени, чем нотариального, а при обнаружении ошибки процедура приостанавливается или заявителю отказывают в совершении регистрационных действий.

Дальше больше

Что касается Новой Москвы, то трудностей, с которыми сталкиваются застройщики, по словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», очень много. Первое – это неотработанность до конца местного законодательства, второе связано с тем, что сами московские власти активно нарушают сроки предоставления документации. Основная проблема, по мнению эксперта, – это несостыковка документации по строительству по законодательству московской области с законодательством Москвы, что создает для застройщиков большую проблему с документальным оборотом. «Кроме этого, также пока не сформированы генпланы развития новой территории. Хотя есть эскизы этих генпланов, но проекты планировки до сих пор не утверждены. Некоторые инвесторы, владеющие землей, столкнулись с проблемой, что по их земельному участку, который был приобретен под жилищное строительство, по плану должна проходить дороги». Таким образом, получается, что административно-правовые риски для инвестора довольно высоки, так как еще нет понимания, что будет на территории Новой Москвы как целостного региона. В связи с этим, застройщик не знает, дадут ли ему разрешение на строительство или нет, а если дадут, то, когда. Аналитики отмечают, что та неясность, в свою очередь, очень сильно влияет на инвестиционный климат на новой территории и создает трудности с привлечением новых инвесторов.

Однако Валентин Чернобаев считает, что отсутствие внесенных в генплан градостроительных параметров земельных участков одновременно является не только плохой, но и хорошей для девелопера возможностью. «Это означает, что девелоперу нужно будет, руководствуясь действующими нормами и законами, обосновать технико-экономические параметры будущей застройки, — говорит он. — Отсутствие градостроительных параметров вынуждает власти вести расчет показателей по региональным нормам градостроительного планирования, определяя тип застройки: квартальная застройка или районная (плотность и высотность меньше, чем при квартальной), которые существенно отличаются по ТЭПам».

«Надо понимать, что Правительство Москвы получило эту территорию в том виде, как она есть, а именно со всеми собственниками, деревнями, инфраструктурными проблемами, — продолжает Владимир Яхонтов. — Но помимо того, что не отработано законодательство по новой территории, сами московские власти активно нарушают сроки предоставления документации. Лично знаю застройщика, документы которого рассматриваются больше года, в то время как должны рассматриваться три недели. Соответственно, у застройщика сдвинулся срок обязательств перед физическими лицами-дольщиками. И это обычная практика сейчас на территории Москвы. Между правительством Москвы и области в свое время происходили определенные конфликтные ситуации вплоть до «разборок» с участием криминальных структур и правоохранительных органов. Это было связано прежде всего с тем, что жители Подмосковья, проживающие в области, едут работать в Москву и соответственно, налоги (как предприятие) тоже платят в Москве. Поэтому шли бурные дискуссии по объединению, что было бы вполне логично, но в идеальных условиях. Фактически же Москва, «схватив» такую территорию и применив все свои нормативы на территорию Московской области, по бюджету бы стала дефицитной, как и Подмосковье сейчас. Плюс к этому создание огромной территории влияния с политической точки зрения было бы некорректно, поскольку, к примеру, мэр объединенного региона имел бы слишком большое влияние в стране».

Заметим, что присоединение к Москве небольшую часть Московской области было сделано с экономической и политической точки зрения для использования профицитного бюджета для развития территории, то есть вкладывать денежные средства в дороги, инфраструктуру, сельское хозяйство. «Москва, например, закупает продукты, поскольку не имеет своих с/хоз угодий, — объясняет Владимир Яхонтов. — А эти присоединенные территории как раз направлены на дифференциацию московского бюджета и использование его на развитие новой территории. Почему было выбрано именно это направление, и именно такой размер территории сложно сказать. Но определенно это решение носило строго политический характер».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: