Договор мены существенные условия договора

Содержание договора

Договор мены имеет определенный набор сведений, без которого он не будет адресным и конкретным, а значит, действующим. Например, при взаимной передаче квартир этими пунктами являются:

  • ФИО, данные паспорта, прописка участников сделки;
  • название недвижимости и основания владения ею;
  • адрес, этаж, материал несущих стен, стоимость;
  • площадь, количество комнат, есть ли балкон, подвал;
  • указать, остается ли в квартире мебель или техника.
  • не лишним будет уточнить, что на квартиру не наложен арест;
  • обязательно указать всех прежних владельцев, чьи права переходят на новое жилье;
  • в течение какого времени стороны должны съехать со старого жилья и занять новое.

Элементы и содержание договора мены, образец

При составлении ДМ следует помнить, что предмет является существенным условием договора. Отсутствие в договоре индивидуальных характеристик, позволяющих четко определить передаваемое имущество, приводит к тому, что такое соглашение признают незаключенным (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2017 по делу № А33-29818/2015). Вот основные атрибуты ДМ:

  • место составления и дата;
  • наименования сторон и данные их представителей;
  • предмет договора, а именно конкретное описание передаваемого товара;
  • обязанности контрагентов передать описанное выше имущество;
  • срок исполнения обязанностей;
  • момент перехода права собственности и риска случайной гибели (если он отличается от установленных законом);
  • адреса, реквизиты и подписи контрагентов. 

Пример такого договора можно посмотреть по ссылке: . 

Договор мены понятие, существенные условия, роль в предпринимательских отношениях

  • Ограничивается право распоряжения имуществом, которое принадлежит юридическим лицам лишь на правах оперативного управления и хозяйственного ведения, но не является их собственностью. Такое имущество может быть передано в качестве дара другому лицу только при согласии настоящего собственника. К упомянутым выше юридическим лицам относятся предприятия (казенные, муниципальные, государственные), которые не обладают имущественным правом. Стоит обратить внимание, что данный случай, который закреплен в ГК, ст. 294, 296, распространяется только на объекты недвижимого имущества. Объектами движимого имущества данные юридические лица могут распоряжаться по своему усмотрению, если это не противоречит законодательству, в частности пунктам ст. 576 ГК РФ.
  • Другое ограничение касается дарения имущества, которое находится в общей совместной (не долевой) собственности. В этом случае передача имущества одаряемому может быть осуществлена только с согласия всех собственников. Процедура дарения имущества, находящегося в распоряжении нескольких собственников, не должна противоречить правилам, установленным ст. 253. ГК РФ.
  • Следующее ограничение связано с передачей имущества, представленного в форме прав-требований, обращенных к дарителю или третьему лицу. В этом случае договор дарения будет составляться с учетом статей 382-386, а также 388 и 389 ГК РФ.
  • И наконец, четвертый случай, когда в качестве предмета сделки выступает освобождение одаряемого от каких-либо обязанностей перед третьим лицом. В качестве ограничений признаются правила, изложенные в ГК ст.313. Согласно данной статье, обязательство должника может быть передано иному лицу, если договором не предусмотрено, что оно должно быть выполнено лично должником.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Читайте так же:  Установка счетчиков воды своими руками пошаговая инструкция с фото

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Договор мены налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

В чем разница

Договор мены и обмена

Для обывателя слова обмен и мена имеют одинаковое значение. Но общее у них не только корень. Как та, так и другая сделка считаются бартером. Объединяет их и возможность ее применения как в пределах одного населенного пункта, так и между разными городами или поселками. И хотя обменять жилье или поменять его может показаться тавтологией, но с юридической точки зрения эти понятия скорее отличаются, чем схожи.

Договор мены

  1.  Характер права: недвижимость находится в собственности
  2. Основание -Гражданский кодекс- гл.31 .
  3.  Порядок оформления Регистрация в Росреестре, переоформление свидетельства о праве собственности на нового хозяина.
  4. Возможность доплаты Да

Договор обмена

  1. Недвижимость муниципальная.
  2. Юридическое основание ЖК РФ ст.72.
  3.  Оформление сделки в Росреестре, заключение договора найма с новыми жильцами, которые распоряжаться недвижимостью так же не имеют права.
  4. Нет возможности оплаты

ВНИМАНИЕ. Заключить сделку, где собственник отдаёт недвижимость и получает взамен муниципальный объект, невозможно

Мена и зачет взаимных требований

В юридической практике встречается и еще один вид соглашения. В нём тоже присутствует однородность обмениваемых объектов. Только в этом случае стороны, имея перед собой обязательства по разным договорам, приходят к решению учесть их и снять вопрос о долге друг перед другом. Тогда возникает вопрос: если обменяться квартирами возможно, то почему бы не погасить обязательства подобным образом? Однако на такие сделки у закона свой взгляд. Так в чём же разница?

№ п/п Признак Договор мены

  1. Предмет обмена -Имущество в собственности.
  2. Причина совершения сделки Удовлетворить возникшие потребности приобретением товара
  3.  Количество заключаемых договоров Один

Зачет взаимных требований

  1. Предмет обмена — взаимные обязательства по договору
  2. Нет денег у должника, для ускорения или упрощения расчетов обеих сторон.
  3. Два договора (в одном компания является дебитором, в другом – кредитором), и акт с подписями обеих сторон или заявление одной из них.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.410 дает возможность снять обязательство полностью или частично при помощи проведения зачета взаимных требований.

Договор мены и купли-продажи

Принято считать договор мены старшим братом договора купли-продаж. Но юристы называют его упрощением двух однотипных процедур: зачет денежных обязательств по встречным соглашениям купли-продажи в одном документе. Такая похожесть дает возможность применять одни правила на обе категории соглашений. Но закон все же проводит между ними черту из-за следующих отличий.

Договор мены

  1.  В чем измеряется стоимость предмета договора. Товар, доплата предусмотрена только в случае неравноценности обмениваемых товаров.
  2. Статус (роль) сторон договора. Обе стороны одновременно и продавец и покупатель.
  3. Момент получения прав Одновременно, при взаимной передачи товаров друг другу.

Договор купли-продажи

  1. 1Только денежное выражение.
  2. Одна сторона продавец, другая покупатель.
  3. В процессе передачи, не связано с выполнением обязательств по оплате.

ДЛЯ СПРАВКИ. Особенности договора о приобретении товара находятся в ГК РФ главе 30.

Еще по теме Правовое регулирование договора мены

  1. Договор мены
  2. Автотранспорт получен по договору мены
  3.  Договор мены
  4. Договор мены
  5. Учет операций по договору мены
  6. 11.6. Особенности учёта продажи продукции по договору мены
  7. ПРИЛОЖЕНИЕ 10. ДОГОВОРА МЕНЫ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
  8. Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ ПОДРЯДА
  9. § 3. Индивидуальный договор в механизме правового регулирования
  10. 22. Механизм правового регулирования: понятие, структура, стадии. Соотношение правового регулирование и правового воздействия.
  11. 2. Правовое регулирование договора страхования в странах СНГ и Балтии
  12. 5. Правовая квалификация и регулирование коммерческих инвестиционных договоров по поводу объектов капитального строительства
  13. 1. Лицензия и договор как правовые инструменты
    регулирования природопользования и охраны окружающей среды
  14. 2.5. Приобретение объекта основного средства в обмен на другоеосновное средство и по договору мены
  15. Глава 4 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЛИЗИНГА В РОССИИ. ДОГОВОР ЛИЗИНГА
  16. Тема 12. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СТРАХОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ. СООТНОШЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, СТРАН СНГ И БАЛТИИ, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ДОГОВОР СТРАХОВАНИЯ
  17. ГЛАВА1 Договор аренды — один из гражданско-правовых договоров
  18. Лекция 2. Механизм правового регулирования: понятие, элементы, стадии. Правовое воздействие
  19. И.В. Кривенькая. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В ЭКОНОМИКЕ И УПРАВЛЕНИИ: Сборник нормативно-правовых актов, 2008
Читайте так же:  Норма оплаты воды без счетчика 2019 год москва


Регулирование и развитие инновационной деятельности —

Антикризисное управление —

Аудит —

Банковское дело —

Бизнес-курс MBA —

Биржевая торговля —

Бухгалтерский и финансовый учет —

Бухучет в отраслях экономики —

Бюджетная система —

Государственное регулирование экономики —

Государственные и муниципальные финансы —

Инновации —

Институциональная экономика —

Информационные системы в экономике —

Исследования в экономике —

История экономики —

Коммерческая деятельность предприятия —

Лизинг —

Логистика —

Макроэкономика —

Международная экономика —

Микроэкономика —

Мировая экономика —

Налоги —

Оценка и оценочная деятельность —

Планирование и контроль на предприятии —

Прогнозирование социально-экономических процессов —

Региональная экономика —

Статистика —

Страхование —

Транспортное право —

Управление финасами —

Финансовый анализ —

Финансовый менеджмент —

Финансы и кредит —

Экономика в отрасли —

Экономика общественного сектора —

Экономика отраслевых рынков —

Экономика предприятия —

Экономика природопользования —

Экономика труда —

Экономическая теория —

Экономический анализ —


Исторические дисциплины —

Маркетинг и менеджмент —

Пищевая промышленность —

Политология —

Право —

Психология —

Транспорт —

Учебники по бизнесу —

Философия —

Экологические дисциплины —

Характеристика и особенности договора мены по ГК РФ

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ (далее — Гражданский кодекс) под договором мены (далее — ДМ) понимается договор, по которому контрагенты обязуются обменяться вещами. Как правило, стоимость таких передаваемых товаров признается равнозначной. При неравноценности вещей устанавливается доплата в денежном выражении.

К ДМ применяются положения о купле-продаже (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса). При этом каждый из контрагентов должен выполнить обязанности как продавца (по передаче качественного товара), так и покупателя (по приемке товара от контрагента или оплате разницы в ценах вещей).

По своим основным характеристикам ДМ является:

  • консенсуальным, т. к. считается заключенным с момента достижения согласия по существенным условиям;
  • двусторонним, т. к. каждая из сторон имеет права и обязанности;
  • направленным на передачу имущества (входит в данную группу вместе с договорами купли-продажи, аренды и др.). 

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Облагается ли договор мены налогами

Если договор мены запускает процедуру взаимной передачи в собственность равноценных предметов, то участники сделки нередко задумываются, а нужно ли платить в таком случае налоги? Как выше было замечено, такая процедура может проходить вовсе без участия денег. Покупатель приобретает жилье и одновременно продает свое за такую же сумму. По закону, доход от продажи недвижимости должен облагаться налогом. Но тут экономической выгоды вовсе нет.

Похожая ситуация в случае мены разного по стоимости жилья: недостающая сумма компенсируется деньгами. В денежном эквиваленте тоже ничего не поменялось, что и в первом случае: сколько отдал, столько и получил. Значит, дохода нет, то есть нет и объекта налогообложения. Но правильно ли так думать?

Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба в письме от 27.11.2012 №ЕД-4-3/19911 «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены» разъясняет свою позицию на этот счет.

  1. Во-первых, в доходы граждан включаются как те, что получены в деньгах, так и в натуральной форме, а также доходы, которые понесли за собой материальную выгоду.
  2. В категорию реализации товаров (работ, услуг) входит и возмездный оборот в виде обмена. Под товаром закон понимает любой вид имущества, который реализуется или предназначен для этого. Поэтому обмен товарами – это реализация товара.
  3. Далее логика двух ведомств приводит к следующему выводу: договор мены запускает взаимную реализацию товаров. А значит, налоговики детализируют его как «две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме».
  4. Вывод из этого очевиден: каждый участник сделки мены получает доход в сумме, эквивалентной стоимости переданного ему имущества. Если соглашение предусматривало доплату, то ее сумма добавляется к доходу и учитывается при формировании налога.

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

  • транспортом;
  • другими видами движимого имущества;
  • частными строениями, жилыми и нежилыми;
  • квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
  • земельными участками.
Читайте так же:  Возврат процентов по ипотеке документы. Досрочное погашение ипотеки условия

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

  • физические лица;
  • юридические лица, т. е. различные организации;
  • юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:Договор мены существенные условия договора

  • данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
  • данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
  • на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
  • дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
  • наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
  • отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
  • обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
  • срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Какие обязанности у сторон в договоре мены и можно ли его оспорить

Помимо требований налоговиков оплатить налоги, участникам сделки мены недвижимости важно быть готовыми взять на себя следующие обязанности:

  • подготовить необходимые документы в полном объеме;
  • предоставить свой объект и принять предоставленный второй стороной;
  • предупреждать заранее о необходимости внести изменения в соглашение;
  • при передаче помещения отдать ключи новому владельцу, обеспечить наличие стёкол на окнах и входной двери;
  • собственность на недвижимость не должна перейти третьим лицам;
  • описание недвижимости, указанное в договоре, должно в точности соответствовать реальности.

В каком случае договор мены признается недействительным?

Оспорить договор мены можно только в случае наличия документального подтверждения одной из следующих ситуаций:

  • сторона, заключившая сделку, не обладает на то правом;
  • условия соглашения и действия по факту расходятся;
  • указанные сведения недостоверны;
  • сторону принудили заключить соглашение.

ДЛЯ СПРАВКИ. ГК РФ ст.170 называет соглашение с условиями, которые не соответствуют действительности ничтожным.

При оспаривании через суд важно соблюсти срок (ГК РФ ст.196 отводит 3 года) подачи заявления об обжаловании в установленном порядке.

В каком порядке организовать процесс по обжалованию сделки?

Обращаясь в суд, разумно вспомнить народную мудрость: «семь раз отмерь, один раз отрежь». «Отмерять» надо с помощью юриста. Он подскажет, какое требование не было соблюдено в процессе сделки и как можно подтвердить нарушение документально. Только имея на руках весомые аргументы, стоит подавать исковое заявление в суд с приложением собранных доказательств. В процессе слушания, возможно, понадобиться дополнить имеющиеся сведения.

ДЛЯ СПРАВКИ. Если срок исковой давности превысил 3 года, то сторона имеет право подать прошение о его продлении. На это должны быть весомые причины. ГК РФ ст.196 устанавливает границы по срокам в 10 лет.

Итак, договор мены не терпит подмены. Юридическая сфера славится тем, что каждое слово вымерено и не всегда синоним по правилам русского языка остается таковым и в правовом поле. В рамках этой статьи были даны ответы на вопросы, заданные в начале. В чем их суть?

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением)

Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: