Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры

Все начинается с изучения объявлений

К сожалению, квартиру нельзя купить, зайдя после работы в магазин. Для этого серьезного приобретения иногда нужно готовиться по нескольку месяцев. Это всегда делается без спешки и суматохи, потому что этим могут воспользоваться обманщики.

Как правило, покупатели ищут для себя жилье на сайтах крупных риелтерских компаний. Там можно найти множество предложений, причем некоторые из них выглядят особенно привлекательно для покупателя.

Продавцы специально занижают цену на жилье, загружают на сайт только самые качественные фотки – и вот клиент уже звонит им.

К сожалению, такие объявления составляются для привлечения внимания. Позвонив по написанному номеру, покупатель сразу обнаруживает, что жилье уже продано, но риелтор тут же советуют другую квартиру. Чтобы не тратить свое время на изучение подобных объявлений, покупателю рекомендуется обращаться в риелтерскую контору, где ему составят список настоящих квартир.

Девушка, вы, случайно, не замужем

Потенциальному покупателю уместно поинтересоваться, состоит ли продавец в браке, или, возможно, состоял на момент приобретения недвижимости

Проверьте дату заключения и расторжения брака и сверьте с датой приобретения недвижимости, обратив внимание на основание приобретения. В случае если недвижимость приобретена в период брака, необходимо согласие на продажу второго супруга, так как оба супруга имеют на нее право, независимо от того, на кого она оформлена

Такое согласие возможно оформить у любого нотариуса. Исключение составляет имущество, которое получено по наследству или в дар.

Стоит помнить, что если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделенный супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года. Будьте внимательны!

Часть 2. Риэлтер, а ты нас не обманешь

Если вы спросите тех людей, которые когда-то удачно самостоятельно купили квартиру, в 9 случаях из 10 получите неожиданный ответ: лучше обращаться к профессионалам. Мы именно это и советуем.

К сожалению, даже общаясь со специалистами, нужно быть очень внимательным, чтобы избежать неприятностей.

  1. Доверяйте, но проверяйте. Очень важно подробно изучить договор на оказание услуги. Причем обязательно попросите агентство дать вам образец договора с собой: вы сможете подробно его изучить и, если нужно, проконсультироваться с юристом. Ну а если в этой просьбе вам откажут, отнеситесь к такому агентству с максимальным подозрением.
  2. Никогда не давайте риэлтеру задаток или аванс без расписки и (или) заключения договора. Не забывайте, что именно такой глупости от вас ожидают мошенники, ну а недобросовестные сотрудники быстро используют вашу оплошность в своих целях.
  3. После заключения договора с агентством у вас обязательно должен остаться ваш экземпляр договора. Иначе агентство с удовольствием снимет с себя ответственность за итог сделки.
  4. Не соглашайтесь на просмотр вариантов за деньги: так действуют только мошенники. Они обещают подобрать вариант, знакомят с хозяевами (обычно это подставные лица, находящиеся в сговоре с аферистом), мошенник получает условленную сумму денег за оказание услуги, но сделка «неожиданно» срывается, а деньги за подбор варианта покупателю не возвращают.
    Очень часто в спешке риэлтер «забывает» заключить договор, или в договоре, который вы не успели (забыли, постеснялись) прочитать, мелкими буквами написана короткая фраза, исходя из которой фирма ни за что ответственности не несет.
  5. Не верьте агентству недвижимости, если вам обещают продать вашу квартиру за баснословные деньги. Продать квартиру по цене, значительно превышающей рыночную, вряд ли получится, вскоре вам предложат снизить цену до ее реальной рыночной стоимости. А вот время и нервы вы потеряете.
  6. Обязательно интересуйтесь историей квартиры. Конечно, все тщательно проверить — задача агентства недвижимости. Но иногда они могут скрыть важные сведения, или просто не акцентировать на этом внимание. Поэтому задавайте как можно больше вопросов о предыдущих владельцах квартиры, их семьях, состоянии здоровья и т.п. И если что-то вас насторожило, от варианта нужно отказаться.
  7. Заключайте договор задатка только в том случае, если вы уже хорошо знаете обо всех предыдущих сделках с квартирой и ее бывших собственниках. Если после заключения договора от данного варианта вы откажетесь, задаток риэлтерская компания может вам не отдать, мотивируя это тем, что именно вы виновник того, что сделка сорвалась. Доказать вину агентства недвижимости, не предоставившего всей информации о квартире, очень трудно.
  8. Внимательно читайте договор задатка: некоторые агентства пишут, что если сделка срывается по их вине, задаток возвращается покупателю, что само по себе противоречит гражданскому кодексу РФ, согласно которому агентство должно выплатить задаток в двойном размере.
Читайте так же:  Квитанция заказчику на оплату услуг работ

Итак, к сожалению, покупая и продавая недвижимость, человек очень рискует. Поэтому на арене недвижимости у вас должен быть один девиз: «Никому не доверяю, всех подозреваю, все проверяю!» И удачной вам сделки!

Мария Тучина

Приватизирована ли квартира

Пожалуй, этот вопрос необходимо задать самым первым. Несмотря на то, что количество неприватизированной жилплощади на рынке недвижимости стремится к нулю, следует учесть и этот вариант.

Величина госпошлины за выдачу документа, свидетельствующего о праве собственности на жилье, обойдется не так уж и мало.

Даже если жилплощадь приватизирована, необходимо поинтересоваться у риэлтора, какое количество граждан было прописано на момент приватизации. Проблема заключается в том, что помимо собственника квартиры, могут быть другие субъекты, претендующие на жилье. Заблаговременно позаботиться о наличии юридического заключения об отказе от приватизации в строну другого лица – обезопасить себя от лишних проблем.

Кто реальный собственник квартиры и где он территориально находится на сегодняшний день

Нередки случаи, что по каким-то причинам собственник квартиры находится за пределами населенного пункта, где жилье выставлено на продажу. Всеми делами на протяжении некоторого времени “заведует” исключительно агент. Для обеспечения прозрачности сделки риэлтор должен поддерживать непрерывный контакт с собственником. К сожалению, вам никто не сможет предоставить гарантию, что по приезду из длительной командировки, хозяин не поменяет решение в силу каких-либо объективных или субъективных причин (рост цен на недвижимость, смерть/рождение члена семьи и.т.д) о фактической продаже жилья.

Поэтому безусловный плюс, когда собственник квартиры постоянно проживает в том городе, где продается недвижимость.

Основные и важные вопросы, задаваемые продавцу

Покупка квартиры считается сложным и ответственным занятием, поэтому оно должно сопровождаться тщательной проверкой документов у собственника. В первую очередь нужно получить устное описание квартиры. Для этого у продавца расспрашивают про общее состояние квартиры, ее местонахождение, наличие проблемных соседей и про многое другое. Те же вопросы можно задать соседям, что позволит определить, что из сказанного было правдой, а что – нет.

Читайте так же:  Как правильно выбрать квартиру мнение экспертов

Собственник вполне мог провести в квартире капитальный ремонт с перепланировкой.

Эта информация не должна утаиваться, потому что любые перепланировки заранее согласовываются с органами БТИ. Если хозяин перед перепланировкой не получил разрешение, то обязательства по оплате по штрафным квитанциям лягут на нового владельца.

Также следует проверить жилье на наличие обременений. Так по законодательству называют заложенные и арестованные квартиры. Последние вообще не подлежат продаже до тех пор, пока собственник не выплатит долг, а в случае с первыми нужно брать разрешение у банка. Проверить данную информацию можно в Росреестре, где без ведома хозяина жилья выдают выписку. Если обременения отсутствуют, то квартиру можно смело покупать.

Неопытным покупателям следует иметь ввиду, что самостоятельная проверка документов может стать слишком сложной задачей. При выявлении малейших проблем следует вызывать опытного юриста. Конечно, придется заплатить определенную сумму денег за его услуги, но лучше отдать часть денег сейчас, чем в будущем лишиться всего.

Правило 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан. 

При проверке жилья встречаются с хозяином, а не его родней

Часто бывает так, что хозяин продаваемого жилья лично не может прийти на встречу. Этому может быть множество причин, поэтому хозяин просить родственников или друзей показывать жилье клиенту. Никогда не нужно спешить, соглашаясь на такую встречу

Читайте так же:  Вопрос 67 Порядок использования земель юридическими лицами

Важно поговорить с настоящим владельцем, а не с третьими лицами-помощниками.

Если у хозяина квартиры никак не получается встретиться в ближайшее время, то нужно набраться терпения и подождать, пока он освободится. В это время можно объездить еще парочку привлекательных квартир.

Как только день встречи начнет приближаться, нужно созвониться с владельцем квартиры и попросить его показать документы, указывающие на наличие права собственности на это жилье. Также он должен захватить с собой паспорт. На первых порах этого перечня документов вполне достаточно для определения адекватности продавца.

Во время приобретения квартиры невозможно обойтись без задатка

Для подтверждения того, что покупатели не «сбегут» от выполнения обязательств сделки, некоторые продавцы требуют подписания предварительного договора и внесения задатка. Это распространенная практика, поэтому пугаться этого не нужно. Обычно первый денежный взнос равняется 5 % от общей суммы договоренности.

Задаток является своеобразной гарантией того, что стороны дойдут до конечного соглашения. Если передумает и не захочет приобретать жилье, то задаток останется у продавца, но если последний откажется продавать квартиру, то по законодательству он должен вернуть покупателю эту же сумму, только в двойном размере.

К сожалению, обе стороны сделки не любят привлекать к процессу подписания предварительного договора нотариусов. Дело в том, что специалист в обязательном порядке должен заверить соглашение. Без этого действия любая сторона может расторгнуть договор с пользой для себя и с ущербом для другой стороны.

Однако у покупателя недвижимости все же есть шанс «победить», если этот договор не проходил заверение в нотариальной конторе. Если продавец самостоятельно решил аннулировать сделку, то покупатель имеет полное право получить выплату, указанную в договоре в подпункте со штрафами. Если этого подпункта нет, то ситуация усложняется. Обычно решить ее можно только после обращения в суд.

5 вопросов, которые вы должны задать, покупая квартиру

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства

Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали

Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц? Спросите, кто зарегистрирован в квартире. Если кто-то из прописанных жильцов в данный момент служит в армии, находится в местах лишения свободы или признан недееспособным и их права будут нарушены, сделку признают недействительной.

Заключение

Гражданский кодекс регулирует общие вопросы, возникающие при купле-продажи жилья. В нем обозначаются условия, которые нужно соблюдать для законной купли-продажи недвижимости, порядок оформления договора, появление ответственности сторон, причины расторжения соглашения и многое другое. Также, гражданам будет полезно изучение Налогового кодекса и закона про ипотеку. Перечисленные законы содержат в себе описание порядка уплаты налогов и оформления кредита на жилье.

Подумываете о покупке квартиры под материнский капитал? Знайте все детали этого процесса, чтобы не быть шокированным.

Вас интересует возвращение НДФЛ при покупке квартиры? Вы пришли по адресу! Если перейдете , то найдете всю необходимую информацию.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: