Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

Содержание

Новые поправки в законодательстве

С 2015 года действует ряд поправок в этой законодательной сфере. В первую очередь, продлен срок владения жильем. Теперь не облагается налогом только та недвижимость, которая является частной собственностью на протяжении 5 лет и более (изначально в законопроекте предполагался срок от 7 лет и более). Но такое правило распространяется только на квартиры, продаваемые с 1 января 2016 года.

При этом процентная ставка налога осталась прежней, как и подлежащие, налогообложению категории граждан. Хотя, изначально планировалось направить этот закон против состоятельных людей, оградив от выплаты взноса всех, кто имеет единственный объект недвижимости в своей собственности.

Остается добавить, что данное налогообложение не только приносит большую пользу российскому бюджету, но и сдерживает активность спекулянтов на рынке недвижимости. Поэтому данную государственную меру не стоит считать несправедливой.

Как налог с продаж изменит рынок

Оценивать реакцию рынка на налоговые нововведения экспертам предстоит уже после Нового года, если, конечно, законопроект будет утвержден парламентом. Вероятнее всего, сегментация станет более жесткой – «вторичку» будут покупать преимущественно «для жизни», а новостройки – ради вложения средств. Это может несколько снизить спрос на сданные объекты.

В результате налоговых поправок существенно расширится рынок аренды, — прогнозируют специалисты. Те, кто приобретали квартиры на «вторичке» с целью вложения средств, скорее всего, решат «придержать» недвижимость и начнут искать жильцов. Такое же будущее ждет и львиную долю новостроек. «Не все инвесторы покупают жилье с целью перепродажи, есть и те, кто планирует дальше арендный бизнес. В таком случае им, конечно, выгоднее приобретать новостройки с отделкой. Также на рынке некоторые застройщики предлагают для своих покупателей опцию «ремонт» по довольно небольшой стоимости – от 6 до 12 тыс. рублей за кв. м», — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Кроме того, строительство объекта в среднем занимает около 3-х лет, и при увеличении срока владения до 5 лет инвесторам будет выгоднее не простаивать на рынке лишние 2 года, а сдать на этот срок квартиру в аренду», — добавляет эксперт.

Кроме того, профессиональные риэлторы ожидают, что на рынке станут чаще встречаться альтернативные схемы операций с недвижимостью. Чтобы не платить внушительную сумму НДФЛ, часть собственников постарается законным способом обойти налог. Такой лазейкой может стать перепродажа квартиры через близких родственников. Согласно внесенным поправкам, если жильё получено в дар от члена семьи, ждать пять лет для беспошлинной продажи не придется. Поэтому в обозримом будущем может возрасти число осчастливленных родителей, бабушек и супругов.

Однако Борис Кузнецов, специалист компании «Акцепт Консалтинг», предупреждает, что подобная схема также имеет свои нюансы. По мнению юриста, перед заключением договора дарения следует обязательно учитывать особенности личности одаряемого и членов его семьи. «Такая сделка имеет признаки мнимой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Она может быть признана судом ничтожной, если лицо, чьи права и интересы были нарушены, подаст соответствующее заявление», — отмечает специалист. Любой профессиональный риэлтор всегда учитывает подобные риски и из двух похожих квартир посоветует клиенту ту, чья «юридическая история» чище.

В целом специалисты рынка недвижимости восприняли законодательную инициативу без особенного энтузиазма. Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин обеспокоен тем, что вместо прежней стройной системы, которая действовала на территории всей страны, теперь могут появиться различные налоговые субъекты, в которых будут действовать свои условия налогообложения. По сути в каждом городе России для покупателей будут действовать свои условия в зависимости от кадастровой стоимости объекта и способа приобретения права собственности на квартиру.

«К сожалению, приходится констатировать, что налоговые нововведения в большей степени именно принуждают налогоплательщика к уплате налогов, вместо того, чтобы стимулировать их к этому», — резюмирует эксперт.

Источник:

Как продать долю , если она принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Ситуация усложняется, если лицо, не достигшее совершеннолетия, является владельцем доли приватизированной квартиры. Несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимостью без согласия органов опеки и попечительства. Если процесс начался, в любом случае на первом месте будет интерес несовершеннолетнего ребенка. Операция не состоится, если данная доля является единственным местом проживания ребенка, или же при продаже условия жизни будут снижены. В таком случае сделка проведена не будет.

Для решения этой проблемы потенциальный покупатель должен предоставить документацию, подтверждающую, что в случае продажи доли на имя несовершеннолетнего будет открыт отдельный банковский счет, на который поступят необходимые средства, либо сам ребенок будет обеспечен жильем в другом месте, но опять же, без ухудшения условий жизни.

Что нового в уплате налога с продажи квартиры в 2019 году

Содержание

Обязательный налог с продажи жилья в 2019 г. оплачивается собственниками, которые решили продать принадлежащий им объект недвижимости. Еще в начале 2016 стал действовать закон, положения которого распространяются на физ. лиц, получивших доход с реализации своего жилья и отдельных видов иной собственности.

До 2019 г. положения этого закона остались неизменными. Суть закона сводится к одному – любой человек, который реализовал собственный объект недвижимости, оплачивает в гос. казну налог – НДФЛ (в размере 13%). Это процент высчитывается от получаемой суммы прибыли.

Однако в новом законе определяются другие сроки для граждан, которым разрешается не оплачивать этот вид налогового платежа. Кроме того, имеются другие дополнения.

Требуемый государством налог от продажи жилья не поменяется. Но изменению подлежит срок пребывания недвижимости во владении, предоставляющий право не платить сбор. Раньше правила были установлены так, что числиться в собственности жилье должно было на протяжении минимум трех лет, и только тогда его можно было продать без внесения этого налога.

Важно! Сейчас же минимальный срок владения имуществом изменился – теперь физ. лицо избавляется от обязанности внесения сбора, только если владеет жильем в течение пяти лет

В новых предстоящих изменениях в законе «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступных путем…» нормы обязывают продавцов недвижимости применять только действительную сумму договора КП. На данный момент собственники прибегают к хитрости – во время продажи жилья снижают ее договорную цену. Это делается для внесения меньшего НДФЛ.

Внесенный в ноябре 2018 г. проект обязывает риэлторов предоставлять в адрес Росфинмониторинга данные по совершаемым сделкам, куда входит и стоимость. Параллельно банки обяжут передавать сведения о проводимых финансовых операциях. Такие данные будут передаваться в налоговую службу, что позволит держать под контролем данный процесс, и при обнаружении несопоставления сумм взыскивать скрытую продавцом часть налогов.

6 способов не платить налог с продажи квартиры, которая меньше 3 лет в собственности, или уменьшить его размер

Реально ли уменьшить размер либо вовсе избежать налога? Реально.

  1. Продать квартиру за сумму менее 1 млн руб. (или равную 1-му млн). В этом случае налог не платится. Предостережение: покупатели-ипотечники сразу отпадают (там придется указывать полную рыночную стоимость); при сознательном занижении цены (1 млн рублей — официально, остальное — в конверте) вы рискуете оказаться в суде по иску от налоговой со всеми вытекающими последствиями (вплоть до ареста квартиры и пр.).
  2. Продать квартиру по цене выше 1 млн руб., заплатить требующийся налог в 13% и вернуть данный налоговый вычет, в тот же год купив другую квартиру. То есть, компенсировать выплаченный налог. Исключение для владельцев нескольких квартир (во избежание многочисленных перепродаж) — им налог заплатить придется.
  3. Продать единственное жилье. В этом случае от налогов продавец освобождается.
  4. Доходы минус расходы (ст.220 п.2 НК). Если ваши расходы (прим. — документально подтвержденные) после реализации жилья превысили ваш доход, то налог не платится. То есть, в случае если квартиру вы продаете дешевле, чем вы ее приобрели. В расходы также входит и ремонт жилья (+ «агентские»), что опять-таки придется подтвердить документально (как и покупку квартиры за более высокую стоимость).
  5. Имущественный вычет. Продать квартиру, получить вычет на 1 млн руб., отнять его от общей суммы за квартиру и с оставшейся суммы уплатить налог. То есть, продали за 3 млн р., отняли 1 млн р., а с оставшихся 2-х млн рублей платим налог.
  6. Продажа долей квартиры разным покупателям по разным договорам. В этом случае, каждый дольщик получает «скидку» для вычета на 1 млн р.
Читайте так же:  Возможно ли перевести участок земли из СНТ в ИЖС и как это правильно сделать Пошаговая инструкция

С начала 2016 года

С начала 2016 года были внесены изменения в законодательство.

Федеральный закон

Законодатели внесли несколько изменений в Федеральный закон и кардинально изменили порядок уплаты подоходного налога. Теперь по Федеральному Закону № 382, чтобы не платить налог за продажу квартиры, нужно, чтобы она была во владении не три года, как раньше, а пять лет. Также внесены изменения в налоговую базу.

Во-первых, все, кто продает недвижимость, по Налоговому кодексу разделены на две группы:

  • граждане, оформившие право собственности на свою недвижимость до 2016 года;
  • граждане, которые стали по закону владельцами недвижимости после года.

Первые продают по закону, который действовал до начала января 2016 года, то есть освобождаются от уплаты налога те, кто купил недвижимость более трех лет назад. Вторые –  более пяти лет назад.

Зачем были внесены эти поправки? Ответ на этот вопрос кроется в тех слабых сторонах, которыми пользовались и перекупщики, и сами продавцы. Цена на квартиры, дома и другие объекты недвижимости сильно занижалась затем, чтобы не платить налог.

Чтобы привилегией получения налогового вычета не пользовались продавцы недвижимости, законодательный орган изменил исходные данные для расчета налога. Теперь налог на любой объект недвижимости будет рассчитываться по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.

Он не платится также при следующих обстоятельствах:

  • недвижимость перешла по дарственной;
  • дом или квартира досталась по наследству;
  • право собственности было получено в результате приватизации;
  • в том случае, когда недвижимость получена в собственность в результате договора о пожизненном иждивении.

В перечисленных случаях, каким бы ни был срок владения, и как бы ни велика была разница между проданной и купленной недвижимостью, налог не платится.

В регионах

Субъекты федерации в лице местных законодателей имеют право корректировать федеральные законы. В Ставропольском крае уменьшен срок владения квартиры с 5-ти лет до трехлетнего срока.

Новый налог с продажи квартиры с 2019 годаГраждане, которые живут на территории Ханты-Мансийского автономного округа имеют право не платить на налог при продаже недвижимости также после трех лет владения. Но это пока не правила, а лишь приятные исключения.

Кадастровая стоимость

При продаже и покупке будет рассматриваться кадастровая стоимость, которая была выставлена в год регистрации. Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте. Также она содержится в выписке. Это документ, который содержит основные сведения о любом объекте недвижимости.

Выписку может получить каждый гражданин РФ. Нужно обратиться с соответствующим заявлением и документом, удостоверяющим личность в местное отделение Росреестра. Вам не откажут даже в том случае, если запрашивается информация касается не вашей квартиры или дома.

Росреестр ведет учет и систематизирует данные по всем объектам недвижимости, которые расположены на территории России. По каждому объекту имеется минимум информации, которая может быть предоставлена после уплаты госпошлины. Сведения являются публичными, кроме пункта о дееспособности владельца.

В основном, граждан при покупке квартиры интересует следующая информация:

  • метраж объекта недвижимости;
  • количество владельцев;
  • кадастровая стоимость.

Не нужно забывать, что кадастровая стоимость обновляется каждый год. Поэтому, если сделка назначена на начало января, то следует проверить кадастровую стоимость еще раз, поскольку ее индексируют 1 января.

Блок: 4/5 | Кол-во символов: 3418
Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/zakon-o-naloge-s-prodazhi-kvartiry.html

Купля-продажа жилых помещений

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие. Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Что принесут новые правила

По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.

НДС при купле-продаже недвижимости

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • День отгрузки (передачи) товаров;
  • День оплаты (в том числе частичной).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

  • дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
  • или день его оплаты (частичной оплаты).
Читайте так же:  Продажа элитных квартир в Москве - агентство недвижимости Great Reality

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

  • Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
  • В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
  • Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Дань бюджету налог для инвесторов

Поправки в налоговый кодекс на рассмотрение Госдумы внес глава комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров. Законопроект предлагает увеличить срок минимального владения жильём, после которого доходы от продажи недвижимости не облагаются пошлиной, с 3 до 5 лет. Таким образом под уплату НДФЛ попадет львиная доля инвестиционных сделок. На квартиры, которые были получены в дар от членов семьи и близких родственников, в результате приватизации или по договору ренты, изменения распространяться не будут.

Законодатели не скрывают – за счет сбора дополнительных пошлин с продажи жилья они рассчитывают «подлатать» дыры в бюджете. Инициатива позиционируется как «налог для инвесторов» — теоретически она не затрагивает обычных покупателей, зато должна принести некоторое количество «быстрых денег» в копилку государства. Однако, по мнению многих экспертов рынка, в перспективе эта мера может существенно затормозить оборот недвижимости и спровоцировать кризис в отрасли. Если из-за необходимости платить пошлину жизнь инвесторов усложнится, они найдут другие объекты для вложения средств.

В первую очередь, новые налоговые поправки — это удар по вторичному рынку. С точки зрения инвестиций готовые квартиры станут фактически бесполезны – деньги слишком долго не будут «работать», а прибыль от продажи в перспективе вовсе не так велика. «Какой смысл людям вкладывать эти средства в жилье на «вторичке», если в течение 5 лет они не смогут ничего с ним сделать?! В этой связи выгоднее будет вложиться в новостройку, которая за время строительства может вырасти в цене от 15 до 30%», — комментирует юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» Оксана Мягкова.

При этом сокращение доли инвесторов — прямая угроза интересам девелоперов, а в конечном итоге она отразится и на обычных покупателях. «То, что люди перестанут вкладывать в недвижимость, приведёт в свою очередь к глобальным преобразованиям на рынке, вплоть до приостановки строек, поскольку доля частных инвестиций в эконом-сегменте составляет более 20%, в элитном – около 10%, а в периоды нестабильной экономической обстановки, когда банки отказывают в кредитовании, девелоперам как раз приходится рассчитывать исключительно на инвесторов, для которых это будет уже экономически нецелесообразно», — поясняет Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate.

По мнению Марины Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», существенного падения спроса на «вторичку» ждать не стоит, зато вполне вероятен рост цен. «Собственники начнут увеличивать стоимость своих объектов недвижимости на сумму налога», — отмечает эксперт. Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин также считает, что дополнительная налоговая нагрузка так или иначе будет распределена между продавцами и покупателями.

С коллегами согласна и Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group: «Некоторые продавцы не станут ждать пяти лет, чтобы и будут придумывать альтернативные схемы, другие будут вынуждены закладывать расходы в стоимость квартиры. Часть ипотечных покупателей с вторичного рынка перейдет на первичный, поскольку банки вряд ли согласятся кредитовать покупателей использующих эти схемы».

Пенсионеры и НДФЛ с продажи жилья

Пенсионеры, которые хотят продать жилье, задумываются над вопросом оплаты налога. Следует отметить, что пожилые граждане, инвалиды, которые получают пособие, являются льготниками.

При покупке жилья эти граждане имеют некоторые преимущества. Но если дело касается продажи недвижимости, то они, равно как и другие россияне, должны платить налоги и применять вычет.

Рассмотрим пример

Пенсионерка Сергеева К. Л. продала квартиру, которую получила в 2016 году по наследству от матери. Стоимость продажи составила 2,3 млн рублей. Так как период владения имуществом ниже 3 лет и никаких расходов она не имела, то речь может идти только о фиксированном имущественном вычете.

Он рассчитывается следующим образом. Стоимость продажи уменьшается на фиксированную сумму вычета в 1 млн рублей и умножается на 13 %: (2 300 000 – 1 000 000) * 13% = 169 000 рублей.

Получение жилья по наследству

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.

Пример

Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.

Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.

Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:

  • 0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
  • 0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.

От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.

https://youtube.com/watch?v=Pd0-mOeg5hY%3Ffeature%3Doembed

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Похожие материалы

Новости
Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

06 декабря 2018

У – Успех: ИНТЕЛЛЕКТ-С традиционно в лидерах

Названы лучшие российские юридические фирмы 2018 года, и в их

Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

27 апреля 2015

Chambers Europe 2015: вновь в числе лучших

ИНТЕЛЛЕКТ-С снова включен в список самых успешных юрфирм в

Статьи
Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

22 января 2019

Списание долгов за газ в Чечне

Рассуждения на злободневную тему. Много шума наделало решение

Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

10 декабря 2018

«Процессуальная революция» отменяется

Анализ так называемой «процессуальной реформы»: какие

Комментарии
Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

09 апреля 2019

Искусственный интеллект в судопроизводстве

Адвокаты и юристы прокомментировали доклад Виктора Момотова о

Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

04 апреля 2019

Изменения в АПК и ГПК

2 сентября 2019 года не только начнут работу апелляционные и

Мероприятия
Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

30 мая 2019

Юридическая неделя в Тюмени

Роман Речкин и Анатолий Зазулин, ИНТЕЛЛЕКТ-С, выступают с

Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

26 апреля 2019

Процессуальная революция

Читайте так же:  Списываем расходы на покупку земли

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Продажа недвижимого имущества предполагает уплату налога, поэтому важно его правильно рассчитать. . Если период, в течение которого недвижимость находилась во владении, меньше, чем установлено законом, можно применить один из способов снижения налоговой базы:

Если период, в течение которого недвижимость находилась во владении, меньше, чем установлено законом, можно применить один из способов снижения налоговой базы:

  • снижаем сумму получаемого дохода от продажи жилья на миллион;
  • понижаем сумму дохода на значение расходов, понесенных на приобретение данной недвижимости.

Каким из способов лучше воспользоваться, решает сам продавец. Логично выбрать тот метод, при котором сумма налога окажется ниже.

Рассмотрим примеры

Пример № 1

Жилой объект недвижимости куплен в 2016 г. Цена по соглашению о купле-продаже – 1 млн 500 тыс. рублей. Цена квартиры (кадастровая) на начало 2016 г. составляла 1 млн 300 тыс. рублей. Жилье находилось в собственности продавца не больше года. Цена, по которой оно продается, – 1 млн 550 тыс. рублей.

Попробуем рассчитать налог, применив имущественный вычет.

(1 500 000 руб. — 1 000 000 руб.)*13 % = 65 тыс. рублей.

Теперь попробуем воспользоваться вторым способом. От суммы продажи отнимаем сумму покупки и получаем следующий результат: (1 550 000 руб. – 1 500 000 руб.)*13 % = 6,5 тыс. руб. Делаем вывод – второй способ расчета суммы налога выгоднее.

Иногда продавцы, не желая платить налоги, стараются намеренно занизить стоимость жилья. Например, вместо реальной суммы продавец в договоре указывает цену – 900 тыс. рублей. В налоговой инспекции вычтут 70 % от кадастровой стоимости. Далее полученный результат сравнят с ценой продажи. 1 300 000 руб.*70 % = 910 тыс. руб. В данном случае можно доиграться до штрафа, так как за уклонение от уплаты налогов можно пострадать. Размер штрафа составит 20 % от разницы (910 тыс. руб. – 900 тыс. руб.)*20 % = 2 тыс. руб. Вряд ли продавцу захочется попадать в такую неприятную ситуацию.

Внимание!

Пример № 2

Квартиру купили в 2015 году. Стоимость покупки – 700 тыс. рублей. Продали жилье в 2017 году уже за 1 200 000 рублей. Кадастровая стоимость равна 1 200 000 рублей.

При расчете суммы налога использовали имущественный вычет (1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.)*13 % = 26 тыс. руб.

Если применить вычитание расходов, то получится (1 200 000 руб. — 700 тыс. руб.)*13 % = 65 тыс. руб.

Вывод – в этом случае выгоднее воспользоваться правом на имущественный вычет, так сумма налога будет меньше.

Посмотрите видео. Налог с продажи недвижимости 13%, если в собственности менее 3 лет:

Налог при продаже квартиры, которая в собственности 3 года и больше

Соответственно изменениям в НК, с 2009-го г. каждый гражданин, в чьей собственности жилье находится более 3-х лет (36-ти месяцев, а не 3-х календарных лет), от подачи декларации (и последующей уплаты налога) освобожден. Данные доходы в список облагаемых НДФЛ не включены (ст.217 п.17.1 НК и ст.220 п.1 пп.1 НК).

  1. При этом изменения состава собственников, а также размеров их долей значения не имеют. То есть, если часть квартиры принадлежит вам более 3-х лет, а другая часть, например, перешла по наследству год назад, жилье (в целом) все равно считается вашей собственностью старше 3-х лет.
  2. Не имеет значения и продажная стоимость жилья (ст.217 п.17.1 НК).

Отсчет даты, с которой жилье считается собственностью, указан в Свидетельстве о праве собственности (дата регистрации сделки либо «дата выдачи» документа, обычно эти сроки не сильно отличаются).

Читайте также:

Откуда ноги растут

Срок в три года был установлен в 2005 году.

До этого от уплаты НДФЛ освобождались продавцы недвижимости, владевшие ей пять лет и более.

Государство установило такие сроки, чтобы избежать мошеннических действий и сделок спекулятивного характера.

По мнению федерального правительства, когда квартира приобретается для использования по прямому назначению – то есть, для проживания в ней – то это делается основательно и надолго.

А вот недобросовестные люди могут часто перепродавать одну и ту же недвижимость, чтобы «спрятать концы в воду». Поэтому и был установлен срок в три года, после которого владельцы жилья освобождаются от уплаты подоходного налога с продажи.

Однако далеко не все согласны с такой позицией. Многие эксперты на рынке недвижимости России считают, что сам факт наличия подоходного налога при продаже собственности частично ограничивает права определенных социальных слоев.

Например, большая семья проживает в одной квартире несколькими поколениями: бабушки, дети, внуки… Чтобы не связываться с кредитными обязательствами, она могла продавать свое жилье, пользуясь текущими накоплениями, и постепенно улучшать жилищные условия. Но необходимость уплаты налога останавливает такую семью.

Закон о продаже недвижимости

Закон о продаже недвижимости не существует, есть закон «О государственной регистрации недвижимости», процедура оформления продажи и законность отчуждения регламентирована несколькими кодексами и законами. Базовые нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, закреплены в Гражданском, Семейном, Земельном кодексах РФ.

Процедуры оформления сделки закреплены Федеральными законами «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218, который вступил в законную силу 02.01.2019 года, ФЗ «О нотариате» и др. Подробное разъяснение здесь, в этой статье. Разберемся подробнее:

Несоблюдение Налогового кодекса

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

Новый налог с продажи квартиры с 2019 года

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений. В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед. При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Земельное право и сделки с недвижимостью
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: